義烏的做法是：在城鎮(zhèn)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)，推行城鄉(xiāng)新社區(qū)集聚建設(shè)，允許農(nóng)民以合法宅基地置換國有出讓土地高層公寓和產(chǎn)業(yè)用房；在城鎮(zhèn)規(guī)劃紅線范圍外的農(nóng)村，開展控制宅基地總量為前提的“空心村”改造等，鼓勵(lì)建設(shè)突出地域特征、時(shí)代特色、鄉(xiāng)土風(fēng)情、文化傳承的美麗鄉(xiāng)村；在自然條件較差的山區(qū)村，實(shí)施“異地奔小康”工程，引導(dǎo)地處邊緣山區(qū)、自然承載能力較差的農(nóng)村農(nóng)民下山脫貧，用產(chǎn)權(quán)置換或貨幣置換方式，集中安置到建制鎮(zhèn)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)。

浙江省義烏市是國務(wù)院批準(zhǔn)的綜合改革試驗(yàn)區(qū)，也是國務(wù)院確定的農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)市。按照國務(wù)院批復(fù)的試點(diǎn)方案，義烏市將通過實(shí)施農(nóng)村宅基地制度改革，逐步建立“依法公平取得、節(jié)約集約使用、自愿有償退出、權(quán)利權(quán)能完整”的宅基地制度，為浙江省乃至全國推進(jìn)農(nóng)村宅基地管理制度改革積累經(jīng)驗(yàn)、提供示范。

試點(diǎn)以來，義烏農(nóng)村宅基地制度改革進(jìn)展如何？新制度有何特點(diǎn)？國慶節(jié)前夕及10月下旬，中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者先后兩次赴義烏市進(jìn)行了調(diào)查走訪。

在城鎮(zhèn)推行城鄉(xiāng)新社區(qū)集聚建設(shè)

“義烏是國務(wù)院批準(zhǔn)的綜合改革試驗(yàn)區(qū)，也是國務(wù)院確定的農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)市。按照國務(wù)院批復(fù)的試點(diǎn)方案，結(jié)合義烏自身特點(diǎn)，我們因地制宜探索推行了分區(qū)域保障農(nóng)民住房的模式。”9月30日，在接受中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)，義烏市委書記李一飛如是表示。

所謂分區(qū)域保障農(nóng)民住房的模式，用李一飛的話說，就是在城鎮(zhèn)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)，推行城鄉(xiāng)新社區(qū)集聚建設(shè)，允許農(nóng)民以合法宅基地置換國有出讓土地高層公寓和產(chǎn)業(yè)用房，高層公寓保障“戶有所居”，產(chǎn)業(yè)用房增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入，推動(dòng)農(nóng)村向社區(qū)轉(zhuǎn)變、農(nóng)民向市民轉(zhuǎn)變。而在城鎮(zhèn)規(guī)劃紅線范圍外的農(nóng)村，則開展控制宅基地總量為前提的“空心村”改造，鼓勵(lì)建設(shè)突出地域特征、時(shí)代特色、鄉(xiāng)土風(fēng)情、文化傳承的美麗鄉(xiāng)村。在自然條件較差的山區(qū)村，則實(shí)施“異地奔小康”工程，引導(dǎo)地處邊緣山區(qū)、自然承載能力較差的農(nóng)村農(nóng)民下山脫貧，用產(chǎn)權(quán)置換或貨幣置換方式，集中安置到建制鎮(zhèn)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)。

據(jù)李一飛介紹，城鄉(xiāng)新社區(qū)集聚建設(shè)政策的核心內(nèi)容是在滿足農(nóng)民基本居住需求前提下，允許農(nóng)民以合法宅基地置換高層公寓、標(biāo)準(zhǔn)廠房、倉儲物流、商業(yè)用房、商務(wù)樓宇或者貨幣補(bǔ)償，實(shí)行多村集中聯(lián)建，推動(dòng)農(nóng)村向社區(qū)轉(zhuǎn)變、農(nóng)民向市民轉(zhuǎn)變。

以本報(bào)記者走訪的佛堂鎮(zhèn)湖濱村為例。湖濱村委書記何智明告訴記者，湖濱村是個(gè)農(nóng)業(yè)村，全村現(xiàn)有133戶309人，隨著義烏經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，湖濱村已列入義烏城鎮(zhèn)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)，需要整體搬遷異地安置。目前，90％以上的村民已經(jīng)簽訂了異地安置協(xié)議，符合義烏市城鄉(xiāng)集聚建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室確定的80％以上村民同意的要求，明年6月份簽訂了異地安置協(xié)議的村民即可搬進(jìn)離義烏城區(qū)更近、交通條件更加便利、小區(qū)環(huán)境更好的佛堂蟠龍花園新社區(qū)，過上跟城里人一樣的生活。

