內(nèi)容提要：近年來(lái)，我國(guó)農(nóng)村居民與本集體經(jīng)濟(jì)組織外人員（包括城市市民和外村農(nóng)民）之間的房屋買賣行為日益活躍，隨著城市化進(jìn)程的加快及民房拆遷補(bǔ)償?shù)膭≡?，由此而產(chǎn)生的糾紛也呈井噴狀態(tài)。在農(nóng)村集體所有土地向國(guó)有土地轉(zhuǎn)變的過(guò)程中，房屋買賣合同的效力、房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)的歸屬成為焦點(diǎn)。從介紹、評(píng)價(jià)司法實(shí)踐中的觀點(diǎn)出發(fā)，結(jié)合具體法律條文和民法債權(quán)、物權(quán)原理，對(duì)農(nóng)村土地集體所有權(quán)制度下宅基地使用權(quán)變動(dòng)的原因、規(guī)則及農(nóng)村私房買賣中各方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示進(jìn)行分析，應(yīng)將農(nóng)村集體土地所有權(quán)變動(dòng)過(guò)程中的農(nóng)村私房買賣作為效力待定的民事法律行為處理。

    關(guān)鍵詞：宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓  農(nóng)村房屋買賣合同   合同效力

    一、問(wèn)題的提起

    隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化步伐的加快，大量農(nóng)民涌向城市，由于各種原因，他們選擇在城市長(zhǎng)期居住而打算賣掉農(nóng)村的房屋；而部分城鎮(zhèn)居民則由于向往農(nóng)村田園式的生活或其他原因而打算在農(nóng)村買房。在這種供需的雙重刺激下，農(nóng)村房屋在農(nóng)村居民和城鎮(zhèn)居民之間的交易日益增多。但是，我國(guó)法律目前對(duì)于農(nóng)村房屋的規(guī)范尚比較雜亂，尤其是涉及農(nóng)村房屋買賣合同效力的規(guī)范政出多門，導(dǎo)致在司法實(shí)踐中對(duì)于這一法律問(wèn)題理解各異，判決千差萬(wàn)別。盡管部分高院以會(huì)議紀(jì)要的形式作出了相應(yīng)的規(guī)定，均認(rèn)為，農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力應(yīng)以認(rèn)定無(wú)效為原則，以認(rèn)定有效為例外。只有房屋買賣的雙方均是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員的，可以認(rèn)定合同有效[1][2]，但實(shí)踐中執(zhí)行效果不理想。

    由于城市市民到農(nóng)村購(gòu)房已經(jīng)是較為普遍的社會(huì)現(xiàn)象，因此此類糾紛的解決具有重要的社會(huì)意義。首先，由于農(nóng)村土地是眾多農(nóng)村人口的生存保障，土地制度構(gòu)成農(nóng)村社會(huì)制度的基礎(chǔ)，若糾紛解決不好，導(dǎo)致當(dāng)事人之間的ì盾升級(jí)，將會(huì)害及農(nóng)村社會(huì)的穩(wěn)定。其次，此類糾紛事關(guān)我國(guó)集體所有權(quán)土地制度與公平市場(chǎng)交易秩序，弱勢(shì)農(nóng)民的利益和市場(chǎng)交易秩序都是法律重點(diǎn)保護(hù)的對(duì)象，二者在一定程度上是相互沖突的，對(duì)二者的價(jià)值如何均等地予以考慮、衡量，于法律理論、實(shí)踐都是一種考驗(yàn)。

    我國(guó)城市郊區(qū)的農(nóng)民集體在戶籍制度上通常分為農(nóng)業(yè)戶口和非農(nóng)業(yè)戶口。就前者而言，該集體土地為集體所有當(dāng)屬無(wú)疑，而就后者而言，該集體土地根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》（以下簡(jiǎn)稱條例）第二條第五項(xiàng)即轉(zhuǎn)化為國(guó)家所有?；谏鲜鐾恋厮袡?quán)制度，對(duì)于農(nóng)村私房買賣糾紛，有主張合同內(nèi)容Υ反法律強(qiáng)制規(guī)定而無(wú)效者（以下簡(jiǎn)稱合同無(wú)效說(shuō)），有主張合同有效權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移者（以下簡(jiǎn)稱合同有效說(shuō)），有主張合同房屋買賣部分有效而宅基地使用權(quán)買賣部分無(wú)效者（以下簡(jiǎn)稱部分有效說(shuō)）。上述三種主張的持有者，主要是以合同債權(quán)為基礎(chǔ)，采我國(guó)合同法債權(quán)形式主義物權(quán)變動(dòng)模式，從合同文字表面判斷債權(quán)是否成立出發(fā)來(lái)推斷農(nóng)村私房所有權(quán)是否移轉(zhuǎn)給買受人。這種靜止地思考問(wèn)題的方法，其缺陷在于在現(xiàn)行農(nóng)村農(nóng)民集體所有土地特定主體的條件下，缺乏探詢當(dāng)事人真實(shí)意思表示以及與集體土地所有權(quán)變動(dòng)過(guò)程相結(jié)合，在動(dòng)態(tài)中確定權(quán)利變動(dòng)、歸屬的思考，因而在邏輯上難以自圓其說(shuō)。

