【內(nèi)容提要】農(nóng)民住房抵押的標(biāo)的物為農(nóng)民住房，住房所有權(quán)和宅基地使用權(quán)一并抵押。所有權(quán)人可以用自己的住房為本人或他人債務(wù)設(shè)定農(nóng)民住房抵押，不受其他條件限制，但抵押權(quán)人應(yīng)眼于金融機(jī)構(gòu)。農(nóng)民住房抵押權(quán)的設(shè)立無(wú)須經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織同意，抵押貸款用途亦不受其限制。農(nóng)民住房抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式除折價(jià)、拍賣(mài)、變賣(mài)外，還可以是強(qiáng)制管理。農(nóng)民住房抵押物處置時(shí)的受讓人不限于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，但其在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員在受讓農(nóng)民住房時(shí)，推定其對(duì)集體土地享有租賃權(quán)。

【關(guān)鍵字】農(nóng)民住房； 宅基地使用權(quán)； 抵押試點(diǎn)； 推定租賃權(quán)

黨的十八屆三中全會(huì)通過(guò)的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》(以下簡(jiǎn)稱《改革決定》)中指出：“保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)，改革完善農(nóng)村宅基地制度，選擇若干試點(diǎn)，慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓，探索農(nóng)民增加財(cái)產(chǎn)性收入渠道?！边@一規(guī)定提出了“農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押”(以下簡(jiǎn)稱農(nóng)民住房抵押)，解決了長(zhǎng)期以來(lái)農(nóng)民住房能否抵押的爭(zhēng)議，為開(kāi)展農(nóng)民住房抵押試點(diǎn)工作提供了政策支持，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。本文擬就農(nóng)民住房抵押試點(diǎn)的制度設(shè)計(jì)提出具體建議，以期為試點(diǎn)工作提供參考。

一、農(nóng)民住房抵押標(biāo)的物的范圍界定

從字面上理解，農(nóng)民住房抵押的標(biāo)的物應(yīng)當(dāng)是農(nóng)民住房。何謂農(nóng)民住房，理論上有不同的解釋：一種解釋認(rèn)為，農(nóng)民住房?jī)H指農(nóng)民住房所有權(quán)，不包括宅基地使用權(quán)；①另一種解釋認(rèn)為，農(nóng)民住房包括農(nóng)民住房所有權(quán)和宅基地使用權(quán)。②基于這兩種不同的解釋，農(nóng)民住房抵押的標(biāo)的物是否包括宅基地使用權(quán)就會(huì)形成兩種不同的看法。2015年8月10日，國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于開(kāi)展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱《“兩權(quán)”抵押意見(jiàn)》)指出：“農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)設(shè)立抵押的，需將宅基地使用權(quán)與住房所有權(quán)一并抵押。”這一政策導(dǎo)向解決了長(zhǎng)期以來(lái)的理論爭(zhēng)議，具有一定的合理性：

第一，宅基地使用權(quán)是一種用益物權(quán)，其與建設(shè)用地使用權(quán)并不存在本質(zhì)上的區(qū)別，均為利用土地營(yíng)造建筑物的土地使用權(quán)。國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)抵押已經(jīng)成為市場(chǎng)交易的一種常態(tài)；集體建設(shè)用地使用權(quán)也可以與地上建筑物一并抵押。因此，在土地使用權(quán)完全市場(chǎng)化的情況下，宅基地使用權(quán)作為抵押標(biāo)的物當(dāng)無(wú)疑問(wèn)?！胺身氉鹬厥袌?chǎng)規(guī)律”，③盡管目前農(nóng)村土地使用權(quán)還沒(méi)有完全市場(chǎng)化，但新一輪土地改革的任務(wù)之一是為未來(lái)農(nóng)村土地使用權(quán)完全市場(chǎng)化積累經(jīng)驗(yàn)。因此，在土地改革試點(diǎn)地區(qū)，宅基地使用權(quán)與農(nóng)民住房一并抵押是可行的。

第二，在我國(guó)現(xiàn)行法上，地上建筑物與其占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)屬于各自獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)，實(shí)行“分離主義”模式。④據(jù)此，農(nóng)民住房與宅基地使用權(quán)屬于分別獨(dú)立的兩種不動(dòng)產(chǎn)。但是，我國(guó)現(xiàn)行法在堅(jiān)持“分離主義”的同時(shí)，實(shí)行“房地一致”原則，在處分時(shí)“地隨房走”、“房隨地走”，以保持房地權(quán)屬的一致性。農(nóng)民住房抵押屬于一種處分行為，因此，亦應(yīng)當(dāng)實(shí)行“房地一致”原則，在農(nóng)民住房抵押時(shí)，該住房占有范圍內(nèi)的宅基地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)一并抵押。

第三，《物權(quán)法》第184條和《擔(dān)保法》第37條明確禁止宅基地使用權(quán)抵押，因此，允許宅基地使用權(quán)與農(nóng)民住房一并抵押顯然與法有所沖突。盡管如此，我國(guó)已經(jīng)有了土地改革試點(diǎn)地區(qū)暫停執(zhí)行相關(guān)法律條款的先例，宅基地使用權(quán)與農(nóng)民住房一并抵押時(shí)也可以采取這種形式?！丁皟蓹?quán)”抵押意見(jiàn)》中稱：“試點(diǎn)涉及突破《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第184條、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第37條等相關(guān)法律條款，由國(guó)務(wù)院按程序提請(qǐng)全國(guó)人大常委會(huì)授權(quán)，允許試點(diǎn)地區(qū)在試點(diǎn)期間暫停執(zhí)行相關(guān)法律條款?！钡珣?yīng)當(dāng)指出的是，宅基地使用權(quán)只能與農(nóng)民住房一并抵押，而不能單獨(dú)抵押。

第四，將宅基地使用權(quán)變更為集體建設(shè)用地使用權(quán)并隨農(nóng)民住房一并抵押的做法是一種規(guī)避法律的行為，也損害了農(nóng)民的利益。按照一些地方的規(guī)定，在將宅基地使用權(quán)變更為集體建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，宅基地使用權(quán)人應(yīng)辦理集體建設(shè)用地使用權(quán)的出讓手續(xù)，并交付一定的出讓價(jià)款。⑤這就使得原無(wú)償取得的宅基地使用權(quán)變相地成為有償取得，而僅僅是因?yàn)榈盅旱男枰妥屴r(nóng)民支付出讓價(jià)款，顯然有損農(nóng)民的利益，也缺乏正當(dāng)性。

