——以天津華明鎮(zhèn)宅基地換房為例
近年來全國各地瘋狂圈地，社會矛盾越來越大，天津市東麗區(qū)華明鎮(zhèn)以占補平衡和集約土地為口號，通過“宅基地換房”和“拆村并點”瓦解集體產(chǎn)權(quán)和村民資格。從而制造無主土地，徹底抹平當?shù)馗骷壵耐恋胤缸锖圹E，緩解被上訪被控訴壓力。
在上一節(jié)中，筆者通過周口案例呈現(xiàn)了整理村莊建設用地，復墾集約用地的不可操作性，對整理村莊建設用地的合理性進行了較徹底的解構(gòu)。周口案例雖然典型，但就目前的城市化和新農(nóng)村建設模式，代表性又表現(xiàn)得越來越有限，尤其對“拆村并點”的危害論述不夠，主要原因在于“占補平衡”概念和“集約用地”神話最主要的危害并非如周口模式一樣，[1]立足于占補平衡概念對村莊既有建設的浪費和集體建設用地指標的喪失，而是打著“占補平衡”、“集約用地”的創(chuàng)新旗號，通過“拆村并點”瓦解集體產(chǎn)權(quán)，取消村民資格，順勢將農(nóng)民所有土地進行征收儲備，以保護和增加耕地為名，行圈地毀地之實。[2]
如果說上節(jié)以周口為例，指出目前真占補平衡、集約用地無效；本節(jié)中則通過天津華明鎮(zhèn)案例，揭露目前“假占補平衡”的騙局與危害，并分析此模式的對公共和私人財產(chǎn)造成了不可挽回的損失、對社會安全秩序造成了的空前破壞。
一、宅基地換房背景的官方表述與駁斥
官方對華明鎮(zhèn)“宅基地換房”背景的表述是這樣的：
1、原村莊占地規(guī)模較大，建筑容積率低，土地利用率低，布局散亂。村內(nèi)基礎設施建設滯后，影響了農(nóng)村現(xiàn)代化進程。
2、為改善農(nóng)村生產(chǎn)和生活條件，優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)和節(jié)約集約用地，國土資源部于2005年下發(fā)了《關(guān)于規(guī)范城鎮(zhèn)建設用地增加與農(nóng)村建設用地減少相掛鉤試點工作的意見》（國土資發(fā)【2005】207號），華明示范鎮(zhèn)成為天津市第一批試點單位（三鎮(zhèn)兩村）之一。通過宅基地換房，可以解決制約小城鎮(zhèn)建設中的土地和資金兩大難題。
毫無疑問，上面的兩條背景是推行“宅基地換房”合法性的基石。這樣對村莊的表述主觀色彩濃郁，沒有標準和依據(jù)，據(jù)筆者對華明鎮(zhèn)的調(diào)查，上面對原村莊特點的定性基本上屬于信口開河，與事實完全背離。筆者在另文當中，筆者對以騰退指標為目的，污名化村莊的原因進行了梳理，這里不再重復，只以事實數(shù)據(jù)針對官方表述進行回應。
（一）華明鎮(zhèn)居民點及工礦用地在全區(qū)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)中占比最小
當?shù)毓俜椒Q華明鎮(zhèn)“村莊占地規(guī)模較大，建筑容積率低，土地利用率低”。
“村莊占地規(guī)?！钡拇笈c小是一個主觀并無實際意義的概念，華明鎮(zhèn)和天津各級政府沒對“村莊占地規(guī)模”給出評判標準，采用這一官方觀點并進行相關(guān)報道的媒體也沒有給出相關(guān)界定和標準。
“村莊占地規(guī)模較大”對政府最有利的解釋的就是“絕對面積”，華明鎮(zhèn)的“村莊占地面積”確實在所在的東麗區(qū)面積最大，[3]主要原因是華明鎮(zhèn)的總面積在東麗區(qū)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)中占絕對優(yōu)勢，占全區(qū)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)總面積的三分之一強還多。
如果說“規(guī)模較大”是一個與其他街鎮(zhèn)比較出來的標準，那可以從絕對面積、居民點占總面積比例和人均（或戶均）面積幾個角度比較。
圖3天津市東麗區(qū)行政區(qū)劃圖
華明街（原華明鎮(zhèn)）由原赤土鄉(xiāng)和原荒草坨鄉(xiāng)合并而成的，據(jù)1990年代初的統(tǒng)計，居民點和工礦用地分別為13793畝和6629畝，占原鄉(xiāng)總面積的比分別為10.18%和8.48%[4]，是當時東麗區(qū)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)中比例最小的，合并后的居民點和工礦用地的占比仍是本區(qū)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)中最小的，華明鎮(zhèn)實際上是東麗區(qū)乃至天津市最地廣人稀的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，人均土地近5畝，[5]相當于他鄉(xiāng)鎮(zhèn)的三五倍。[6]
表4天津市東麗區(qū)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民點與工礦用地占比表
數(shù)據(jù)來源：人口數(shù)據(jù)參考“東麗區(qū)村務公開系統(tǒng)”http://www.nandaqiao.com/view/main/index.jsp
（二）建筑容積率和土地利用率問題
說華明鎮(zhèn)以及所有農(nóng)村建筑容積率低和土地利用率低，更是一個偽問題。因為對農(nóng)村宅基地的安排和建筑高度都是受限制的。農(nóng)村實行一戶一宅，沒有特別允許，是不允許私自加高建筑層數(shù)的。相反，如果各戶的宅基地上隨意加高，就變成“城中村”了；如果村莊統(tǒng)一規(guī)劃建設容積率和利用率高的小區(qū)和工業(yè)園，那就是與目前法規(guī)不符的“小產(chǎn)權(quán)房”和“南海模式”了。