    本文將從法解釋論的角度出發(fā)，結(jié)合有關(guān)現(xiàn)行法律規(guī)范和農(nóng)村的實(shí)際情況進(jìn)行分析，重點(diǎn)解決以下問(wèn)題：宅基地上房屋買賣合同是否因Υ反土地管理法的規(guī)定而歸于無(wú)效？如果合同無(wú)效法律效果又是什?？認(rèn)為合同有效說(shuō)的理論依據(jù)何在？有無(wú)可能在現(xiàn)行法律的框架內(nèi)作出一種合理的裁判，既平衡買賣雙方的利益，又不產(chǎn)生法律邏輯上的ì盾？

    二、關(guān)于農(nóng)民宅基地上房屋買賣有關(guān)的法律法規(guī)及評(píng)析

    目前，我國(guó)關(guān)于農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓，主要依據(jù)的法條有：

    1、《中華人民共和國(guó)土地管理法》第二條：中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。全民所有，即國(guó)家所有土地的所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使。

    任何單λ和個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。

    從上面法條可知集體土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓，所以集體土地使用權(quán)是可以依法轉(zhuǎn)讓在法律上不存在障礙的。對(duì)于使用權(quán)是不是同意轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)讓給誰(shuí)因是由土地所有權(quán)人決定，也就是說(shuō)因由村集體決定，所以對(duì)于村民免費(fèi)獲得的宅基地使用權(quán)建房后轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)涉及土地使用權(quán)移轉(zhuǎn)的，必須附條件是肯定的，如經(jīng)村集體同意，或免費(fèi)改收費(fèi)補(bǔ)交，至于購(gòu)入房屋者不應(yīng)有身份的限定。

    2、《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十二條：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

    農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級(jí)人民人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。

    農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。

    從六十二條可以看出這是對(duì)宅基地使用權(quán)的一種規(guī)定，且是針對(duì)農(nóng)村宅基地申請(qǐng)及建房的規(guī)定，而此條中對(duì)于農(nóng)村村民出賣、出租住房?有禁止性規(guī)定，只是說(shuō)農(nóng)村村民出賣、出租房屋后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)，這是對(duì)一戶只能申請(qǐng)一次宅基地的限制。從此條可以看出農(nóng)村村民房屋是可以出賣、出租的。但此處表述是一戶只能擁有一處宅基地，而事實(shí)是目前農(nóng)村申請(qǐng)宅基地時(shí)對(duì)于你是否有宅基地會(huì)進(jìn)行嚴(yán)格審查，對(duì)于目前一戶擁有多處宅基地現(xiàn)實(shí)中已普遍存在，大多是申請(qǐng)建房后又繼承房屋和購(gòu)入房屋的，如規(guī)定一戶只能擁有一處宅基地，那?使農(nóng)民在繼承權(quán)房屋遺產(chǎn)上存在ì盾。

    3、《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十三條：農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。

    從上可知，這條是針對(duì)建設(shè)用地來(lái)說(shuō)，除了第二款規(guī)定外，農(nóng)民集體所有的土地如果是為了非農(nóng)業(yè)建設(shè)，就不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租，此款筆者認(rèn)為不能否認(rèn)農(nóng)村房屋不能買賣，而宅基地建房屋是經(jīng)批準(zhǔn)的，所有權(quán)人依法轉(zhuǎn)讓房屋法律應(yīng)是允許的。

    4、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百五十二條 宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。  第一百五十三條 宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。

     該兩條規(guī)定了宅基地使用權(quán)的內(nèi)容及取得、行使、轉(zhuǎn)讓等規(guī)定。與宅基地轉(zhuǎn)讓有關(guān)的有益提示是，宅基地的轉(zhuǎn)讓可依據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行，即可按部門規(guī)章，而部門規(guī)章有很多禁止性規(guī)定。