二、農(nóng)民住房抵押的當(dāng)事人資格要求

在農(nóng)民住房抵押中，抵押人和抵押權(quán)人是否有特殊的資格要求，理論與實(shí)踐上有不同的認(rèn)識(shí)和做法。

(一)抵押人

就農(nóng)民住房抵押人是否應(yīng)有特殊的資格要求，以下三個(gè)問(wèn)題需要討論：

第一，抵押人能否以自己住房為他人債務(wù)設(shè)定抵押。從擔(dān)保法原理上說(shuō)，抵押人可以是債務(wù)人，也可以是第三人。⑥在農(nóng)民住房抵押中，抵押人以自己住房為本人債務(wù)設(shè)定抵押的，當(dāng)無(wú)疑問(wèn)。但抵押人能否以自己住房為他人債務(wù)設(shè)定抵押，涉及農(nóng)民的住房保障問(wèn)題，以往實(shí)踐做法并不一致。有的地方規(guī)定，抵押人可以是債務(wù)人，也可以是第三人；⑦也有的地方規(guī)定，抵押人僅限于為債務(wù)人本人。⑧筆者認(rèn)為，從理論上說(shuō)，抵押人為誰(shuí)的債務(wù)設(shè)定抵押是其自由，都是其權(quán)利行使的體現(xiàn)，法律沒(méi)有限制之理。就農(nóng)民住房抵押而言，盡管限制抵押人以自己住房為他人債務(wù)設(shè)定抵押是出于住房保障等特殊因素的考慮，但這種特殊因素并不具有限制農(nóng)民住房所有權(quán)行使的正當(dāng)性。因此，應(yīng)當(dāng)允許抵押人以自己住房為他人債務(wù)設(shè)定農(nóng)民住房抵押。

第二，抵押人是否須確保在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后有居住場(chǎng)所。對(duì)此問(wèn)題，許多學(xué)者認(rèn)為，抵押人只有在確保于抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后有居住場(chǎng)所的，才能設(shè)定農(nóng)民住房抵押，或者抵押人須有兩處以上住房，或者由他人為其提供居住場(chǎng)所。為此，在設(shè)定農(nóng)民住房抵押時(shí)，抵押人須提供抵押住房外還有其他居住場(chǎng)所的證明，以防止抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)抵押人居無(wú)定所，發(fā)生社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。⑨在實(shí)踐中，有的地方也類似明確要求。⑩筆者認(rèn)為，這種擔(dān)心是可以理解的，但不能成為限制農(nóng)民住房抵押的條件。主要理由在于：其一，城鎮(zhèn)居民以自己住房設(shè)立抵押的，因抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)也可能會(huì)出現(xiàn)抵押人無(wú)居住場(chǎng)所的情況，但這并不影響城鎮(zhèn)住房抵押的設(shè)立。為何農(nóng)民住房抵押的設(shè)立，就必須有抵押人要確保抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后有居住場(chǎng)所的條件限制呢？這顯然有違平等原則。其二，在農(nóng)民住房抵押設(shè)立時(shí)，抵押人對(duì)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后的后果是會(huì)有所考慮的，不會(huì)盲目行事。農(nóng)民也是“經(jīng)濟(jì)理性人”，其也會(huì)對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行充分評(píng)估，從而最大限度地避免風(fēng)險(xiǎn)。其三，限于“一戶一宅”原則，農(nóng)民具有多處住房的情況并不普遍。同時(shí)，基于農(nóng)村生活實(shí)際，農(nóng)民另尋其他居住場(chǎng)所也會(huì)很困難。因此，將抵押人須確保在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后有居住場(chǎng)所作為抵押的條件，將會(huì)大大限制農(nóng)民住房抵押的設(shè)立，從而也就間接限制了農(nóng)民住房的價(jià)值發(fā)揮。筆者認(rèn)為，解決農(nóng)民住房抵押人的居住問(wèn)題，不能采取施加抵押限制條件的方法，而應(yīng)當(dāng)通過(guò)其他政策措施加以解決。例如，設(shè)立農(nóng)民住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金，為抵押權(quán)人提供風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)貼；建立農(nóng)村住房保障制度，利用強(qiáng)制收回或自愿退出的宅基地設(shè)立廉租住房；創(chuàng)新抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式，通過(guò)強(qiáng)制管理的方式由抵押人承租抵押住房，等等。對(duì)此，《“兩權(quán)”抵押意見(jiàn)》要求：“試點(diǎn)地區(qū)要結(jié)合實(shí)際，采取利息補(bǔ)貼、發(fā)展政府支持的擔(dān)保公司、利用農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)提供擔(dān)保、設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金等方式，建立‘兩權(quán)’抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)緩釋及補(bǔ)償機(jī)制?！蓖瑫r(shí)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋的規(guī)定》(法釋[2005]14號(hào))的規(guī)定，在執(zhí)行抵押房屋時(shí)，人民法院強(qiáng)制被執(zhí)行人遷出的，若被執(zhí)行人無(wú)法自行解決居住問(wèn)題，可以由申請(qǐng)執(zhí)行人為被執(zhí)行人提供臨時(shí)住房并收取租金。但被執(zhí)行人屬于低保對(duì)象且無(wú)法自行解決居住問(wèn)題的，人民法院不應(yīng)強(qiáng)制遷出。可見(jiàn)，我國(guó)司法實(shí)踐也已經(jīng)為解決抵押人的居住問(wèn)題提供了方案。

第三，抵押人是否須承諾在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后不再申請(qǐng)宅基地。實(shí)踐中，有的地方除要求抵押人須確保在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后有居住場(chǎng)所外，還要求抵押人須承諾在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后不再申請(qǐng)宅基地。(11)在理論上，也有學(xué)者持這種主張。(12)筆者認(rèn)為，如同將抵押人須確保在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后有居住場(chǎng)所作為抵押條件不具有合理性一樣，將抵押人須承諾在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后不再申請(qǐng)宅基地作為抵押條件也同樣欠缺合理性。至于在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，抵押人能否再申請(qǐng)宅基地是另外一個(gè)問(wèn)題，與農(nóng)民住房抵押的設(shè)立并無(wú)直接關(guān)聯(lián)。按照《土地管理法》第62條第1款、第4款關(guān)于“一戶一宅”的要求以及“農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)”的規(guī)定，在農(nóng)民住房抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，抵押人無(wú)權(quán)再申請(qǐng)宅基地。但是，筆者認(rèn)為，抵押人在農(nóng)民住房抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后不能再申請(qǐng)宅基地，這僅應(yīng)理解為不能再無(wú)償取得宅基地。在我國(guó)宅基地取得制度中，宅基地初次分配是無(wú)償?shù)?，這體現(xiàn)了宅基地分配上的福利性。(13)如果允許抵押人在農(nóng)民住房抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后再無(wú)償申請(qǐng)宅基地，則會(huì)造成集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的不公平，有違宅基地分配上的公平性。但是，不允許抵押人無(wú)償取得宅基地，在抵押人無(wú)居住場(chǎng)所的情況下也引發(fā)社會(huì)問(wèn)題。對(duì)此，筆者認(rèn)為，除通過(guò)前述措施解決抵押人“戶有所居”外，在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，抵押人也可以通過(guò)有償方式取得宅基地。這樣處理，既保證了宅基地分配上的福利性和公平性，也有助于解決抵押人的居住需求。