何智明說，按照義烏市城鄉(xiāng)新社區(qū)集聚建設(shè)管理辦法，湖濱村村民可以選擇人均35平方米為基數(shù)，按1:5的比例即175平方米建筑面積來確定置換權(quán)益面積，其中105平方米為住宅房，70平方米為標(biāo)準(zhǔn)廠房或倉儲物流等產(chǎn)業(yè)用房。此外，還可以選擇貨幣補(bǔ)償。

以何智明家為例。他們夫婦加上兩個(gè)孩子，共有4人，再算上他母親，就是5口人。按人均105平方米的住宅房和70平方米的產(chǎn)業(yè)用房計(jì)算，他家可置換525平方米的住宅房和350平方米的產(chǎn)業(yè)用房。

“除此之外，由于我女兒已經(jīng)年滿20周歲，還可以增計(jì)1人，實(shí)際上，我家可以得到630平方米的住宅房和420平方米的產(chǎn)業(yè)用房。”何智明對記者補(bǔ)充說。

另據(jù)陪同記者采訪的義烏市城鄉(xiāng)集聚建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任王介紹，對于人口較少、原宅基地面積較大的家庭，村民還可以選擇以合法宅基地（每戶最高不超過140平方米）為基數(shù)，按1:5的比例，來置換新的住宅房和產(chǎn)業(yè)用房。

仍以湖濱村為例。該村有一位老人，老房子較多，老伴已過世，3個(gè)女兒也已出嫁。根據(jù)上述政策，他最多能以140平方米的合法宅基地為基數(shù)，得到700平方米的置換權(quán)益面積，其中住宅房420平方米，產(chǎn)業(yè)用房280平方米。對于原先沒有宅基地的農(nóng)民，其宅基地權(quán)益政府也給予充分保障，以人均35平方米為基數(shù)，給予105平方米的住宅房和70平方米的產(chǎn)業(yè)用房。

對于在城鎮(zhèn)推行城鄉(xiāng)新社區(qū)集聚建設(shè)，李一飛評價(jià)說，首先是四個(gè)轉(zhuǎn)變：一是土地利用由粗放型向節(jié)約、集約利用轉(zhuǎn)變。義烏早期“四層半”改造模式用地面積達(dá)到145平方米／人，2006年調(diào)整為高低結(jié)合模式用地面積為123平方米／人，現(xiàn)在新社區(qū)集聚建設(shè)模式人均用地面積只為70平方米／人。從數(shù)值上可以看出大大節(jié)約出農(nóng)村建房用地面積。二是由單個(gè)村分散安置向多村集中安置轉(zhuǎn)變。在主城區(qū)范圍內(nèi)集聚159個(gè)村、鎮(zhèn)范圍內(nèi)集聚122個(gè)村，規(guī)劃安置到55個(gè)集聚區(qū)。三是由多層為主向高層置換轉(zhuǎn)變。在主城區(qū)和鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)，全部實(shí)行城鄉(xiāng)新社區(qū)集聚建設(shè)，不再實(shí)行垂直房安置。四是由純住宅安置向多種形式組合安置轉(zhuǎn)變。采用高層公寓加產(chǎn)業(yè)用房、商業(yè)用房、商務(wù)樓宇、貨幣等多種方式安置。突破了原來農(nóng)房改造路徑，打破“四層半”老觀念的框框。