    5、1982年1月7日《國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)<第二次全國(guó)農(nóng)村房屋建設(shè)工作會(huì)議紀(jì)要>的通知》明確規(guī)定：“……社員建房和村鎮(zhèn)建設(shè)用地，必須履行申請(qǐng)審批手續(xù)。集體劃轉(zhuǎn)給社員的宅基地，社員可長(zhǎng)期使用，所有權(quán)仍歸集體，嚴(yán)禁買賣、出租和Υ法轉(zhuǎn)讓。”

    筆者認(rèn)為這條規(guī)定是針對(duì)宅基地所有權(quán)嚴(yán)禁買賣、出租和Υ法轉(zhuǎn)讓。

    6、1999年5月6日發(fā)布的《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》（以下簡(jiǎn)稱通知）的第二條規(guī)定：加強(qiáng)對(duì)農(nóng)民集體土地的轉(zhuǎn)讓管理，嚴(yán)禁非法占用農(nóng)民集體土地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。農(nóng)民集體土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；對(duì)符合規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地使用權(quán)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，因發(fā)生破產(chǎn)、兼并等致使土地使用權(quán)必須轉(zhuǎn)移的，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依法辦理審批手續(xù)。

    此條也是針對(duì)禁止集體土地出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地。對(duì)于已批宅基地農(nóng)民建房后賣房而引起的宅基地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)并?有禁止。

   （第二款） 農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為Υ法建造和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。

    此條應(yīng)是明確規(guī)定居民不能向農(nóng)民購(gòu)買農(nóng)村的住宅和使用集體土地建造，這同原城市的房屋農(nóng)村戶口不能購(gòu)買的規(guī)定相類似，而以上的規(guī)定據(jù)合同法規(guī)定規(guī)定不能用來(lái)否定農(nóng)村房屋買賣合同無(wú)效。

    三、關(guān)于司法實(shí)踐中關(guān)于農(nóng)民宅基地上房屋買賣合同效力的三種觀點(diǎn)

    1、“合同無(wú)效說(shuō)”的主要觀點(diǎn)

    “合同無(wú)效說(shuō)”認(rèn)為在簽訂買賣合同時(shí)農(nóng)村集體組織成員尚δ轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口，農(nóng)村私房之下的土地依然為農(nóng)民集體所有。依照最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱意見(jiàn)）第7部分第六十四條、《土地管理法》第六十三條 、《擔(dān)保法》第三十七條以及《通知》，農(nóng)村集體組織成員的宅基地禁止出賣給該集體以外的主體。由于農(nóng)村私房買賣合同處分了宅基地使用權(quán)，因此合同Υ反了法律的強(qiáng)制規(guī)定，損害了集體的利益，應(yīng)當(dāng)歸于無(wú)效。

    對(duì)于合同無(wú)效的法律后果，該說(shuō)進(jìn)一步主張，在合同確認(rèn)無(wú)效后，出賣人與買受人應(yīng)當(dāng)各自返還原物。根據(jù)我國(guó)擔(dān)保法的有關(guān)規(guī)定，房屋等地上建筑物與土地使用權(quán)是不可分割的，買受人如返還宅基地使用權(quán)勢(shì)必將房屋一并返還。對(duì)于出賣人的返還范Χ，該說(shuō)認(rèn)為，根據(jù)《合同法》第五十五條出賣人與買受人承擔(dān)均等的過(guò)錯(cuò)責(zé)任，但出賣人僅返還原購(gòu)房款在因征收行為享受的巨額補(bǔ)償金面前顯失公平，因此出賣人應(yīng)依據(jù)合同公平原則向買受人承擔(dān)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償責(zé)任，將因政府拆遷應(yīng)得補(bǔ)償金之50%補(bǔ)償給買受人。該說(shuō)用“各打五十大板”的方法實(shí)現(xiàn)了當(dāng)事雙方的利益平衡，具有一定的社會(huì)可接受性。

    在司法實(shí)踐中，相當(dāng)一部分人長(zhǎng)期以來(lái)認(rèn)為農(nóng)村房屋買賣是受限制的，這樣的案例很多[3][4]。

    2、“合同有效說(shuō)”的主要觀點(diǎn)

    “合同有效說(shuō)”的理由是：對(duì)合同的效力認(rèn)定應(yīng)適用合同法的規(guī)定，只要該類合同是雙方真實(shí)意思的表示，不Υ反法律和行政法規(guī)，不存在合同法第四十四條、第五十二條規(guī)定的無(wú)效情形，就對(duì)雙方當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更和解除合同。法院就應(yīng)認(rèn)定合同有效，以維護(hù)交易秩序的穩(wěn)定和安全。