(二)抵押權(quán)人

就農(nóng)民住房抵押而言，金融機(jī)構(gòu)作為抵押權(quán)人當(dāng)無(wú)疑問(wèn)。問(wèn)題在于，其他組織或自然人能否作為抵押權(quán)人？實(shí)踐中，有的地方規(guī)定，農(nóng)民住房不能為民間借款設(shè)立抵押擔(dān)保。(14)筆者認(rèn)為，農(nóng)民住房抵押是一項(xiàng)新生事物，需要“慎重穩(wěn)妥推進(jìn)”，而且農(nóng)民住房抵押涉及的利益關(guān)系很復(fù)雜，因此，在抵押權(quán)人的選擇上也要十分謹(jǐn)慎。從目前情況看，農(nóng)民住房抵押的抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)限制為金融機(jī)構(gòu)，其他組織或自然人不宜作為抵押權(quán)人，以防止出現(xiàn)城鎮(zhèn)居民通過(guò)抵押方式變相購(gòu)買(mǎi)農(nóng)民住房或者其他意想不到的情況發(fā)生。那么，金融機(jī)構(gòu)是否應(yīng)當(dāng)有所限制呢？由于農(nóng)民住房抵押貸款的數(shù)額通常較少、利潤(rùn)空間不大、抵押物變現(xiàn)困難等因素的限制，金融機(jī)構(gòu)大都不愿從事農(nóng)民住房抵押貸款業(yè)務(wù)。因此，國(guó)家應(yīng)當(dāng)采取措施選擇特定金融機(jī)構(gòu)(如農(nóng)村商業(yè)銀行等農(nóng)村金融機(jī)構(gòu))給予政策支持，鼓勵(lì)其辦理農(nóng)民住房抵押貸款業(yè)務(wù)。對(duì)此，《“兩權(quán)”抵押意見(jiàn)》要求：對(duì)于農(nóng)民住房抵押貸款，“人民銀行要支持金融機(jī)構(gòu)積極穩(wěn)妥參與試點(diǎn)，對(duì)符合條件的農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)加大支農(nóng)再貸款支持力度?！?span>

三、農(nóng)民住房抵押的設(shè)立條件

農(nóng)民住房抵押的設(shè)立應(yīng)當(dāng)遵循抵押權(quán)設(shè)立的一般條件，如當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面抵押合同、辦理抵押登記等。(15)但是，基于農(nóng)民住房的特殊性，農(nóng)民住房抵押的設(shè)立是否還有其他特殊的條件，值得討論。

(一)農(nóng)民住房抵押的設(shè)立是否須經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織的同意

在農(nóng)民住房抵押中，抵押人是否享有自由設(shè)立抵押的權(quán)利，也即抵押的設(shè)立是否須經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織的同意，理論與實(shí)踐上存在著不同的認(rèn)識(shí)和做法。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，基于宅基地使用權(quán)的性質(zhì)，農(nóng)民住房抵押時(shí)，應(yīng)當(dāng)征得本集體經(jīng)濟(jì)組織的同意。(16)另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，宅基地使用權(quán)必須與住房結(jié)合才能抵押，抵押不必經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織的同意。(17)實(shí)踐中，大多數(shù)地方規(guī)定，農(nóng)民住房抵押應(yīng)當(dāng)取得本集體經(jīng)濟(jì)組織的同意，同時(shí)還須本集體經(jīng)濟(jì)組織同意抵押權(quán)人依法處置抵押住房。(18)筆者認(rèn)為，無(wú)論是農(nóng)民住房抵押的設(shè)立還是農(nóng)民住房抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，均無(wú)須經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織的同意，其主要理由在于：其一，按照《擔(dān)保法》第3條規(guī)定，擔(dān)?；顒?dòng)應(yīng)當(dāng)遵循自愿原則。農(nóng)民住房抵押屬于擔(dān)?；顒?dòng)之一，當(dāng)然也應(yīng)當(dāng)遵循自愿原則，不應(yīng)受他人干涉。其二，農(nóng)民住房是農(nóng)民自己享有所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)，農(nóng)民有權(quán)自行處分，只要不損害國(guó)家、集體和他人的利益，其他人無(wú)權(quán)干涉。其三，在農(nóng)民住房抵押中，雖然宅基地使用權(quán)與農(nóng)民住房一并抵押，但“一并抵押”并沒(méi)有改變宅基地所有權(quán)的歸屬，不會(huì)損害本集體經(jīng)濟(jì)組織的利益。在這種情況下，要求農(nóng)民住房抵押須經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織的同意，甚至處置抵押住房也須經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織的同意，不僅沒(méi)有法律依據(jù)，也缺乏理論支撐。其四，如果農(nóng)民住房抵押須經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織的同意，限于農(nóng)村復(fù)雜的人際關(guān)系和集體經(jīng)濟(jì)組織的構(gòu)架，農(nóng)民住房抵押可能無(wú)法設(shè)立，從而可能會(huì)導(dǎo)致國(guó)家改革任務(wù)的落空。