建筑容積率低，既不是華明鎮(zhèn)的問題，也不是農(nóng)村自身的問題，而是由于多年來的各種不合理的城鄉(xiāng)制度限制，造成的了只有容積率低和利用率低的農(nóng)村才是合法的農(nóng)村。而普遍合法的整齊的農(nóng)村，卻因為利益集團對土地指標和圈地合法化的饑渴，背上了莫須有的罪名，面臨被消滅的危險。
同時，這里的土地利用率沒有參考標準。工業(yè)利用率和農(nóng)業(yè)利用率？按面積算還是按產(chǎn)值算？沒有標準。相反，如果能給出一個參照標準，無論是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)還是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，土地利用率未必低。
（三）華明鎮(zhèn)村莊規(guī)劃合理布局集中不散亂
華明鎮(zhèn)各村的規(guī)劃向來很好，村莊布局之集中和整齊程度是全國突出的，從1990年代的土地利用現(xiàn)狀圖[8]和近年來的衛(wèi)星云圖上都可以直觀地看出來。
在拆村并點的地方話語中，華明鎮(zhèn)村莊的布局是散亂的，人地矛盾是嚴重的。但事實恰恰相反，直觀的“紅色陰影”代表村莊，可見華明鎮(zhèn)的村莊布局是異常集中的；大量的農(nóng)田被政府圈占和破壞，違法不被糾正，反而到規(guī)模有限的村民宅基地上做文章。
圖4天津市東麗區(qū)土地利用現(xiàn)狀圖局部（1995，北半部）
圖5華明鎮(zhèn)北部衛(wèi)星圖
華明鎮(zhèn)所轄的村子宅基地和房子普遍占地不大。貫莊村和赤土村都是地震后重新規(guī)劃修建的，為了防震，房子蓋得都不大，院子也很小。貫莊院子大多是11m*15m，房子是11m*5m，院子為165M2，房子為55M2。媒體報道中也曾提到，“貫莊是地震后政府建起的村莊，全村大部分是小院落，面積小，只能兌換60平方米左右的新房”。[9]赤土村院子是13m*10m的標準，房子和院子都比貫莊還小。
貫莊村和赤土村是當?shù)刈钤缃y(tǒng)一規(guī)劃建的磚房的村子，不僅村落整齊，村貌也非常好。由于村民吃苦耐勞，敢闖敢拼，當時村里副業(yè)和汽車運輸隊經(jīng)營得好，1980年代就有與城市里一樣寬闊馬路、路燈和三層樓房的村委會；
赤土村由于是曾經(jīng)的鄉(xiāng)政府所在地，還有電影院。
為了拆并村莊攫取土地增值收益，硬說村莊基礎設施建設滯后，否認共產(chǎn)黨執(zhí)政前50多年的成就是不客觀的。
圖6華明鎮(zhèn)赤土村衛(wèi)星圖
綜上，華明鎮(zhèn)地廣人稀，村莊建設用地比例最低，宅基地和住宅很小，人口眾多與土地稀缺的矛盾不存在，村莊本身的土地浪費更是子虛烏有。如果依照官方陳述的集約用地破解城市發(fā)展土地問題的目的，無論是為了集約用地，還是為了復墾宅基地，都毫無理由從華明鎮(zhèn)下手。
二、華明鎮(zhèn)大部分農(nóng)田被強行征用并破壞的真背景
《天津市以宅基地換房建設示范小城鎮(zhèn)管理辦法》[10]第一章總則第四條明確宣稱“示范小城鎮(zhèn)建設堅持土地承包責任制不變、可耕種土地不減、尊重村民意愿、維護農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和村民合法權(quán)益的原則。”在許多媒體的正面報道中，都不斷引用，并通過采訪證明這一原則的踐行。遺憾的是，無論是《辦法》頒布前還是頒布后，天津以宅基地換房的方法進行的示范小城鎮(zhèn)建設，都“始終不渝”地在掩蓋圈占土地破壞耕地的事實，無論是土地承包責任制不變、可耕種土地不減，還是占補平衡，都是事實的反面，大多數(shù)的新聞調(diào)查和報道也是失實的。
（一）換房土地征收爭議巨大
在2003年涉及華明鎮(zhèn)的兩紙協(xié)議中，貫莊村和赤土村兩個村幾乎全部的3.7萬畝和5.7萬畝土地就被強行征收，十年來村民們始終堅持土地的維權(quán)，但至今沒有得到糾正。Z
2003年天津市東麗區(qū)華明鎮(zhèn)人民政府和天津市東麗區(qū)華明鎮(zhèn)貫莊村簽訂了《天津空港物流加工區(qū)征地協(xié)議》，征收了貫莊全部土地總面積約3.7萬畝“被征用土地每畝按2萬元人民幣標準包干補償。”這種“征用”和“包干補償”。
赤土村原有5萬余畝土地，與貫莊《天津空港物流加工區(qū)征地協(xié)議》幾乎同法，華明鎮(zhèn)政府與赤土村簽署了《土地整合及整體撤村征地協(xié)議》[11]：“……甲方征用乙方全部土地總面積約50000畝（含村莊占地和已建企業(yè)用地、綠化帶）”，這次的名義從重點工程換成了“土地整合”和“拆村并點”。
暴利促使地方政府以各種名目搭車征地，自然也面臨被征地農(nóng)民的不懈控訴。2004年3月“天津空港物流加工區(qū)未經(jīng)批準非法占地案”作為國土資源部向社會通報的五起土地違法大案之一被通報和處理。[12]貫莊村和赤土村的問題還被《中國新聞周刊》、《中國青年報》、《投資者報》、路透社、芬蘭國家電視臺等媒體采訪和曝光。
2005年間，被動的地方政府，借國土資源部于下發(fā)《關(guān)于規(guī)范城鎮(zhèn)建設用地增加與農(nóng)村建設用地減少相掛鉤試點工作的意見》（國土資發(fā)【2005】207號）的機會，以為“改善農(nóng)村生產(chǎn)和生活條件，優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)和節(jié)約集約用地”的名義，將華明示范鎮(zhèn)納入天津市第一批試點單位（三鎮(zhèn)兩村）。