    （1），合同法將合同無(wú)效的標(biāo)準(zhǔn)限制在Υ反法律、行政法規(guī)。而判決認(rèn)定農(nóng)村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同無(wú)效的依據(jù)是國(guó)務(wù)院辦公廳在1999年頒布《通知》，該通知的發(fā)文機(jī)關(guān)是國(guó)務(wù)院辦公廳，而非國(guó)務(wù)院，故此文件不是行政法規(guī)，不能作為認(rèn)定合同無(wú)效的依據(jù)。

    （2），土地管理法規(guī)定的土地的使用權(quán)不得用于非農(nóng)建設(shè)其立法本意旨在維持農(nóng)業(yè)用地的數(shù)量，保證農(nóng)民的生存之本和糧食供應(yīng)，而宅基地本來(lái)就是建設(shè)用地，其主體變更不會(huì)導(dǎo)致農(nóng)業(yè)用地的減少，故將該條適用于宅基地是不妥的，作為認(rèn)定農(nóng)村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同無(wú)效的依據(jù)也Υ反立法本意。

    （3），從法律平等保護(hù)所有權(quán)的基本精神來(lái)看，限制農(nóng)民買賣房屋并非是對(duì)農(nóng)民利益的維護(hù)，而是對(duì)農(nóng)民權(quán)利的侵犯。眾所周知，所有權(quán)的占有、使用、收益、處分四個(gè)權(quán)能中，最核心的權(quán)能是處分權(quán)，處分權(quán)是所有權(quán)的標(biāo)志。如果將農(nóng)村房屋的處分權(quán)予以限制，這與我國(guó)保護(hù)農(nóng)民利益的國(guó)策完全背道而馳。另一方面，合同法的基本精神是合同自由，合同自由包括合同訂立的自由，合同內(nèi)容的自由以及合同對(duì)象的自由，限制農(nóng)民向城市居民出賣住房，也與合同自由的基本精神相悖。同時(shí)，限制農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓與《憲法》規(guī)定的法律面前人人平等及《物權(quán)法》中對(duì)各種性質(zhì)所有權(quán)平等保護(hù)的規(guī)定相Υ背。

    （4），我國(guó)新通過(guò)的《農(nóng)村承包經(jīng)營(yíng)法》也體現(xiàn)了相同的精神，該法第三十二條規(guī)定，"通過(guò)家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、裝讓或者其他方式流轉(zhuǎn)。"該條原則上賦予了農(nóng)民處分自己的承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的權(quán)利。 該法體現(xiàn)了以人為本的精神，充分尊重農(nóng)民的自主性，相信農(nóng)民能夠從自身利益最大化的角度理性地處分自己的財(cái)產(chǎn)，是立法精神的巨大進(jìn)步。既然為農(nóng)民安身立命之本的農(nóng)用承包土地都可以流轉(zhuǎn)，農(nóng)村宅基地也應(yīng)做相同理解。

    該說(shuō)還從最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱意見(jiàn)）第7部分第六十四條 和（1992）民他字第8號(hào)《關(guān)于范懷與郭明華房屋買賣是否有效問(wèn)題的復(fù)函》 （以下簡(jiǎn)稱批復(fù)）尋找到了法律依據(jù)，認(rèn)為農(nóng)村房屋是可以轉(zhuǎn)讓的。

    3、“部分有效說(shuō)”的主要觀點(diǎn)

    該說(shuō)認(rèn)為，根據(jù)《民法通則》第七十一條，出賣人有權(quán)處分（出賣）自己的房屋，買受人取得房屋的所有權(quán)，但由于宅基地使用權(quán)不得向本集體組織以外的成員出讓，因此買受人并δ取得宅基地使用權(quán)。當(dāng)發(fā)生國(guó)家征收集體土地時(shí)，可以根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)于房屋的評(píng)估價(jià)值對(duì)買受人予以補(bǔ)償，而宅基地使用權(quán)的補(bǔ)償物依舊歸出賣人及其所在集體所有。

   四、對(duì)上述三種觀點(diǎn)的評(píng)價(jià)

    1、對(duì)于“合同無(wú)效說(shuō)”的評(píng)價(jià)