(二)農(nóng)民住房抵押貸款的用途是否有所限制

農(nóng)民住房抵押貸款屬于農(nóng)戶貸款的一種形式，而農(nóng)戶貸款是指“銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)向符合條件的農(nóng)戶發(fā)放的用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、生活消費(fèi)等用途”的貸款形式。(19)可見(jiàn)，農(nóng)戶貸款可以是生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)貸款，也可以是生活消費(fèi)貸款。前者如用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)以及其他生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的貸款，后者如用生活消費(fèi)以及醫(yī)療、學(xué)習(xí)等需要的貸款。那么，農(nóng)民住房抵押貸款的用途是否有所限制呢？從以往實(shí)踐來(lái)看，各地做法并一致。有的地方規(guī)定，農(nóng)民住房抵押貸款限定用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)；(20)而有的地方則規(guī)定，農(nóng)民住房抵押貸款不限于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，也包括生活消費(fèi)。(21)筆者認(rèn)為，根據(jù)《改革決定》精神，推進(jìn)農(nóng)民住房抵押的目的在于增加農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)性收入，而非完全是出于滿足農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的需要。因此，只要通過(guò)農(nóng)民住房抵押貸款能夠增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入的，都應(yīng)當(dāng)是允許的，而無(wú)論是生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)貸款還是生活消費(fèi)貸款。至于抵押權(quán)人是否為農(nóng)民的生活消費(fèi)提供抵押貸款，應(yīng)由抵押權(quán)人自行決定。

四、農(nóng)民住房抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)后果

解決抵押財(cái)產(chǎn)處置難問(wèn)題，是推進(jìn)農(nóng)民住房抵押貸款試點(diǎn)的關(guān)鍵。目前政策設(shè)計(jì)中，以下幾個(gè)方面的問(wèn)題值得關(guān)注。

(一)農(nóng)民住房抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式

按照《物權(quán)法》第195條規(guī)定，抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式包括折價(jià)、拍賣(mài)、變賣(mài)三種方式。在這三種方式中，拍賣(mài)、變賣(mài)方式當(dāng)然適用于農(nóng)民住房抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，但折價(jià)方式能否適用則不無(wú)疑問(wèn)。筆者認(rèn)為，農(nóng)民住房抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)是否可以采取折價(jià)方式，主要因素取決于抵押物處置時(shí)受讓人的范圍。如果將受讓人的范圍限定為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，則因抵押權(quán)人為金融機(jī)構(gòu)，則折價(jià)方式就無(wú)從適用；反之，若不限制受讓人的范圍，則可以采取折價(jià)方式，由抵押權(quán)人取得農(nóng)民住房所有權(quán)。對(duì)此，筆者的觀點(diǎn)是：農(nóng)民住房抵押物處置時(shí)的受讓人范圍不應(yīng)限定于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員(后文詳述)。據(jù)此，農(nóng)民住房抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式也就可以采取折價(jià)方式，由作為抵押權(quán)人的金融機(jī)構(gòu)取得農(nóng)民住房所有權(quán)。

那么，除抵押物的折價(jià)、拍賣(mài)、變賣(mài)之外，農(nóng)民住房抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)是否還可以采取其他方式呢？對(duì)此，我國(guó)現(xiàn)行法并沒(méi)有規(guī)定。有學(xué)者認(rèn)為，農(nóng)民住房抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，其“方式可以多樣化，根據(jù)擔(dān)保債權(quán)的數(shù)額以及房屋買(mǎi)賣(mài)或租賃價(jià)格之間的對(duì)當(dāng)關(guān)系，選擇不同的抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式，例如，就城市郊區(qū)的農(nóng)村住房，擔(dān)保的債權(quán)本身如不大，1年或2年的房屋租金就足以清償，此際，就可以采取不變賣(mài)農(nóng)村住房的方式實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，完全可以采取強(qiáng)制管理的方式實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，由執(zhí)行法院或其聘請(qǐng)的管理人直接將住房出租，以租金清償債務(wù)”。(22)所謂強(qiáng)制管理，是指執(zhí)行機(jī)關(guān)對(duì)于被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)由管理人實(shí)施管理，以其所得收益清償債權(quán)的制度。(23)在強(qiáng)制管理的情形下，被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)的權(quán)利并沒(méi)有發(fā)生變化，被執(zhí)行人仍享有被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)或用益物權(quán)，只是其喪失了財(cái)產(chǎn)的收益權(quán)，而這種收益應(yīng)當(dāng)用于清償債務(wù)。在比較法上，強(qiáng)制管理是強(qiáng)制執(zhí)行措施的一種，具有特殊的作用，其通常以不動(dòng)產(chǎn)為實(shí)施對(duì)象，管理人通常由執(zhí)行法院指定。(24)我國(guó)《民事訴訟法》并沒(méi)有關(guān)于強(qiáng)制管理的規(guī)定，但《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第492條規(guī)定：“被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)無(wú)法拍賣(mài)或者變賣(mài)的，經(jīng)申請(qǐng)執(zhí)行人同意，且不損害其他債權(quán)人合法權(quán)益和社會(huì)公共利益的，人民法院可以將該財(cái)產(chǎn)作價(jià)后交付申請(qǐng)執(zhí)行人抵償債務(wù)，或者交付申請(qǐng)執(zhí)行人管理；申請(qǐng)執(zhí)行人拒絕接收管理的，退回被執(zhí)行人?！边@一規(guī)定具有強(qiáng)制管理的性質(zhì)，但其并沒(méi)有將管理對(duì)象限定為不動(dòng)產(chǎn)，且管理人為申請(qǐng)執(zhí)行人。筆者認(rèn)為，在農(nóng)民住房抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，強(qiáng)制管理完全可以作為一種實(shí)現(xiàn)方式。強(qiáng)制管理的方式，可以是出租，也可以是抵押權(quán)人自己利用；管理人可以是執(zhí)行法院指定的組織或人員，也可以是抵押權(quán)人。

(二)農(nóng)民住房抵押物處置時(shí)的受讓人是否受到限制

在一般情況下，抵押物拍賣(mài)、變賣(mài)時(shí)，其受讓人并無(wú)限制。但是，在農(nóng)民住房抵押處置時(shí)，其受讓人是否有所限制呢？對(duì)此，理論上存在不同的認(rèn)識(shí)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，受讓人應(yīng)限定為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員；(25)另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，受讓人不應(yīng)以本集體經(jīng)濟(jì)組織成員為限，也可以是非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員(包括其他集體經(jīng)濟(jì)組織成員和城鎮(zhèn)居民)。(26)實(shí)踐中，各地的規(guī)定差別也很大。有的地方規(guī)定，受讓人應(yīng)為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員；(27)有的地方規(guī)定，受讓人除本集體經(jīng)濟(jì)組織成員外，還可以是一定范圍內(nèi)的農(nóng)業(yè)戶籍人員；(28)有的地方規(guī)定，在農(nóng)民住房抵押時(shí)，宅基地使用權(quán)應(yīng)變更為出讓的集體建設(shè)用地使用權(quán)，受讓人的范圍并沒(méi)有限制。(29)