在宣稱“土地承包責任制不變、可耕種土地不減”的華明鎮(zhèn)“宅基地換房”式的增減掛鉤試點的實踐過程中，普遍給村民發(fā)“受益款”，此款實際就是征地補償款。發(fā)錢和領錢，意味著土地一并征收了。
網(wǎng)文《華明街深入學習實踐科學發(fā)展觀活動情況匯報》[13]中提到“李明莊村1500畝預留發(fā)展用地問題還未解決”，證明李明莊17488畝的土地已經(jīng)被征了。
土地的強行征收自然也帶來耕地的全面破壞，面對土地違法，貫莊村和赤土村的部分村民于2008年和2009年與北京的農(nóng)權(quán)律師事務所簽訂了土地維權(quán)的代理協(xié)議。土地侵占和耕地破壞的事實，網(wǎng)上隨時可以檢索到。
（二）從政府網(wǎng)站看土地變化
有關(guān)東麗區(qū)各村資料的信息，有兩個網(wǎng)站提供，一個是“東麗區(qū)信息公開網(wǎng)”，一個是新華網(wǎng)。對比兩個網(wǎng)站上華明街各村的信息，可發(fā)現(xiàn)兩個網(wǎng)站中，各村土地面積的數(shù)據(jù)有較大差距，直觀反映了“宅基地換房”前后的土地變化。
貫莊從30平方公里變成了0.8平方公里；胡張莊從5.37平方公里縮水到0.04平方公里；朱莊子從1.3平方公里減少到0.243平方公里。村莊縮水幾近消失，顯然華明鎮(zhèn)宅基地換房四原則的“承包責任制不變”和“可耕種土地不減”的原則并沒有在華明鎮(zhèn)兌現(xiàn)，也沒有在天津市武清區(qū)下朱莊踐行。[14]
圖7天津市東麗區(qū)村務公開網(wǎng)貫莊村概況
http://www.dlcwgk.com/view/tjgzc/detail.jsp?id=108599
（三）從征地文件土地變化
與華明鎮(zhèn)同區(qū)的軍糧城鎮(zhèn)屬天津是“宅基地換房”的第二批示范鎮(zhèn)，在拆并之前，也遭遇以地毯式圈地困境。2007年《天津經(jīng)濟開發(fā)區(qū)西區(qū)征地實施方案》中，一次征用了東麗區(qū)（主要為軍糧城鎮(zhèn)）行政轄區(qū)內(nèi)16個村的集體土地，總面積24.7平方公里。具體為：“永興村約3100.25畝，民生村約6397.00畝，唐山村約2517.15畝，軍糧城一村約3177.10畝；山嶺子村約362.75畝，后臺村、劉臺村和北旺村約3217.25畝，魏王莊村283.77畝，苗街村約9677.98畝，軍糧城二村約1580.15畝，軍糧城三村約3556.34畝，興農(nóng)村約489.17畝，楊臺村約17畝，北大道村約391畝，西地村約397畝。其中永興村、民生村、唐山村、軍糧城村一村四個村實施整體撤村，西區(qū)征地后的剩余土地隨此次西區(qū)征地由區(qū)政府統(tǒng)一實施整合?！?
難道所謂“征地”、“整體撤村”和“土地整合”都是在承包責任制不變的基礎上嗎？
天津“宅基地換房”宣稱的首要原則是承包責任制不變，可耕種土地不減。從上面章節(jié)中對天津十年來的圈地運動回顧中，可以看到推行“宅基地換房”政策、宣稱“承包責任制不變；耕地不減少，質(zhì)量不降低”的從鄉(xiāng)鎮(zhèn)到天津市的各級政府，恰恰正是縱容、操縱和參與本地瘋狂圈地運動的同一個政府，華明鎮(zhèn)、軍糧城鎮(zhèn)、東麗區(qū)、津南區(qū)、武清區(qū)、天津市政府等等。宣稱承包責任制不變，耕地不減的政府，正是為了“解決”圈地運動帶來的各種矛盾，粉飾罪行，又推行了“宅基地換房”的政府。
（四）從媒體報道看土地變化
下面是2008年4月《南方周末》對天津華明鎮(zhèn)宅基地換房的報道，在采訪與華明鎮(zhèn)同批試點的葛沽鎮(zhèn)時，文中提到了土地換保險、低多少錢一畝、每畝5萬元，跨地域占補平衡……可見試點中農(nóng)用地是要被儲備征收的，即使占補平衡，也不是通過宅基地平衡，土地被換了保險和每畝5萬元的補償，自然更談不上“耕地不減少、質(zhì)量不降低”和“承包責任制不變”了。
去年3月份起，葛沽鎮(zhèn)開始嘗試通過“宅基地換房”、“土地換保險和補償”，先把全鎮(zhèn)土地收歸鎮(zhèn)政府，整合后將農(nóng)地轉(zhuǎn)為國有再招拍掛出售。這被視作集約土地及用土地收益彌補小城鎮(zhèn)建設資金缺口的一箭雙雕之舉。
期冀、比較、存疑之中，大拆大建還是開始了——“你們村的地多少錢一畝？”“你家能換幾平方米樓？”“地離樓房有10公里遠，你家還種嗎？”——12個鎮(zhèn)、5個村的“宅基地換房”試點和以葛沽鎮(zhèn)為代表的更深層土地變革，正改變著天津郊區(qū)農(nóng)民的生活。
根據(jù)2020年遠景規(guī)劃，全鎮(zhèn)人遷入樓房后，剩下的土地將被劃分為商貿(mào)宜居區(qū)、工業(yè)帶、農(nóng)業(yè)帶和發(fā)展帶，其中，農(nóng)用地從占全鎮(zhèn)土地的2/3降為1/3?！斑@只是規(guī)劃，將來還要按土地指標調(diào)整。目前能商業(yè)化的只有集約出的建設用地?！备鸸伶?zhèn)鎮(zhèn)長張偉解釋道。
但這“有可能減少的農(nóng)業(yè)用地”恰恰也有可能成為葛沽試點對制度的最大突破。2007年初，天津國土資源局局長吳延龍曾對濱海新區(qū)土地改革指路：突破行政界限，由鎮(zhèn)一級政府統(tǒng)一規(guī)劃；先征收、儲備，再適時轉(zhuǎn)用；探索跨地域“占補平衡”的可能。
也就是說，仍然堅持耕地占一畝補一畝的原則，但葛沽的占用可能由其他鎮(zhèn)補，甚至濱海新區(qū)的占用由其他區(qū)補。而統(tǒng)一規(guī)劃、征轉(zhuǎn)分離則是個前提。
“農(nóng)房評估價一般是1310-1380元，置換房是1500元，要不就得掏錢，要不就少要些平方米，這還叫1∶1嗎？雖然每人有4萬元補償款(人均0.8畝，每畝5萬)，但那是用土地換來的吃飯錢，不能動?！?