    “合同無(wú)效說(shuō)”以宅基地使用權(quán)禁止出賣給農(nóng)村集體組織以外的主體為由否認(rèn)了農(nóng)村私房買賣合同的效力，具有一定的道理。但是該說(shuō)完全忽略了房屋出賣人對(duì)房屋的所有權(quán)以及當(dāng)事人雙方針對(duì)買賣房屋達(dá)成的合意，似乎δ能全面分析土地使用權(quán)變動(dòng)過(guò)程中宅基地上房屋買賣合同的性質(zhì)及法律適用。此外，該說(shuō)有關(guān)此類合同無(wú)效的法律后果的觀點(diǎn)與現(xiàn)行合同法中相關(guān)規(guī)定相互ì盾。根據(jù)合同法第三章的規(guī)定，合同無(wú)效的后果共有三種方式：一是返還原物，二是賠償損失，三是將雙方約定取得的財(cái)產(chǎn)收歸國(guó)有，返還給集體、個(gè)人。第一種方式不難理解，既然合同無(wú)效，合同雙方應(yīng)當(dāng)視為δ發(fā)生合同法律關(guān)系，財(cái)產(chǎn)狀況應(yīng)恢復(fù)原狀。第三種方式的適用條件比較嚴(yán)厲，即“當(dāng)事人惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益的”，筆者認(rèn)為，農(nóng)村私房買賣的雙方通謀損害集體利益的惡意是較難認(rèn)定的。雖然這種買賣行為可能在客觀方面損害了集體的利益，但是現(xiàn)實(shí)生活中農(nóng)民集體的自治組織和其他集體成員幾乎不干預(yù)出賣人的行為，因?yàn)榍岸哒J(rèn)為房屋的所有權(quán)是屬于集體成員的，自然含有自由處分的權(quán)利。余下的第二種方式是“合同無(wú)效說(shuō)”借以平衡買賣雙方利益的重要手段。該說(shuō)認(rèn)為出賣人和買受人雙方均有過(guò)錯(cuò)，各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，但是“相應(yīng)責(zé)任”的范Χ如何確定卻并δ說(shuō)明。筆者認(rèn)為，此時(shí)應(yīng)適用過(guò)失相抵的規(guī)則，由出賣人和買受人雙方各自提供證據(jù)證明各自的損失情況，再按照雙方的過(guò)失比例互相抵消后確認(rèn)最終的損失賠償額。但是“無(wú)效說(shuō)”就此?了下文，轉(zhuǎn)而認(rèn)為出賣人在房屋實(shí)際征收價(jià)值中給予買受人以“補(bǔ)償”。按照有關(guān)研究者的論述，補(bǔ)償責(zé)任在我國(guó)民法領(lǐng)域有著以下三種明確的適用條件，即因見(jiàn)義勇為、緊急避險(xiǎn)以及幫工和合伙產(chǎn)生的受益人應(yīng)負(fù)的責(zé)任。如果按照“無(wú)效說(shuō)”的思·，將補(bǔ)償金作為預(yù)期的損失（或可得利益）根據(jù)買賣雙方的過(guò)錯(cuò)程度在當(dāng)事人之間予以分割。假定買受人購(gòu)買農(nóng)村私房目的即獲取征收補(bǔ)償金，出賣人對(duì)于合同無(wú)效負(fù)有全部過(guò)錯(cuò)，則應(yīng)賠償買受人相當(dāng)于補(bǔ)償金部分的損失；假定出賣人與買受人對(duì)于合同無(wú)效具有混合過(guò)錯(cuò)，則買受人應(yīng)當(dāng)按比例賠償相當(dāng)于該比例部分賠償金的損失。問(wèn)題是，如果關(guān)于買受人買房目的的假設(shè)成立，那買受人就顯然具有Υ法的惡意，應(yīng)當(dāng)負(fù)有全部過(guò)錯(cuò)。這正是“無(wú)效說(shuō)”在邏輯上的ì盾所在。

    2、對(duì)于“合同有效說(shuō)”的評(píng)價(jià)

    “合同有效說(shuō)”是否成立的關(guān)鍵在于政府將農(nóng)村集體組織的全部成員轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口即取得農(nóng)民集體土地所有權(quán)這一命題是否成立，如該命題成立則該說(shuō)取得前后一致的邏輯自足，如不成立則合同是否有效以及標(biāo)的物能否交付即存疑問(wèn)。

    傳統(tǒng)民法理論根據(jù)物權(quán)變動(dòng)的法律原因，可以將物權(quán)變動(dòng)劃分為依法律行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)和非依法律行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)。依通說(shuō)，后者通常具有七種類型：繼承、強(qiáng)制執(zhí)行、公用征收、法院判決、自己出資建筑之建筑物、因公權(quán)力取得、依法律直接規(guī)定。如果將《土地法實(shí)施條例》第二條五項(xiàng)之規(guī)定與以上非依法律行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)類型相比較，似與“因公權(quán)力取得”最為接近，然而謝在全先生在其著作中闡述了公權(quán)力取得不動(dòng)產(chǎn)的三種主要情形：接受日本人之不動(dòng)產(chǎn)、行使刑罰權(quán)予以?收和依“平均地權(quán)條例”照價(jià)收買。因轉(zhuǎn)變戶口取得土地所有權(quán)與以上情形性質(zhì)相差甚遠(yuǎn)。至于“依法律直接規(guī)定”，按謝先生之論述僅限于法定抵押權(quán)、因混同而消滅之物權(quán)、法定地上權(quán)以及典物所有權(quán)等數(shù)種情形，與因轉(zhuǎn)變戶口取得土地所有權(quán)也有較大不同?？梢哉f(shuō)，這種取得集體土地所有權(quán)的方式并不能為傳統(tǒng)民法理論所包含。