筆者認(rèn)為，在農(nóng)民住房抵押物處置時(shí)，受讓人的范圍不應(yīng)予以限制，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員、其他集體經(jīng)濟(jì)組織成員、城鎮(zhèn)居民都可以成為受讓人。此外，本集體經(jīng)濟(jì)組織、國(guó)家專門(mén)為農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押設(shè)立的特定機(jī)構(gòu)也可以成為受讓人。其主要理由在于：第一，從中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見(jiàn)》的規(guī)定看，其只規(guī)定了“探索進(jìn)城落戶農(nóng)民在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部自愿有償退出或轉(zhuǎn)讓宅基地”。據(jù)此規(guī)定，宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓仍僅限于本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部，不允許向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)。但是，上述意見(jiàn)并沒(méi)有涉及農(nóng)民住房抵押，而《改革決定》也沒(méi)有對(duì)農(nóng)民住房抵押作出這樣的限制。據(jù)此，農(nóng)民住房抵押物處置時(shí)的受讓人可以受本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的限制。第二，《“兩權(quán)”抵押意見(jiàn)》中稱：“對(duì)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款的抵押物處置，受讓人原則上應(yīng)限制在相關(guān)法律法規(guī)和國(guó)務(wù)院規(guī)定的范圍內(nèi)?！倍凑瘴覈?guó)現(xiàn)行法律法規(guī)和國(guó)務(wù)院的規(guī)定，農(nóng)民住房與宅基地使用權(quán)的受讓人一般限于本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部。但是，在新一輪土地改革中，國(guó)務(wù)院完全可以根據(jù)農(nóng)民住房抵押的試點(diǎn)情況擴(kuò)大抵押物處置時(shí)的受讓人范圍，不再限于本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部，以適應(yīng)農(nóng)村土地使用權(quán)市場(chǎng)化的需求。第三，如果將農(nóng)民住房抵押物處置時(shí)的受讓人限定為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，則抵押權(quán)的設(shè)立、實(shí)現(xiàn)將會(huì)變得很困難。這是因?yàn)?，若受讓人的范圍過(guò)小，需求量就會(huì)減少，價(jià)格也就會(huì)受到影響，從而不利于抵押權(quán)人的債權(quán)實(shí)現(xiàn)，反過(guò)來(lái)又會(huì)影響金融機(jī)構(gòu)從事這類抵押貸款業(yè)務(wù)的積極性。

當(dāng)然，鑒于農(nóng)民住房抵押的特殊性，為維護(hù)本集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員的利益，在農(nóng)民住房抵押物處置時(shí)，應(yīng)當(dāng)賦予本集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員以同等條件下的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。從以往實(shí)踐做法來(lái)看，凡不限制受讓人為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的地方，都明確規(guī)定了本集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。(30)至于本集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員的優(yōu)先受償權(quán)的順序，有學(xué)者認(rèn)為，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員應(yīng)享有第一順位優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，本集體經(jīng)濟(jì)組織享有第二順位優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。(31)筆者認(rèn)為，這種觀點(diǎn)是可取的。因?yàn)楸炯w經(jīng)濟(jì)組織取得農(nóng)民住房后，通常也會(huì)再出賣(mài)給本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，如此，不如直接賦予本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以第一順位優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，以節(jié)約交易成本。

(三)農(nóng)民住房抵押物處置時(shí)，宅基地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)如何處理

在農(nóng)民住房抵押時(shí)，宅基地使用權(quán)應(yīng)一并抵押。因此，按照“房地一致”原則，農(nóng)民住房抵押物處置時(shí)，宅基地使用權(quán)應(yīng)一并處理，即一并移轉(zhuǎn)于受讓人。但是，基于宅基地使用權(quán)取得和享有的特殊性，農(nóng)民住房抵押物的處置不宜絕對(duì)遵循“房地一致”原則，而應(yīng)采取不同于商品房抵押的處理方式。對(duì)此，《“兩權(quán)”抵押意見(jiàn)》指出：“農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)(含宅基地使用權(quán))抵押貸款的抵押物處置應(yīng)與商品住房制定差別化規(guī)定?！惫P者認(rèn)為，這種“差別化規(guī)定”可以設(shè)計(jì)為：當(dāng)受讓人不屬于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員時(shí)，其不能取得宅基地使用權(quán)，而只能取得債權(quán)性質(zhì)的土地使用權(quán)，從而產(chǎn)生“房地分離”現(xiàn)象。當(dāng)然，這種“房地分離”僅是根據(jù)我國(guó)農(nóng)村宅基地制度現(xiàn)狀所采取的一種過(guò)渡措施。當(dāng)宅基地使用權(quán)完全市場(chǎng)化后，其應(yīng)當(dāng)與國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)具有相同的法律地位，屆時(shí)在農(nóng)民住房抵押處置時(shí)，應(yīng)當(dāng)回歸“房地一致”原則。(32)

具體而言，在農(nóng)民住房抵押物處置時(shí)，宅基地使用權(quán)應(yīng)區(qū)分受讓人的不同分別處理：其一，當(dāng)受讓人為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員時(shí)，因該成員具有取得宅基地使用權(quán)的資格，故宅基地使用權(quán)應(yīng)隨之轉(zhuǎn)移，也即該成員因受讓抵押住房而取得宅基地使用權(quán)。其二，當(dāng)受讓人為本集體經(jīng)濟(jì)組織時(shí)，因本集體經(jīng)濟(jì)組織是宅基地的所有權(quán)人，此時(shí)宅基地使用權(quán)因與宅基地所有權(quán)的混同而歸于消滅。其三，當(dāng)受讓人為本集體經(jīng)濟(jì)組織之外的其他人時(shí)，因受讓人不享有取得宅基地使用權(quán)的資格，故其不能取得宅基地使用權(quán)。在這種情形下，因受讓人不能取得宅基地使用權(quán)而出現(xiàn)了“房地分離”現(xiàn)象。但是，地上建筑物必須依附于一定的土地權(quán)源，因此，受讓人也就必須取得正當(dāng)權(quán)源。那么，在受讓人不取得宅基地使用權(quán)的情況下，何種權(quán)利可以作為這種正當(dāng)權(quán)源呢？對(duì)此，理論上存在著四種不同的看法。一是國(guó)有土地使用權(quán)說(shuō)，認(rèn)為當(dāng)城鎮(zhèn)居民受讓抵押住房時(shí)，相應(yīng)的宅基地應(yīng)依法由集體所有變更為國(guó)家所有，由受讓人享有國(guó)有土地使用權(quán)。(33)二是地上權(quán)說(shuō)，認(rèn)為當(dāng)?shù)盅鹤》砍鲑u(mài)給他人時(shí)，宅基地使用權(quán)本身不隨之讓與，住房所有權(quán)人取得法定或約定地上權(quán)。(34)三是地役權(quán)說(shuō)，認(rèn)為當(dāng)?shù)盅鹤》颗c宅基地使用權(quán)的主體發(fā)生分離時(shí)，受讓人就宅基地取得地役權(quán)，宅基地為供役不動(dòng)產(chǎn)，住房為需役不動(dòng)產(chǎn)。(35)四是推定(法定)租賃權(quán)說(shuō)，認(rèn)為在農(nóng)民住房抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，可以推定受讓人取得推定(法定)租賃權(quán)。(36)