綜上，華明鎮(zhèn)宅基地換房的背景不是人地矛盾尖銳，需要集約土地，而是需要通過一場“制度創(chuàng)新”，更大規(guī)模地征收大量土地，并緩解幾年來非法圈地的被動局面。事實證明，華明鎮(zhèn)宅基地換房的推行，完成了更徹底圈地和圈地違法去被動化的作用。
三、宅基地換房之“三個平衡”質(zhì)疑
天津華明鎮(zhèn)的“宅基地換房”政策宣稱要保障小城鎮(zhèn)建設的“三個平衡”：
一是土地占補平衡。華明示范鎮(zhèn)涉及宅基地換房的原來12個村共有村莊建設用地12071畝，建設新城鎮(zhèn)只需要新占用耕地8427畝（包括界外地），通過對農(nóng)民宅基地復耕后，可以實現(xiàn)耕地的占補平衡，同時還節(jié)約了約4000畝的土地指標。二是建設資金平衡。小城鎮(zhèn)建設規(guī)劃中，農(nóng)民住宅占地3476畝，建設資金需要37億。另外的4951畝規(guī)劃為經(jīng)營開發(fā)用地，通過招、拍、掛方式出讓后，預期收益在38億元左右，可以實現(xiàn)小城鎮(zhèn)建設的資金平衡。三是農(nóng)民利益平衡。通過宅基地換房實現(xiàn)農(nóng)民家庭財產(chǎn)大幅增值，保證農(nóng)民利益平衡。
就宅基地換房為主要形式的“拆村并點”的問題，尤其土地占補平衡和建設資金平衡不能實現(xiàn)的問題，在前面周口案例中進行了詳細的論述。下面重點討論農(nóng)民的利益平衡。既然占補平衡難有土地的盈余，資金平衡有巨大的缺口，地方政府為什么還要這么做呢？
幾年前聽過一個笑話。一天，文物販子走街串戶是發(fā)現(xiàn)了一件古董碗，這碗正用來盛貓食。為了不打草驚蛇，讓碗主意識到碗的價值，文物販子先跟貓主商量買貓，最后幾倍于一般貓價的價格成交。當文物販子提出了要那個盛貓食碗的時候，貓主人立刻回絕了，并告訴文物販子，她家憑借這個碗已經(jīng)賣出了好幾只貓了。
上述故事是碗主下的套，養(yǎng)貓是假的；文物販子買貓也是假的，意在文物。
天津最近自上而下的宅基地換房，實際上就是政府通過“宅基地換房”，像文物販子一樣進行一場買貓游戲。貓就是宅基地，碗是村集體的農(nóng)用地。跟文物販子不同的是，政府買貓花的不是錢，而是單元樓。[15]
實際上在單純的用宅基地換樓房的過程中，農(nóng)民是不虧的。在絕大多數(shù)新聞報道中，媒體也被地方政府誘導對占補平衡、資金平衡和利益平衡信以為真，僅就宅基地進行想當然的報道。實際上，政府是通過拆并村莊，順勢把農(nóng)民的土地進行征收，小城鎮(zhèn)建設及給農(nóng)民的各項福利，絕大部分經(jīng)營農(nóng)民的農(nóng)地所得，而非僅僅宅基地上集約的土地產(chǎn)生的收益。
在華明鎮(zhèn)政府征收轄區(qū)內(nèi)各村土地的價格，絕大多數(shù)是2萬元一畝，這些土地經(jīng)過整理招拍掛進入市場的價格，工業(yè)用地在20萬元/畝左右，商服用地在70-400萬元/畝之間。
以貫莊村為例，原有村民8000余人，占地面積約30平方公里，人均占有土地5畝多，2003年一紙協(xié)議以2萬元/畝的價格征收了37000畝土地，2萬元/畝相當于每平方米僅30元錢，而在這塊地上最終建起樓盤目前價格達每平米萬元。農(nóng)民的利益是否均衡路人皆知。
而在幾乎所有的媒體報道中，都沒有提及華明鎮(zhèn)耕地不普遍被征收并破壞的背景。這場圈地運動被描述為農(nóng)民宅基地1/3給農(nóng)民蓋樓、1/3商業(yè)開發(fā)、1/3復墾成耕地，以為這就是華明鎮(zhèn)宅基地換房的全部。
圖9媒體對華明鎮(zhèn)宅基地換房的誤讀
資料來源：勾新雨《天津宅基地換房爭議調(diào)查》，載《投資者報》2009年3月16日
而實際上宅基地換房的經(jīng)濟重點，是借拆村并點，對大量以非法征收的土地合法化，對未征收土地一并征收。通過宅基地換房拆并村莊，瓦解集體經(jīng)濟組織，洗劫集體資產(chǎn)，并緩解長期以來因為非法圈地面臨的被上訪和被控訴的被動地位。
前文提到了華明鎮(zhèn)地廣人稀，土地布局集中，無需土地集約利用。
赤土村的主體面貌可以通過下圖直觀看出來，紅線所圈為村莊建設用地，1/3復墾為耕地的增量不多，但對既有建筑財產(chǎn)的浪費巨大。而周邊幅員遼闊的耕地，早在2003年被全村5萬余畝土地以每畝1.6萬和2萬的價格被強行征收。[16]而這些耕地的圈占普遍沒有出現(xiàn)在以往的地方宣傳和各大媒體的新聞報道當中。而這一部分，才是真正判定農(nóng)民經(jīng)濟得失的核心部分。