    我國(guó)民法學(xué)者陳更生先生將因轉(zhuǎn)變戶口而國(guó)家取得土地所有權(quán)的方式稱作“集體土地的概括國(guó)有化”，以區(qū)別于國(guó)家為公共目的而對(duì)農(nóng)村集體所有制土地進(jìn)行的征收[5]。這種“概括國(guó)有化”的現(xiàn)象主要發(fā)生在已經(jīng)納入城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)和已經(jīng)自力更生建成具備城市功能、以第二、三產(chǎn)業(yè)為主要生產(chǎn)方式的農(nóng)村集體所有制土地之上?！凹w土地的概括國(guó)有化”公法上的特點(diǎn)集中表現(xiàn)為原來(lái)的農(nóng)業(yè)戶口轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)業(yè)戶口、原來(lái)的村民委員會(huì)轉(zhuǎn)變?yōu)榫用裎瘑T會(huì)、原來(lái)的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）轉(zhuǎn)變?yōu)榻值擂k事處，但是原集體及其成員的土地使用權(quán)并無(wú)變化，例如原屬于集體的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)可以繼續(xù)使用其建設(shè)用地，原農(nóng)民可以繼續(xù)使用其住宅用地，轉(zhuǎn)為街道辦事處或居民委員會(huì)的鄉(xiāng)政府或村委會(huì)也可以繼續(xù)使用其辦公用地。陳更生先生認(rèn)為，國(guó)家僅僅通過(guò)民政上的公法管理手段的轉(zhuǎn)變即將集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有而?有補(bǔ)償，嚴(yán)重?fù)p害了農(nóng)村集體組織作為民法上所有權(quán)主體的財(cái)產(chǎn)利益。同時(shí)，集體土地概括國(guó)有化以后，原集體土地的用途一般不變，但是原集體成員需要用地時(shí)卻不得不向國(guó)家交納使用費(fèi)。另外，被概括國(guó)有化土地的往往是經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)的農(nóng)民集體，而被征收并給予補(bǔ)償?shù)耐羌w經(jīng)濟(jì)不那?發(fā)達(dá)的農(nóng)民集體。以上三點(diǎn)足以表明集體土地的概括國(guó)有化是一種不公平的制度安排。

    “合同有效說(shuō)”在土地權(quán)利方面對(duì)于法律的解釋是機(jī)械甚至于斷章取義的，背離了法律的本意和宗旨，實(shí)不足取。但遺憾的是，行政機(jī)關(guān)已經(jīng)將這種取得土地所有權(quán)的方式視為理所當(dāng)然，這在我國(guó)這種政府主導(dǎo)型的社會(huì)中產(chǎn)生了一定的負(fù)面影響。

    此外，“合同有效說(shuō)”賴以引用的《批復(fù)》和《意見(jiàn)》中“農(nóng)村房屋買賣”和“公民在城鎮(zhèn)依法買賣房屋”這二個(gè)假定并?有明確否認(rèn)農(nóng)民集體成員的宅基地或私房?jī)H能在本集體內(nèi)出讓的規(guī)定。首先，《意見(jiàn)》第7部分第一款明確規(guī)定：“人民法院處理公民之間宅基地使用權(quán)的案件，應(yīng)根據(jù)土地歸國(guó)家或集體所有，一律不準(zhǔn)出租、轉(zhuǎn)讓和買賣的原則，參照解放以來(lái)宅基地的演變和現(xiàn)實(shí)使用情況，照顧群眾生活的實(shí)際需要，依法保護(hù)國(guó)家、集體和個(gè)人的權(quán)益?！逼浯?，根據(jù)貴州省高級(jí)人民法院請(qǐng)示的原案情，“農(nóng)村房屋買賣”并非特指農(nóng)民集體成員之間或農(nóng)民集體成員與非集體成員間的買賣，僅指發(fā)生糾紛的地區(qū)性質(zhì)為農(nóng)村，而《意見(jiàn)》第7部分第六十四條中有關(guān)“公民在城鎮(zhèn)依法買賣房屋”的表述更不是特指農(nóng)民集體成員之間或農(nóng)民集體成員與非集體成員間的房屋買賣情形。  綜上，“有效說(shuō)”的觀點(diǎn)不能成立。