上述四種主張，各有其道理，有的還有域外立法例作為依循。(37)對(duì)此，筆者傾向于第四種觀點(diǎn)。第一，按照國(guó)有土地使用權(quán)說(shuō)，宅基地僅僅是因?yàn)榈盅鹤》坑沙擎?zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)就由集體所有變成國(guó)家所有，這是對(duì)集體經(jīng)濟(jì)組織合法權(quán)益的嚴(yán)重侵害，與《改革決定》精神背道而馳，實(shí)不足取。第二，按照地上權(quán)說(shuō)，受讓人取得宅基地的地上權(quán)。但是，一方面，地上權(quán)的概念已經(jīng)被我國(guó)物權(quán)法所拋棄，將來(lái)民法典編纂時(shí)也不大會(huì)再采用，采用地上權(quán)說(shuō)與現(xiàn)行法不符；另一方面，域外立法上的法定地上權(quán)解決的是地上建筑物與土地所有權(quán)不一致的問(wèn)題，與我國(guó)法上的農(nóng)民住房與宅基地使用權(quán)不一致并不相同。若采取法定地上權(quán)說(shuō)，就等于承認(rèn)抵押住房的受讓人取得新的宅基地使用權(quán)，而這實(shí)際上是承認(rèn)了宅基地的處分，與現(xiàn)行法相沖突。(38)因此，地上權(quán)說(shuō)不可取。第三，用地役權(quán)說(shuō)解釋農(nóng)民住房與宅基地使用權(quán)的分離問(wèn)題，不符合地役權(quán)的屬性。地役權(quán)是權(quán)利人利用他人的不動(dòng)產(chǎn)，從而提高自己不動(dòng)產(chǎn)效益的權(quán)利。在地役權(quán)中，地役權(quán)人并不享有專屬使用供役不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利，供役不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人在不妨害地役權(quán)行使的范圍內(nèi)仍有權(quán)利用供役不動(dòng)產(chǎn)。(39)但在農(nóng)民住房與宅基地使用權(quán)分離的情況下，宅基地只能由受讓人使用，其他人無(wú)權(quán)再使用宅基地；而且如果對(duì)他人土地所享有的用益已經(jīng)完全占據(jù)對(duì)土地所有的用益可能性，即所有權(quán)人對(duì)土地已不再擁有任何意義上的用益可能性的，則此時(shí)只能設(shè)立用益權(quán)。(40)可見(jiàn)，在農(nóng)民住房與宅基地使用權(quán)分離的情況下，住房所有權(quán)人對(duì)宅基地的使用并非地役權(quán)所能調(diào)整。

筆者認(rèn)為，推定租賃權(quán)說(shuō)能夠較好處理農(nóng)民住房與宅基地使用權(quán)的分離關(guān)系，使農(nóng)民住房所有權(quán)獲得正當(dāng)權(quán)源。其主要理由在于：其一，租賃權(quán)是一種債權(quán)，無(wú)涉“物權(quán)法定”原則，因此，適用推定租賃權(quán)制度并不違背物權(quán)法的規(guī)定；其二，租賃權(quán)雖然是一種債權(quán)，但具有一定的物權(quán)效力，從而可以增強(qiáng)農(nóng)民住房所有權(quán)人對(duì)宅基地利用的效力；其三，根據(jù)《物權(quán)法》第142條規(guī)定，在有相反證據(jù)證明的情況下，建筑物所有權(quán)與建設(shè)用地使用權(quán)可以發(fā)生分離。這種分離主要表現(xiàn)在國(guó)有土地租賃中，即建筑物所有權(quán)的正當(dāng)權(quán)源并不是建設(shè)用地使用權(quán)，而只是國(guó)有土地租賃權(quán)。(41)同理，集體土地租賃權(quán)也可以成為農(nóng)民住房所有權(quán)的正當(dāng)權(quán)源。