圖10天津市華明鎮(zhèn)赤土村主體部分衛(wèi)星圖
注：紅線所圈部分為村莊的宅基地和其他村莊建設用地，其余為農(nóng)用地
“失”字的耕地部分是宅基地換房的真正要侵吞的利益，但普遍沒有出現(xiàn)在媒體報道當中
農(nóng)民在宅基地換房中失去了土地和宅基地，假設宅基地和小城鎮(zhèn)新居價值相抵。農(nóng)民失去的5畝地，每畝價值50萬元，總價250萬元，一個四口之家總計千萬；
農(nóng)民失地獲取的補償標準為2萬元/畝，每人10萬元，四口人40萬。
農(nóng)民被上的保險價值很小，人均僅1-5萬元，要到女55歲，男60歲每月才可獲取600元。按當前物價，老人尚且維持生計勉強。而且上保險的錢，大部分還是從集體的賬戶出，每家4口人能有10萬元的社保繳費就不錯。
這樣算下來，一家人虧960萬元。
所得的40萬元，很大一部分會一部分會用來購買給予價格優(yōu)惠的單元房面積；裝修2套房子也要花去20萬左右，幾乎剩不下什么錢。
總之，按農(nóng)業(yè)產(chǎn)值的征地補償測算方法，只要宅基地換房要附帶征地，農(nóng)民是永遠的吃大虧。而不僅宣傳中的土地占補平衡是假的，資金平衡也必須靠強征的農(nóng)用地找補才能實現(xiàn)。
至此問題清楚了，華明鎮(zhèn)的占補平衡騙局就是靠揮霍農(nóng)民的耕地維持的。打著創(chuàng)新耕地保護制度的旗號，行圈占農(nóng)村集體土地、破壞耕地之實。
四、自愿原則的制度困境
近年來各地小城鎮(zhèn)建設創(chuàng)新中，普遍宣稱以農(nóng)民自愿為原則。如黃興國發(fā)布的《天津市以宅基地換房建設示范小城鎮(zhèn)管理辦法》（津政令第[2009]18號）宣稱的第三和第四條原則是“尊重村民意愿、維護農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和村民合法權(quán)益”。但在筆者的調(diào)研中，由于模式本身的不合理和不公平性，所有宣稱的尊重村民意愿原則普遍是難以實現(xiàn)的。
據(jù)筆者對周口的走訪調(diào)查，大部分村民和近一半本地官員對“拆村并點”持反對態(tài)度。
組織建設的地方干部在村民對拆遷接受性的問題上通常表示出充分的信心，據(jù)筆者經(jīng)驗，其信心來源除了最終的強拆，還有憑借體制權(quán)力對各種資源手段的利用。
（一）新舊社區(qū)建設的資源傾斜
全國各地拆村并點普遍存在的動遷手段首先是對舊村莊舊社區(qū)不進行各項所需的投入和維護。
以周口地區(qū)項城市范集鎮(zhèn)申營社區(qū)為例，每開發(fā)200畝新社區(qū)將得到3000萬元的基礎設施投入，這就意味著，原社區(qū)成員共享的資源，只有當社區(qū)成員接受新的社區(qū)改造方案才能繼續(xù)分享本屬于自己的福利，如堅持“自愿原則”留在舊社區(qū)，就要眼巴巴的看著屬于自己的蛋糕長期被別人長期剝奪。
如此的制度安排，雖然并非完全沒有合理性，但讓村民如此“自愿選擇”新社區(qū)與舊社區(qū)，顯然是有違公平和自愿原則的。
（二）蓄意破壞基礎設施
為增加舊社區(qū)的生活成本和各種困難，達到“拆舊”目的，除了停止舊社區(qū)的更新和維護，蓄意遺棄外，惡意破壞原社區(qū)的基礎設施和公共服務安排，也是經(jīng)常采用的動遷手段。此模式即便不是強拆，不直接殺人抓人，本質(zhì)上同樣與自愿原則背道而馳，屢屢突破道德底線，對村民立場的堅持的影響更為致命。
將村委會搬遷到新社區(qū)，強行清理經(jīng)營戶，拆除公共廁所，毀路拆橋，在天津市都是普遍的制造“自愿”和“同意”的手段，斷水斷電都是老套路。
比較有特色的案例還有，華明鎮(zhèn)赤土村曾經(jīng)在2009年5月，臨近期末考僅一周的一天夜里，沒有任何通知地強行拆除了本屬于村集體資產(chǎn)的“赤土小學”。強行撤走所有老師，并入新城鎮(zhèn)的學校，從而造成幾百個孩子上學憑空增加了幾公里路。為了不讓孩子因此每天少睡一個小時，很多家長因此而接受“宅基地換房”的協(xié)議。
天津市塘沽去胡家園鎮(zhèn)中八車村為了動遷，還通過出賣村莊黃土，將未同意拆遷村民的房前屋后挖空，造成房主出行困難，幾乎劃船。東麗區(qū)幺六橋鄉(xiāng)穆家臺村就因為挖土留下了極陡的，當?shù)赜淄粝氯ツ缤隽恕?