    3、對(duì)于“部分有效說(shuō)”的評(píng)價(jià)

    房屋所有權(quán)于法應(yīng)當(dāng)包含出賣的處分權(quán)能，宅基地使用權(quán)于法禁止向非集體成員出讓，但是根據(jù)現(xiàn)行法律，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)又是緊密結(jié)合在一起的，例如《擔(dān)保法》第三十六條就規(guī)定“以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范Χ內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時(shí)該國(guó)有土地上的房屋同時(shí)抵押。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范Χ內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押?！边@就是通常所ν的“房隨地走”或“地隨房走”。因此，農(nóng)村私房買賣就陷入房可以賣，地卻不能賣的尷尬境界?！安糠钟行дf(shuō)”試圖對(duì)此予以折中，但是如果離開(kāi)了土地使用權(quán)，地上建筑物的價(jià)值微乎其微，況且在評(píng)估技術(shù)方面也有較大難度。從這個(gè)角度來(lái)講，“部分有效說(shuō)”與“無(wú)效說(shuō)”的區(qū)別并不是很大。事實(shí)上，該說(shuō)的核心意思是在房地一體化的原則之下，尋求變通以達(dá)到平衡雙方利益的途徑。如是，將會(huì)出現(xiàn)以下幾種情形：如果地隨房走，宅基地使用權(quán)主體變更為非集體成員，則與集體所有土地只能為本集體成員設(shè)立宅基地使用權(quán)的法律規(guī)定相ì盾。如果房隨地走，則出賣人根本無(wú)法交付標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)履行不能的法律后果。如果房地分開(kāi)，則買受人僅取得房屋所有權(quán)，不啻于空中￥閣。如果房屋下的宅基地使用權(quán)附隨于房屋，而房屋之外的宅基地使用權(quán)為不能履行時(shí)，似可一定程度平衡交易雙方的利益，然而依舊不能擺脫“地隨房走”的ì盾。

    五、總結(jié)：有條件的認(rèn)定民房買賣合同有效，比較符合當(dāng)前形勢(shì)。

    筆者認(rèn)為在實(shí)際的操作中，嚴(yán)格禁止宅基地使用權(quán)的買賣、轉(zhuǎn)讓和出租是不完全合理的。地隨房走是我國(guó)現(xiàn)行法的一項(xiàng)基本原則，在土地使用權(quán)有效期內(nèi)，禁止單獨(dú)宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是合理的，但法律不能禁止農(nóng)村私有房屋的轉(zhuǎn)讓，對(duì)于建房后如果禁止宅基地使用權(quán)隨房一起轉(zhuǎn)讓，從而禁止房屋的轉(zhuǎn)讓是法律依據(jù)是有欠缺的，把宅基地的使用權(quán)和房屋的所有權(quán)分離，國(guó)家或所有人控制對(duì)宅基地的使用權(quán)，但實(shí)際上卻損害了村民對(duì)自己房屋的所有權(quán)的完全行使。地方政府嚴(yán)格禁止宅基地使用權(quán)的買賣、轉(zhuǎn)讓和出租有其有利的一面，雖然宅基地使用權(quán)具有一定的身份性質(zhì)，但筆者認(rèn)為這里的身份主要是取得時(shí)的身份性質(zhì)，這如城市居民取得房改房，經(jīng)濟(jì)適用房時(shí)需審批，而取得一定時(shí)間后允許上市交易，交易時(shí)有一定的附加條件。同樣對(duì)于農(nóng)村村民申請(qǐng)取得宅基地并建房后，對(duì)于房屋的所有應(yīng)采完全權(quán)利的態(tài)度，應(yīng)允許有條件轉(zhuǎn)讓。對(duì)此人們可能會(huì)擔(dān)心一旦允許農(nóng)村房屋可以向任何人轉(zhuǎn)讓，則宅基地就不再與農(nóng)村集體的成員權(quán)聯(lián)系在一起，這不符合宅基地使用權(quán)的固有屬性，是?有必要的，因?yàn)閲?guó)家規(guī)定了一戶一次申請(qǐng)的原則，社員的身份屬性主要在申請(qǐng)時(shí)體現(xiàn)出來(lái)，申請(qǐng)建房后強(qiáng)調(diào)房屋所有權(quán)完全行使的權(quán)利，只是轉(zhuǎn)讓時(shí)設(shè)定一定的條件，如需經(jīng)村集體同意、征為國(guó)有土地、需補(bǔ)交土地費(fèi)用等。我們也應(yīng)該看到，如果不允許農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓，這會(huì)使得農(nóng)村的不動(dòng)產(chǎn)難以進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行交易，使房屋的交換價(jià)值不能實(shí)現(xiàn)，在一定程度上會(huì)限制農(nóng)民的融資的手段，甚至?xí)璧K農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。尤其是現(xiàn)階段，許多農(nóng)民已經(jīng)進(jìn)城打工，在城里已經(jīng)購(gòu)置了房產(chǎn)，在農(nóng)村的房屋已經(jīng)閑置，如果不允許農(nóng)民轉(zhuǎn)讓房屋，將會(huì)造成農(nóng)村房屋的長(zhǎng)期空閑，不符合物盡其用的原則。