關(guān)于推定租賃權(quán)，以下三個(gè)問(wèn)題需要特別提及：(1)推定租賃關(guān)系的客體與出租人。在農(nóng)民住房抵押中，如果宅基地使用權(quán)并不一并抵押，因宅基地使用權(quán)不屬于抵押物，在抵押物處置時(shí)，宅基地使用權(quán)仍然存在，因而推定租賃關(guān)系的客體應(yīng)為宅基地使用權(quán)，出租人應(yīng)為宅基地使用權(quán)人，即受讓人取得的是宅基地使用權(quán)的租賃權(quán)。(42)但是，在宅基地使用權(quán)與農(nóng)民住房一并抵押的情況下，宅基地使用權(quán)亦為抵押物，故在抵押物處置后，農(nóng)民住房所有權(quán)和宅基地使用權(quán)均歸于消滅，此時(shí)的推定租賃關(guān)系，其客體就不再是宅基地使用權(quán)而應(yīng)為集體土地，出租人應(yīng)為宅基地所有權(quán)人，即受讓人取得的是集體土地的租賃權(quán)。(2)租金。在推定租賃關(guān)系中，租金應(yīng)由當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，當(dāng)事人可以申請(qǐng)由專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)確定，也可以申請(qǐng)由人民法院確定。(3)租賃期限。關(guān)于推定租賃權(quán)的期限，我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“民法”第425條之一規(guī)定，推定租賃關(guān)系在“房屋得使用期限”內(nèi)存在，并不受法定的20年最長(zhǎng)期限的限制。所謂“房屋得使用期限”，是指該房屋通常耐用年限，視房屋結(jié)構(gòu)性質(zhì)而有不同。但此耐用年限，應(yīng)遵循自然耗損原則，不得有增強(qiáng)及改建等延期之情形。(43)在我國(guó)，有學(xué)者主張，推定租賃權(quán)的期限應(yīng)由當(dāng)事人約定，但不得超過(guò)20年；不能達(dá)成一致的，由人民法院酌定。(44)有學(xué)者主張，租賃期限應(yīng)設(shè)定為最高年限20年，在住房自然壽命期內(nèi)自動(dòng)續(xù)期。(45)還有學(xué)者主張，租賃期限不得高于70年。(46)筆者認(rèn)為，將推定租賃權(quán)的期限界定為“房屋得使用期限”，在實(shí)踐中不易把握，容易使租賃權(quán)長(zhǎng)期存在。因此，推定租賃權(quán)的期限應(yīng)當(dāng)設(shè)定一個(gè)最長(zhǎng)期限，期滿后當(dāng)事人可以續(xù)期。這個(gè)最長(zhǎng)期限以《合同法》第214條規(guī)定的20年為宜，并且不受農(nóng)民住房自然壽命的限制。那么，在推定租賃權(quán)期滿未續(xù)期時(shí)，如何處理農(nóng)民住房呢？筆者認(rèn)為，首選方法是當(dāng)事人協(xié)商將農(nóng)民住房折價(jià)歸出租人所有。當(dāng)然，農(nóng)民住房所有權(quán)人也可以將住房拆除，將土地使用權(quán)返回給出租人。在當(dāng)事人就如何處理農(nóng)民住房不能達(dá)成一致時(shí)，可以申請(qǐng)由人民法院酌情處理。

注釋：

①參見(jiàn)蔡衛(wèi)華：《宅基地能否抵押》，《中國(guó)土地》2014年第10期，第59頁(yè)；彭誠(chéng)信、陳吉棟：《農(nóng)村房屋抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的法律障礙之克服——“房地一致”原則的排除適用》，《吉林大學(xué)社會(huì)科學(xué)學(xué)報(bào)》2014年第4期，第40-43頁(yè)。

②參見(jiàn)趙俊臣：《關(guān)于設(shè)計(jì)農(nóng)民財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押方案的幾個(gè)問(wèn)題》，載共識(shí)網(wǎng)http://blog.sina.com.cn/zhao1120005，2015年4月12日訪問(wèn)。

③孫良國(guó)：《論〈新消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法〉中的主要規(guī)制技術(shù)》，《當(dāng)代法學(xué)》2014年第4期，第79頁(yè)。

④與“分離主義”模式相對(duì)應(yīng)的是“統(tǒng)一主義”模式，該模式的特點(diǎn)是：土地吸附地上建筑物，建筑物僅作為土地成分而存在，即地上建筑物與土地是一個(gè)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)。關(guān)于房地分離抵押?jiǎn)栴}，參見(jiàn)高圣平、嚴(yán)之：《房地單獨(dú)抵押、房地分別抵押的效力——以〈物權(quán)法〉第182條為分析對(duì)象》，《煙臺(tái)大學(xué)學(xué)報(bào)》(哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版)2012年第1期，第7-14頁(yè)。

⑤參見(jiàn)《成都市農(nóng)村房屋抵押融資管理辦法(試行)》第5條。

⑥參見(jiàn)郭明瑞：《擔(dān)保法》，法律出版社2010年版，第145頁(yè)；高圣平：《擔(dān)保法論》，法律出版社2009年版，第294頁(yè)。

⑦參見(jiàn)《重慶市農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、農(nóng)村居民房屋及林權(quán)抵押融資管理辦法》第3條、《成都市農(nóng)村房屋抵押融資管理辦法(試行)》第2條、《廈門(mén)市農(nóng)村房屋抵押融資管理暫行辦法》第1條、《銅陵市農(nóng)村房屋抵押融資管理辦法》第2條。

⑧參見(jiàn)《巴中市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資管理辦法(試行)》第2條、《麗水市農(nóng)村住房抵押貸款管理暫行辦法》第3條、《舟山市農(nóng)村合作金融機(jī)構(gòu)農(nóng)村住房抵押貸款管理暫行辦法》第3條。

⑨參見(jiàn)張日波：《農(nóng)房抵押的浙江實(shí)踐及其改革方向》，《當(dāng)代社科視野》2014年第12期，第13頁(yè)；林依標(biāo)：《農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓的思考》，《中國(guó)黨政干部論壇》2014年第9期，第22頁(yè)。

⑩參見(jiàn)《成都市農(nóng)村房屋抵押融資管理辦法(試行)》第5條、《廈門(mén)市農(nóng)村房屋抵押融資管理暫行辦法》第2條、《銅陵市農(nóng)村房屋抵押融資管理辦法》第5條、《麗水市農(nóng)村住房抵押貸款管理暫行辦法》第6條。

(11)參見(jiàn)《廈門(mén)市農(nóng)村房屋抵押融資管理暫行辦法》第2條、《銅陵市農(nóng)村房屋抵押融資管理辦法》第5條、《鄂州市農(nóng)村房屋抵押融資管理辦法(試行)》第6條。

(12)參見(jiàn)吳雨冰：《農(nóng)房抵押試點(diǎn)問(wèn)題研究》，《中國(guó)房地產(chǎn)》2011年第21期，第36頁(yè)。

(13)參見(jiàn)高圣平、劉守英：《宅基地使用權(quán)初始取得制度研究》，《中國(guó)土地科學(xué)》2007年第2期，第33頁(yè)。

(14)參見(jiàn)《鄂州市農(nóng)村房屋抵押融資管理辦法(試行)》第5條。

(15)正如學(xué)者所言：“農(nóng)民住房的資本化和市場(chǎng)化，是充分發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用的重要一環(huán)，其前提是農(nóng)民住房的權(quán)屬清晰，而這就依賴于農(nóng)村房屋及其占有范圍內(nèi)的宅基地的公示手段的完備?！备呤テ剑骸恫粍?dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記視野下的農(nóng)村房屋登記：困境與出路》，《當(dāng)代法學(xué)》2014年第2期，第47頁(yè)。

(17)參見(jiàn)沈永敏：《農(nóng)村宅基地使用權(quán)抵押?jiǎn)栴}探討》，《東南大學(xué)學(xué)報(bào)》(哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版)2008年12月增刊，第145頁(yè)。