圖11天津市塘沽區(qū)中八車村被惡意盜挖成孤島的未同意拆遷戶
（三）組織資源的延伸——生計控制
與全國很多地方一樣，不僅公務員以及教師之類捧“鐵飯碗”的職業(yè)的人員不能做釘子戶，同時還要承擔對其親屬“做工作”的義務。否則即會被停職甚至失業(yè)。
網(wǎng)上有一份2008年8月16日中共華明街道委員會發(fā)的《關(guān)于強勢推進貫莊村整體搬遷工作的決定》（東麗華黨第[2008]45號）[17]就提到：
華明鎮(zhèn)街道黨委決定與貫莊未搬遷戶有親屬關(guān)系的華明街道辦事處人員、管委會及物業(yè)聘用人員、貫莊村兩委會成員、黨分支書記、企業(yè)負責人等從8月18日-8月22日在崗做親屬的工作，促使他們搬遷；從8月23日至8月27日停職做親屬工作，若親屬仍未搬遷，街道黨委將視情況，分別做出如下處理：
（一）機關(guān)工作人員到8月28日親屬仍未搬遷，只發(fā)基本工資，停發(fā)獎金及相應福利待遇；
（二）管委會及物業(yè)聘用人員到8月28日親屬仍未搬遷，予以解聘。
（三）村干部、黨分支書記、企業(yè)負責人到8月28日家屬仍未搬遷，予以誠勉或免職。
一周后，2008年8月24日，又發(fā)了一份給“房信房產(chǎn)物業(yè)”的《關(guān)于部分人員停職進行選房搬遷的通知》，13個人被停職；同期網(wǎng)文《華明鎮(zhèn)政府威脅企業(yè)職工集體下崗天大的笑話》還提到了貫莊村黨委兩委成員、國際溫泉高爾夫俱樂部部分被下崗的員工名單，并提到其他鎮(zhèn)相關(guān)單位工作的保衛(wèi)人員，清潔工人員也被下崗。
華明鎮(zhèn)趙莊子村的赤腳醫(yī)生范立榮大夫既不同意華明鎮(zhèn)的宅基地換房，更不同意廉價非法征地。但由于范大夫的兒子是華明鎮(zhèn)醫(yī)院的醫(yī)生，正在競聘副院長的當口，范家就受到了不搬遷就讓兒子停職的刁難。范大夫最終迫不得已，搬離了舊村莊，來到了新社區(qū)。土地也被地方企業(yè)華明集團強行圈占，范大夫至今未領土地補償，土地也沒有歸還。
在東麗區(qū)，以失業(yè)相要挾的組織控制已經(jīng)從體制內(nèi)單位和職務蔓延到了私營企業(yè)，被動員的范疇也涵蓋了動遷、兩委換屆、上訪控制和村莊決策等各領域。
在2006年東麗區(qū)無瑕街的村委會換屆中，“街內(nèi)各企業(yè)的新袁莊村村民被告知都不能選胡振遠，甚至有些企業(yè)的員工的選票被提前收走。在選舉前,張洪寶、柴慈琦指令銜、村企業(yè)、駐街、村合資、外資、獨資、無縫鋼管公司、私企等企業(yè)就業(yè)的我村選民，誰不選柴慈琦而選了胡振遠立即開除。在群利公司就業(yè)的選民趙云清因選了胡振遠，被公司開除。在鋼管公司就業(yè)的選民張連元，也因選了胡振遠被單位開除?！盵18]無瑕街先于華明鎮(zhèn)完成了拆村并點，動遷手段也是如法炮制。
（四）制度歧視
對大到村里共有的資產(chǎn)的處置，土地發(fā)包、企業(yè)發(fā)包，工程發(fā)包，都能成為動遷資本，小到上保險，各種福利資格的確認、征地補償款的發(fā)放。如華明鎮(zhèn)范莊子，未遷入新居的村民，每人只發(fā)一萬元，而對遷入新居者，另外再給付1.5萬元。
本為村民應有的合法財產(chǎn)，都會成為任由政府處置的動遷砝碼。
五、宅基地換房的經(jīng)濟后果與社會風險——瓦解村民資格，完結(jié)圈地爭議
（一）土地增值與農(nóng)民分享的切割
前面提到，伴隨著“宅基地換房”進行的拆村并點，各村集體農(nóng)用地普遍被征收，[19]農(nóng)民僅獲得2-6萬元/畝，約10萬元/人的土地補償和安置補助。經(jīng)過“宅基地換房”，絕大多數(shù)農(nóng)民和原集體所有的農(nóng)用地的經(jīng)濟關(guān)系被切割，所有土地的增值收益，與原土地所有人的村集體成員再沒有關(guān)系。
通常情況下，村集體土地在臨近大規(guī)模征收之前，都被村干部強行突擊承包給各種產(chǎn)業(yè)人員，以獲取土地征收和建設過程中的拆遷補償。而拆遷補償?shù)母緛碓?，還是土地的出讓價值，本屬于農(nóng)民的土地權(quán)益。依據(jù)通常的政府操作，每畝地的征地拆遷補償成本約在20萬元左右，而給農(nóng)民的土地補償和安置補助近2-6萬元，其余14-18萬元，除了制度運行低效的浪費，都作為拆遷中的地上物補償被地方權(quán)貴集團切割。
（二）土地確權(quán)的操作困境
與上面提到的一樣，經(jīng)過宅基地換房，土地被以各種形式從村集體和承包戶手中流出。由于這些非法征收的土地絕大多數(shù)通常不具備轉(zhuǎn)用指標，在手續(xù)上，都會被地方權(quán)力集團承包給有親密關(guān)系的人。如果2013年進行土地確權(quán)，首先一個問題是由于拆村并點對村集體組織的瓦解，被確權(quán)主體進一步虛化幾近消失，被確權(quán)的土地將面臨無主狀態(tài)；實為土地主人的農(nóng)業(yè)村民，通常已被告知土地征收或土地被強行出租，使用權(quán)被強行流轉(zhuǎn)并一時難以收回的土地，面臨非法的承租人和幾近消失的所有權(quán)人，確權(quán)將面臨巨大挑戰(zhàn)。
（三）土地及村莊經(jīng)濟違法的可追溯性喪失