其次是有五大亮點(diǎn)：一是政府主導(dǎo)建設(shè)。設(shè)立城鄉(xiāng)新社區(qū)投資建設(shè)集團(tuán)有限公司，承擔(dān)城鄉(xiāng)新社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目融資、工程管理、開發(fā)建設(shè)等工作。二是靈活多樣置換。集聚建設(shè)對象根據(jù)自身情況，可以以合法住宅建筑占地面積為基數(shù)，按1:5確定置換權(quán)益面積，其中3／5為高層公寓面積，2／5為產(chǎn)業(yè)用房面積；也可選擇按每人175平方米建筑面積確定置換權(quán)益面積。在選擇高層公寓的同時(shí)，剩余可置換權(quán)益面積還可以在相應(yīng)地段繼續(xù)選擇產(chǎn)業(yè)用房、商業(yè)用房、商務(wù)樓宇、貨幣等一種或多種方式置換。高層公寓、產(chǎn)業(yè)用房、商業(yè)用房、商務(wù)樓宇之間可以按一定的比例置換。三是國有出讓土地。參加城鄉(xiāng)新社區(qū)集聚建設(shè)的對象按規(guī)定置換取得的高層公寓、產(chǎn)業(yè)用房、商業(yè)用房和商務(wù)樓宇，可以辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。其房屋具有完全產(chǎn)權(quán)，土地性質(zhì)為國有出讓，可以直接入市交易。四是品牌企業(yè)代建。積極引進(jìn)具有綜合甲級資質(zhì)、信譽(yù)好、責(zé)任心強(qiáng)、經(jīng)驗(yàn)豐富的品牌房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或知名代建公司參與城鄉(xiāng)新社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目代建。五是惠民力度更大。規(guī)劃選址：市委、市政府把地理位置好、交通便利的地塊規(guī)劃為集聚小區(qū)。財(cái)政補(bǔ)助：集聚建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)費(fèi)、代建費(fèi)全部由市財(cái)政承擔(dān)，人均30平方米高層公寓面積按優(yōu)惠價(jià)置換，以及拆除舊房的獎(jiǎng)勵(lì)資金、農(nóng)戶過渡補(bǔ)助費(fèi)、物業(yè)費(fèi)補(bǔ)助、各項(xiàng)規(guī)費(fèi)減免等。權(quán)益保障：參加集聚建設(shè)的農(nóng)戶可享受城鎮(zhèn)居民養(yǎng)老、醫(yī)療、就業(yè)、就學(xué)等同等權(quán)利，并繼續(xù)享有原村級集體經(jīng)濟(jì)組織除宅基地以外的其他權(quán)益。

最后是兩個(gè)創(chuàng)新：一是農(nóng)民的置換權(quán)益面積可上市交易。出臺了《義烏市城鄉(xiāng)新社區(qū)集聚建設(shè)置換權(quán)益交易辦法（試行）》，交易平臺設(shè)置在市產(chǎn)權(quán)交易所，農(nóng)民可以將相關(guān)交易信息發(fā)布在交易平臺上。目前，有102戶、134宗、合計(jì)19712平方米的置換權(quán)益面積在產(chǎn)權(quán)交易所掛牌交易，目前已達(dá)成交易69宗，其中高層公寓67宗，產(chǎn)業(yè)用房2宗。二是推進(jìn)“以人為核心的全面城市化”。高層公寓解決百姓的居住問題，產(chǎn)業(yè)用房解決財(cái)產(chǎn)性收入，同時(shí)出臺《義烏市城鄉(xiāng)新社區(qū)集聚建設(shè)居民職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)若干意見》，規(guī)定參加集聚對象享受城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、基本醫(yī)療保險(xiǎn)等，解決百姓后顧之憂。另外，項(xiàng)目開發(fā)一定數(shù)量的商品房出售，吸引城市居民購買居住，使市民和農(nóng)民生活交融，加速農(nóng)民的生活習(xí)性市民化進(jìn)程。

據(jù)義烏市國土資源部門提供的數(shù)據(jù)，截至2015年6月，該市共有在建高層公寓集聚項(xiàng)目7個(gè)，分別是稠江“香溪印象”、佛堂“蟠龍花園”、城西“香溪裕園”、廿三里“金麟花園”、蘇溪“十和里”、北苑“和聚沁園”、上溪“和苑”等，總建筑面積228萬平方米，總投資87億元，其中住宅面積151．8萬平方米，共計(jì)11885套。在建配套產(chǎn)業(yè)用房5個(gè)，總建筑面積71萬平方米，其中廠房35．7萬平方米，商業(yè)綜合體35．3萬平方米，總投資20億元。

案例：佛堂“新社區(qū)·蟠龍花園”

該項(xiàng)目位于義烏市佛堂鎮(zhèn)，古鎮(zhèn)風(fēng)貌保護(hù)區(qū)的東北側(cè)。地塊北至規(guī)劃中的蟠龍路，西至規(guī)劃二號路，東至規(guī)劃四號路，南至規(guī)劃三號路。交通便利，地理位置優(yōu)越。住宅整體以中式建筑意向作為建筑風(fēng)格的出發(fā)點(diǎn)。通過墻面的涂料分割和面磚拼貼組合，金屬型材壓頂、百葉和深淺涂料的搭配，以及青磚基座的設(shè)計(jì)，使得建筑整體呈現(xiàn)出典雅、內(nèi)斂、現(xiàn)代又不失中式韻味的形象效果。

項(xiàng)目共安排16幢高層住宅樓和配套商業(yè)服務(wù)用房，總用地面積為88455．5平方米，地上總建筑面積為287294平方米，地下建筑面積64945．5平方米。