(18)參見(jiàn)《成都市農(nóng)村房屋抵押融資管理辦法》第5條第7條、《銅陵市農(nóng)村房屋抵押融資管理辦法》第5條和第7條、《麗水市農(nóng)村住房抵押貸款管理暫行辦法》第6條、《巴中市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資管理辦法(試行)》第25條和第28條、《鄂州市農(nóng)村房屋抵押融資管理辦法(試行)》第6條和第8條、《舟山市農(nóng)村合作金融機(jī)構(gòu)農(nóng)村住房抵押貸款管理暫行辦法》第6條。

(19)參見(jiàn)《農(nóng)戶貸款管理辦法》第2條。

(20)參見(jiàn)《重慶市農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、農(nóng)村居民房屋及林權(quán)抵押融資管理辦法》第4條。

(21)參見(jiàn)《廈門(mén)市農(nóng)村房屋抵押融資管理暫行辦法》第3條、《舟山市農(nóng)村合作金融機(jī)構(gòu)農(nóng)村住房抵押貸款管理暫行辦法》第8條。

(22)高圣平：《宅基地制度改革試點(diǎn)的法律邏輯》，《煙臺(tái)大學(xué)學(xué)報(bào)》(哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版)2015年第3期，第30頁(yè)。

(23)參見(jiàn)房紹坤：《論土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的制度構(gòu)建》，《法學(xué)家》2014年第2期，第47頁(yè)。

(24)參見(jiàn)肖建國(guó)主編：《民事執(zhí)行法》，中國(guó)人民大學(xué)出版社2014年版，第263-264頁(yè)。

(25)參見(jiàn)趙同娜、唐芳：《論我國(guó)農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)受困于現(xiàn)行法律》，《經(jīng)濟(jì)論壇》2008年第5期，第134頁(yè)；秦紅松：《重構(gòu)農(nóng)村房地產(chǎn)抵押制度》，《中國(guó)金融》2013年第23期，第60頁(yè)。

(26)參見(jiàn)注(22)，第30頁(yè)；岳永兵、孫濤：《農(nóng)民宅基地抵押?jiǎn)栴}與改革建議》，《中國(guó)土地》2014年第11期，第27頁(yè)；注⑨，林依標(biāo)文，第22頁(yè)。

(27)參見(jiàn)《巴中市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資管理辦法(試行)》第35條。

(28)參見(jiàn)《鄂州市農(nóng)村房屋抵押融資管理辦法(試行)》第19條、《麗水市農(nóng)村住房抵押貸款管理暫行辦法》第25條、《舟山市農(nóng)村合作金融機(jī)構(gòu)農(nóng)村住房抵押貸款管理暫行辦法》第24條。

(29)參見(jiàn)《成都市農(nóng)村房屋抵押融資管理辦法》第17條、《銅陵市農(nóng)村房屋抵押融資管理辦法》第20條。

(30)參見(jiàn)《成都市農(nóng)村房屋抵押融資管理辦法》第18條、《銅陵市農(nóng)村房屋抵押融資管理辦法》第22條、《麗水市農(nóng)村住房抵押貸款管理暫行辦法》第25條、《鄂州市農(nóng)村房屋抵押融資管理辦法(試行)》第19條。

(33)參見(jiàn)趙俊臣：《農(nóng)民財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押方案如何設(shè)計(jì)？》，《決策》2014年第4期，第38頁(yè)。

(34)參見(jiàn)王衛(wèi)國(guó)、朱慶育：《宅基地如何入市——以畫(huà)家村房屋買(mǎi)賣(mài)案為切入點(diǎn)》，《政法論壇》2014年第3期，第99頁(yè)；湯文平：《宅基地上私權(quán)處分的路徑設(shè)計(jì)》，《北方法學(xué)》2010年第6期，第153頁(yè)。

(35)參見(jiàn)馮張美：《地役權(quán)于農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)之可行性研究》，《法治研究》2011年第1期，第58頁(yè)。

(36)參見(jiàn)注①，彭誠(chéng)信等文，第44-45頁(yè)；注(35)，第30頁(yè)。

(37)例如，《日本假登記擔(dān)保契約法》采取法定租賃權(quán)(法定借地權(quán))說(shuō)(第10條)；我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“民法”采取推定租賃權(quán)說(shuō)(第425條之一)和法定地上權(quán)說(shuō)(第876條)。

(39)參見(jiàn)王澤鑒：《民法物權(quán)》，北京大學(xué)出版社2010年版，第339頁(yè)。

(40)參見(jiàn)[德]鮑爾、施蒂爾納：《德國(guó)物權(quán)法》(上冊(cè))，張雙根譯，法律出版社2004年版，第721-722頁(yè)。

(41)參見(jiàn)崔建遠(yuǎn)：《物權(quán)：規(guī)范與學(xué)說(shuō)》(下冊(cè))，清華大學(xué)出版社2011年版，第571頁(yè)。

(43)參見(jiàn)林誠(chéng)二：《法律推定租賃關(guān)系》，《月旦法學(xué)雜志》2002年第81期，第10頁(yè)。

(45)參見(jiàn)王直民、孫淑萍：《基于“房地分離”的農(nóng)村住房抵押制度研究》，《農(nóng)村經(jīng)濟(jì)》2012年第10期，第25頁(yè)。

(46)參見(jiàn)章合運(yùn)：《農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)的障礙分析及對(duì)策研究》，《天府新論》2010年第5期，第83頁(yè)。

原文參考文獻(xiàn)：

[1]崔建遠(yuǎn)：《物權(quán)：規(guī)范與學(xué)說(shuō)》，清華大學(xué)出版社2011年版。

[2]王衛(wèi)國(guó)、朱慶育：《宅基地如何入市——以畫(huà)家村房屋買(mǎi)賣(mài)案為切入點(diǎn)》，《政法論壇》2014年第3期。

[3]彭誠(chéng)信、陳吉棟：《農(nóng)村房屋抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的法律障礙之克服——“房地一致”原則的排除適用》，《吉林大學(xué)社會(huì)科學(xué)學(xué)報(bào)》2014年第4期。

（作者簡(jiǎn)介：房紹坤，法學(xué)博士，煙臺(tái)大學(xué)法學(xué)院教授、煙臺(tái)大學(xué)中國(guó)土地政策法律實(shí)施評(píng)估研究中心研究員。）

中國(guó)鄉(xiāng)村發(fā)現(xiàn)網(wǎng)轉(zhuǎn)自：《法學(xué)家》(京)2015年第20156期第15-24頁(yè)

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