由于土地暴利驅(qū)動，包括經(jīng)濟問題在內(nèi)的各種違法和犯罪叢生，無論是對土地的強行圈占，對集體資產(chǎn)的貪污，還是對維權(quán)上訪人的迫害，以及選舉的瘋狂作弊，都嚴重到了幾乎不可能糾偏的程度。僅經(jīng)濟犯罪，絕大多數(shù)的村干部犯罪都能達到死刑標準。如此高的張力和代價，使拆村并點，進而銷毀賬目，瓦解組織成為“化解”和消化問題的必須。
經(jīng)過“宅基地換房”的拆村并點，作為村民的上訪人資格和作為村委主任的被上訪身份同時消失；長期不公開的村集體賬目，則得以徹底銷毀，或者隨著村莊的瓦解，更順利成章的推脫；被拆并和重新建蓋的城市，將抹平所有被強行征地，破壞耕地的痕跡，將所有騙取補償?shù)拇嬖诨蛱摕o的建筑固化。
（四）基層自治的終結(jié)
盡管村莊的物理拆并原則上與作為集體經(jīng)濟組織村委會或生產(chǎn)大隊并不矛盾，但由于賄選和選舉作弊，貪污腐敗被訪被訴等治理危機，社會秩序幾乎不能維持。非法圈占土地的基層各級政府必須通過瓦解村莊組織，實現(xiàn)違法犯罪清洗和社會控制維持。
天津“宅基地換房”附帶的霸王條款除了一并征收所有集體農(nóng)用地外，所有涉及“拆村并點”的村委會，不進行村委會換屆選舉。
2009年天津市村級組織換屆選舉工作領導小組辦公室發(fā)的《津村換組辦發(fā)[2009]1號》文件中提到：“已完成法律規(guī)定的撤村程序，村民遷入小城鎮(zhèn)居住，且將建立居委會的不再參加村委會換屆選舉。按照相關(guān)法律法規(guī)和政策要求：在居住地參加居委會換屆選舉；村莊拆遷且村民分散居住，無法組織換屆選舉的，可暫緩進行，待村民回遷集中居住后，再組織進行換屆選舉?！?
因華明鎮(zhèn)“宅基地換房”式的示范鎮(zhèn)建設，天津市幾百個村近百萬村民的土地被一舉征收，選舉權(quán)被剝奪，原“問題”村干部無須競選即連任。村委會直選，在天津市完成了短命的十年歷程。[20]
附件1：華明示范鎮(zhèn)情況介紹
一、總體概況
（一）華明街概況
位于天津濱海新區(qū)和天津市中心城區(qū)之間，區(qū)域總面積156平方公里（其中可耕地面積49117畝），原轄14個行政村，總?cè)丝诩s4.6萬。境內(nèi)有“東麗湖旅游度假區(qū)”、“天津空港物流加工區(qū)”，其中空港物流加工區(qū)和東南部分區(qū)域已被劃入天津濱海新區(qū)。2008年全街地區(qū)增加值30.69億元；三級財政收入15242萬元；本級財政收入5070萬元；農(nóng)民人均純收入11689元。
（二）華明示范鎮(zhèn)概況
華明示范鎮(zhèn)總體規(guī)劃占地面積約13.1平方公里（其中示范鎮(zhèn)居住區(qū)及商務區(qū)5.618平方公里；華明經(jīng)濟功能區(qū)7.5平方公里）。規(guī)劃分區(qū)為4個功能區(qū)，即安置居住區(qū)、經(jīng)濟功能區(qū)、商務功能區(qū)和商品住宅區(qū)。該區(qū)域距北京市四環(huán)線120公里、天津市中心區(qū)10公里、天津新港30公里、天津濱海國際機場3公里。
（三）宅基地換房的背景
1、原村莊占地規(guī)模較大，建筑容積率低，土地利用率低，布局散亂。村內(nèi)基礎設施建設滯后，影響了農(nóng)村現(xiàn)代化進程。
2、為改善農(nóng)村生產(chǎn)和生活條件，優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)和節(jié)約集約用地，國土資源部于2005年下發(fā)了《關(guān)于規(guī)范城鎮(zhèn)建設用地增加與農(nóng)村建設用地減少相掛鉤試點工作的意見》（國土資發(fā)【2005】207號），華明示范鎮(zhèn)成為天津市第一批試點單位（三鎮(zhèn)兩村）之一。
3、通過宅基地換房，可以解決制約小城鎮(zhèn)建設中的土地和資金兩大難題。
（四）宅基地換房暨城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤的概念
所謂城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤是指依據(jù)土地利用總體規(guī)劃，將若干擬用于整理復墾為耕地的農(nóng)村建設用地地塊（即拆舊地塊）和擬用于城鎮(zhèn)建設的地塊（即建新地塊）共同組成建新拆舊項目區(qū)（即項目區(qū)），通過建新拆舊和土地整理復墾，最終實現(xiàn)項目區(qū)內(nèi)建設用地總量不增加，耕地面積不減少、質(zhì)量不降低，用地布局更加合理的土地整理復墾工作。具體到宅基地換房，就是農(nóng)民以其宅基地（包括村莊用地）按照相應標準換取示范鎮(zhèn)中的住宅，以村莊生產(chǎn)、生活輔助設施換取小城鎮(zhèn)社區(qū)功能，即村莊換社區(qū)，原住宅換樓房。
（五）宅基地換房的基本原則
一是承包責任制不變；二是可耕種土地不減；三是尊重農(nóng)民意愿；四是以宅基地換房。
（六）通過宅基地換房保證小城鎮(zhèn)建設的三個平衡