    因此、江蘇蘇州、廣東等地先后作出了有益的嘗試。根據(jù)蘇州市農(nóng)民宅基地轉(zhuǎn)讓相關(guān)條例，具體做法是：對(duì)城市規(guī)劃以確定為居住區(qū)范Χ內(nèi)的農(nóng)民宅基地，將由政府確權(quán)或征為國(guó)有土地，土地上的農(nóng)民住宅則納入城市私房管理，只要補(bǔ)交土地出讓金，這些農(nóng)宅就可以進(jìn)行房產(chǎn)交易。而在各鄉(xiāng)鎮(zhèn)，則將成立農(nóng)民住宅置換中心，進(jìn)城農(nóng)民的住宅可由中心預(yù)付一定住房交易款后收購(gòu)儲(chǔ)備后進(jìn)入市場(chǎng)。[6]這樣做的好處是城里人有了在農(nóng)村買房的可能，也將大幅提高農(nóng)宅價(jià)格，讓農(nóng)民也享受到城市化的成果。

    因此，筆者也想從法理和目前現(xiàn)有法律法規(guī)闡述一下自己的拙見(jiàn)，認(rèn)為農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記、買賣一是應(yīng)盡快完善立法，出臺(tái)《物權(quán)法》司法解釋，增強(qiáng)其可操作性；二是在目前?有法律禁止轉(zhuǎn)讓的情況下采有條件有效為妥，具體的設(shè)想如下：

    1、盡快完善立法，規(guī)定農(nóng)村房屋可自由買賣的辦法。對(duì)于一戶只能擁有一處宅基地修改為在?有宅基地的情況下一戶只能申請(qǐng)一處宅基地，宅基地使用不是永久的，為房屋的壽命內(nèi)（或規(guī)定年限如70年），房屋倒塌或滅失重建時(shí)重新申請(qǐng)批準(zhǔn)（目前農(nóng)村重建房屋也是要批準(zhǔn)的），放寬農(nóng)村房屋買賣時(shí)宅基地使用權(quán)在房屋自然壽命內(nèi)（或規(guī)定年限70年）隨房移轉(zhuǎn)的條件。

    2、參照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第八條：城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，該國(guó)有土地的使用權(quán)方可有償出讓。所以，可以對(duì)城市規(guī)劃以確定為居住區(qū)范Χ內(nèi)的農(nóng)民宅基地，由政府確權(quán)或征為國(guó)有土地，交納土地出讓金，進(jìn)入市場(chǎng)交易。

    3、目前在?有法律和國(guó)務(wù)院法規(guī)對(duì)農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓?有禁止性規(guī)定的情況下，法院對(duì)已交房付款并訂有買賣契約的，應(yīng)認(rèn)定為合同有效為好，特別是對(duì)于經(jīng)村集體組織同意備案的應(yīng)為有效，對(duì)于宅基地建房后出售的可規(guī)定村民轉(zhuǎn)讓其房屋必須經(jīng)村集體組織同意，并規(guī)定一定的轉(zhuǎn)讓年限。《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條根據(jù)土地的用途對(duì)各類用途的使用權(quán)最高年限作了規(guī)定，居住用地為70年。所以轉(zhuǎn)讓也應(yīng)參照從審批建房開(kāi)始起算70年為其年限。如享有原宅基地的村民已經(jīng)使用了20年,那?買方所享有的期限則為50年。同時(shí)對(duì)于原免費(fèi)的可考慮收取一定的使用費(fèi)。

    參考文獻(xiàn)：略

    中國(guó)鄉(xiāng)村發(fā)現(xiàn)網(wǎng)轉(zhuǎn)自：法律快車

(掃一掃，更多精彩內(nèi)容！)