“城鄉(xiāng)要素流動(dòng)不順暢、公共資源配置不合理等問(wèn)題依然突出，影響城鄉(xiāng)融合發(fā)展的體制機(jī)制障礙尚未根本消除。”這是寫在《關(guān)于建立健全城鄉(xiāng)融合發(fā)展體制機(jī)制和政策體系的意見(jiàn)》開(kāi)頭部分的文字，近日，隨著《意見(jiàn)》的發(fā)布，也為城鄉(xiāng)融合發(fā)展制定了“路線圖”和“時(shí)間表”。其中，針對(duì)農(nóng)村宅基地制度改革的有關(guān)問(wèn)題，新京報(bào)鄉(xiāng)村頻道記者采訪了中國(guó)人民大學(xué)農(nóng)業(yè)與農(nóng)村發(fā)展學(xué)院教授，國(guó)家社科基金專項(xiàng)“鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略核心機(jī)制研究”首席專家周立。

“中國(guó)農(nóng)村宅基地是世界上最復(fù)雜的”

“中國(guó)農(nóng)村宅基地是世界上最復(fù)雜的，復(fù)雜主要體現(xiàn)在房地分離?！敝芰⒄f(shuō)，城市土地按照商業(yè)用地或是工業(yè)用地等不同用途，劃定使用年限，而農(nóng)村宅基地沒(méi)有產(chǎn)權(quán)年限，一定程度上，可以理解為永久性的，甚至可以繼承，作為財(cái)產(chǎn)傳給子孫后代。“由于農(nóng)村宅基地所有權(quán)是村集體的，上面的房子是農(nóng)民的，私有的，而且大部分農(nóng)民是以分配型無(wú)償獲得的土地，這是農(nóng)村宅基地的基本特點(diǎn)，相當(dāng)于農(nóng)民得到的很大一塊福利。但是，伴隨農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移，大量農(nóng)村房屋閑置，農(nóng)村土地陷入‘用不上、用不好’的困局，不能給農(nóng)民帶來(lái)收益?！?/p>

此次政策頒布，國(guó)家發(fā)改委有關(guān)負(fù)責(zé)人明確強(qiáng)調(diào)“城里人到農(nóng)村買宅基地的口子不能開(kāi)”，“嚴(yán)格禁止下鄉(xiāng)利用農(nóng)村宅基地建設(shè)別墅大院和私人會(huì)館”。而周立認(rèn)為，總體來(lái)看，“針對(duì)農(nóng)村宅基地，《意見(jiàn)》實(shí)際上體現(xiàn)了政策‘一緊一松’的兩大特點(diǎn)”。

周立認(rèn)為，發(fā)改委的表述，體現(xiàn)了牢牢把握城鄉(xiāng)融合發(fā)展正確方向的基本原則，也就是不能把集體所有制改沒(méi)了、耕地改少了、農(nóng)民利益受損了，這是“一緊”。但解讀政策，不能僅看到“一緊”，其實(shí)還有“一松”，體現(xiàn)在“允許村集體在農(nóng)民自愿的前提下，依法把有償收回的閑置宅基地、廢棄的集體公益性建設(shè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榧w經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市?！敝芰⒈硎?，“這意味著村集體對(duì)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的主動(dòng)性更大了?！?/p>

在法律保障下釋放城鄉(xiāng)雙重需求

自然資源部部長(zhǎng)陸昊作關(guān)于土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法修正案草案的說(shuō)明時(shí)表示過(guò)，對(duì)土地利用總體規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途，并經(jīng)依法登記的集體建設(shè)用地，允許土地所有權(quán)人通過(guò)出讓、出租等方式交由單位或者個(gè)人使用，并應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面合同。也就是說(shuō)，上述性質(zhì)的土地承租人權(quán)益受到20年保護(hù)。

“有太多城里人都希望在農(nóng)村租下一個(gè)小院，農(nóng)村又有多少?gòu)U棄的宅基地閑置在那里，沒(méi)能得到有效利用?！?結(jié)合此前釋放的政策信息和最新的《意見(jiàn)》，周立分析指出，“也就是說(shuō)，通過(guò)合法承租的形式，一方面可以釋放城市消費(fèi)過(guò)剩的需求，另一方面，消化大量閑置農(nóng)村宅基地的供給過(guò)剩。而承載‘雙重過(guò)?！奈镔|(zhì)條件，就是農(nóng)村宅基地通過(guò)改革實(shí)現(xiàn)需求匹配?！?/p>

新京報(bào)鄉(xiāng)村頻道記者注意到，有效利用閑置宅基地與農(nóng)房，此前在全國(guó)已經(jīng)有多種創(chuàng)新做法。比如在北京，一些村子由村委會(huì)牽頭，以成立合作社的方式，將閑置農(nóng)宅統(tǒng)一承租給合作社管理，再引入社會(huì)資本參與投資開(kāi)發(fā)，將閑置農(nóng)宅重新裝修改造，最終形成了“農(nóng)民出房、合作社入股、公司經(jīng)營(yíng)、政府服務(wù)”的模式。其中，農(nóng)民想要出租的閑置農(nóng)宅，必須滿足是建在宅基地上的條件，而絕不能是在農(nóng)用地上改造后作為民宿，但無(wú)論租期長(zhǎng)短，這些房子的所有權(quán)依然保留在農(nóng)民手中。同時(shí)，由于租期最長(zhǎng)可達(dá)20年，投資方與市民承租者的利益，也能有一個(gè)合理保證。

保障農(nóng)民和城里人投資共享宅基地權(quán)益

據(jù)了解，周立提出的“四洗三慢兩養(yǎng)換一融” 城市新需求，主要是指鄉(xiāng)村社會(huì)自然環(huán)境帶給城市人的休閑生活。具體而言，是在青山綠水間洗胃、洗肺、洗眼、洗心，在菜園田埂間享受慢食、慢村、慢生活，在鄉(xiāng)村農(nóng)地上養(yǎng)老、養(yǎng)生，并在此基礎(chǔ)上，促進(jìn)城鄉(xiāng)進(jìn)一步融合。

周立根據(jù)汽車保有量（1.7億輛）和新崛起的中等收入群體（3億-3.7億人），估算每年鄉(xiāng)村消費(fèi)和服務(wù)產(chǎn)值在1.5萬(wàn)億-1.9萬(wàn)億元，“相當(dāng)于中國(guó)2017年第一產(chǎn)業(yè)增加值（6.55萬(wàn)億元）的23%-29%，這是重塑新型城鄉(xiāng)關(guān)系的意義所在”。

周立表示，“期望下一步，能夠通過(guò)改革，真正確保農(nóng)村和城市雙向需求的有效對(duì)接，保障農(nóng)民和城里人的投資共享宅基地，不要讓農(nóng)民或城里人吃虧，這樣才能長(zhǎng)遠(yuǎn)地做下去?！保?span style="text-indent: 2em;">記者 王紀(jì)辛）

中國(guó)鄉(xiāng)村發(fā)現(xiàn)網(wǎng)轉(zhuǎn)自：新京報(bào)

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