一是土地占補平衡。華明示范鎮(zhèn)涉及宅基地換房的原來12個村共有村莊建設用地12071畝，建設新城鎮(zhèn)只需要新占用耕地8427畝（包括界外地），通過對農(nóng)民宅基地復耕后，可以實現(xiàn)耕地的占補平衡，同時還節(jié)約了約4000畝的土地指標。二是建設資金平衡。小城鎮(zhèn)建設規(guī)劃中，農(nóng)民住宅占地3476畝，建設資金需要37億。另外的4951畝規(guī)劃為經(jīng)營開發(fā)用地，通過招、拍、掛方式出讓后，預期收益在38億元左右，可以實現(xiàn)小城鎮(zhèn)建設的資金平衡。三是農(nóng)民利益平衡。通過宅基地換房實現(xiàn)農(nóng)民家庭財產(chǎn)大幅增值，保證農(nóng)民利益平衡。
（七）華明示范鎮(zhèn)建設的八個步驟
東麗區(qū)政府編制總體規(guī)劃報市政府審批；組建投融資機構(gòu)（濱麗公司）負責小城鎮(zhèn)建設；市政府國土管理部門下達土地掛鉤周轉(zhuǎn)指標；村民提出宅基地換房申請，并與村民委員會簽訂換房協(xié)議（同意率達到村總戶數(shù)的90%，后調(diào)整為95%，另5%不反對）；村民委員會與鎮(zhèn)政府簽訂換房協(xié)議；鎮(zhèn)政府與小城鎮(zhèn)投融資機構(gòu)簽訂總體換房協(xié)議；示范鎮(zhèn)住宅建成后，由村委會按照全體村民通過的分房辦法進行分配。
[1]周其仁力推的成都模式也如此。
[2]類似模式包括天津華明鎮(zhèn)“宅基地換房”、山東諸城和甘肅天水等案例，本質(zhì)上與“土地換保險”，“三保障兩放棄”本質(zhì)和操作上都是一致的。
[3]華明鎮(zhèn)1990年代由赤土鄉(xiāng)和荒草坨鄉(xiāng)合并而成，合并為華明鎮(zhèn)后雖然總面積在全區(qū)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)中最大。根據(jù)合并前的數(shù)據(jù)，赤土鄉(xiāng)和荒草坨鄉(xiāng)的居民點及工礦用地的面積分別為13793畝和6629畝，在當時的東麗區(qū)分列第二和第七位。
[4]官方稱12個村改造前有村莊建設用地共12071畝。
[5]此處“土地”含農(nóng)用地和建設用地。
[6]1995年東麗區(qū)境內(nèi)有農(nóng)業(yè)人口205073人，年末實有耕地約21.1萬畝，每個農(nóng)業(yè)人口占耕地僅1.03畝
[7]人口數(shù)據(jù)參考“東麗區(qū)村務公開系統(tǒng)”http://www.nandaqiao.com/view/main/index.jsp
[8]《天津市東麗區(qū)土地管理志》，天津社會學科學院出版社
[9]王小喬《天津土改：農(nóng)民同意但不滿意》，載《南方周末》，2008年4月10日網(wǎng)文
[10]于2009年5月31日經(jīng)市人民政府第30次常務會議通過，由市長黃興國于2009年6月13日公布，自2009年8月1日起施行。
[11]筆者拿到的這份協(xié)議署期為2003年9月29日，據(jù)村民反映，當時絕大多數(shù)村民并不知曉此事。
[12]但與此案相關(guān)的非法占地并沒有因此而收斂，而是愈演愈烈。原4萬余畝的貫莊于2009年被強拆完畢，從地圖上徹底消失
[13]http://www.tj.xinhuanet.com/wangqun/2010-01/12/content_18745434.htm 2010年01月12日11:08:01發(fā)表
[14]2008年11月25日中央電視臺《焦點訪談》的報道就揭露了與東麗區(qū)華明鎮(zhèn)同為一批十點的武清區(qū)下朱莊借宅基地換房，強行流轉(zhuǎn)村民承包地的違法行為。
[15]沒有證據(jù)表明宅基地作為地皮和附屬建筑，比等平米的單元樓價值低。
[16]與貫莊相鄰的赤土村，原有5萬余畝土地，在圈地大潮中同樣難逃此劫。華明鎮(zhèn)政府與赤土村干部秘密簽署了《土地整合及整體撤村征地協(xié)議》“……甲方征用乙方全部土地總面積約50000畝（含村莊占地和已建企業(yè)用地、綠化帶）”。筆者拿到的這份協(xié)議署期為2003年9月29日，據(jù)村民反映，當時絕大多數(shù)村民并不知曉此事。
[17]2008年8月16日。
[18]胡振遠《控訴（致中共中央）》，2009年10月16日。
[19]在官方公開的文件和媒體報道中，對天津華明鎮(zhèn)宅基地換房模式的表述的，耕地不減少，質(zhì)量不降低，承包責任值不變。事實完全不是這樣。
[20]天津首屆村民委員會直選始自2000年；人民網(wǎng)天津視窗在2012年5月30日的報道中提到，“原有的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織形態(tài)和管理模式，原有的村委會管理體制，原有的農(nóng)民戶籍身份，都難以適應新的形勢。為了解決好這些問題，天津又在農(nóng)村探索開展了“三改一化”的改革。即：村集體經(jīng)濟組織股份制改革、農(nóng)業(yè)戶口改為非農(nóng)業(yè)戶口、村委會改為居委會，促進城鄉(xiāng)一體化。2011年7月，經(jīng)市政府批準，本市在東麗區(qū)、武清區(qū)的43個村正式啟動實施“三改一化”試點工作?！?
中國鄉(xiāng)村發(fā)現(xiàn)網(wǎng)轉(zhuǎn)自：作者博客
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