在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍外的農(nóng)村實(shí)施“空心村”改造

據(jù)了解，義烏市從2006年開始在部分農(nóng)村著手探索實(shí)施“空心村”改造，隨著工作的推進(jìn)，政策也逐步調(diào)整。2010年，義烏出臺了《關(guān)于開展農(nóng)村“空心村”改造的實(shí)施意見》，旨在以拆除村內(nèi)連片危舊房為抓手，暢通村內(nèi)道路，消除安全隱患，改善村居環(huán)境。2013年，結(jié)合《義烏市城鄉(xiāng)新社區(qū)集聚建設(shè)實(shí)施辦法（試行）》的精神，又出臺了《義烏市農(nóng)村“空心村”改造實(shí)施辦法（試行）》，規(guī)定“空心村”改造必須實(shí)行“零增地”，并對“空心村”改造中安置基數(shù)重新進(jìn)行了明確。

按照《義烏市農(nóng)村“空心村”改造實(shí)施辦法（試行）》，城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍外除“宅基地?fù)Q住房、異地奔小康”工程以外的村莊，都可以實(shí)施“空心村”改造。

據(jù)義烏市國土資源局局長虞秀軍介紹，“空心村”改造以“因地制宜、集約用地、群眾自愿”為原則，拆除村內(nèi)危舊房，盤活閑置宅基地，暢通村內(nèi)道路，消除安全隱患，改善人居環(huán)境為目的，實(shí)行“零增地”改造，原則上不得實(shí)施全拆全建。在符合城鄉(xiāng)總體規(guī)劃的前提下，規(guī)劃由所在鎮(zhèn)街負(fù)責(zé)審批。

他告訴本報(bào)記者，安置方式主要有四種：一是有條件建新房的村，實(shí)施就地安置；二是對沒條件安置村的住房困難戶、D級危房戶，可以到本鎮(zhèn)街集聚區(qū)實(shí)施異地安置；三是對質(zhì)量較好的合法房屋，由村集體收回進(jìn)行統(tǒng)一調(diào)劑安置；四是對拆除合法危舊房且自愿放棄安置的農(nóng)戶，可給予一定的貨幣安置。

在資金補(bǔ)助方面，虞秀軍表示，根據(jù)義政辦發(fā)〔2015〕4號《關(guān)于解決城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍外農(nóng)村住房特困戶等群體住房問題的實(shí)施意見》，拆除合法危舊房且自愿放棄宅基地安置的農(nóng)戶，可按建筑占地面積予以1000元／平方米的資金補(bǔ)助。對累計(jì)拆除合法危舊房占地面積600平方米以上的村級組織，可按拆除合法危舊房占地面積予以200元／平方米的資金補(bǔ)助，補(bǔ)助資金用于村內(nèi)公共設(shè)施建設(shè)。

“目前，義烏全市城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)外共有291個(gè)行政村。近年來，有49個(gè)村已開展‘空心村’改造，其中有33個(gè)村已部分安排了用地指標(biāo)，16個(gè)村未安排用地指標(biāo)；累計(jì)拆除舊房1737戶、建筑占地面積113151平方米，建新房1201戶，建筑占地面積123553平方米。其中2010年之后，累計(jì)7個(gè)鎮(zhèn)街31個(gè)村拆除危舊房面積5．6萬平方米，其中放棄安置3．3萬平方米，發(fā)放未安置證明2．3萬平方米，補(bǔ)助資金4316．8萬元。”虞秀軍說。

典型案例：赤岸灣塘村

灣塘村共有農(nóng)戶196戶、401人。2012年左右開始啟動(dòng)“空心村”改造工作，2012年、2013年灣塘村共計(jì)拆除危舊房80余宗、7720平方米。2013年1月，灣塘“空心村”改造實(shí)施細(xì)則經(jīng)赤岸鎮(zhèn)人民政府批復(fù)同意實(shí)施；2013年7月完成第一批37戶農(nóng)戶的分戶報(bào)批工作，截至目前24戶已結(jié)頂，其余農(nóng)戶都正在施工當(dāng)中?，F(xiàn)準(zhǔn)備啟動(dòng)第二批分戶報(bào)批工作，目前已有31戶農(nóng)戶報(bào)名，國土所、鎮(zhèn)工作片正在資料收集、資格審核中。

在山區(qū)村實(shí)施異地奔小康工程

對于在自然條件較差的山區(qū)村，義烏市的做法是,根據(jù)群眾意愿，實(shí)施“異地奔小康”工程。

“異地奔小康工程分為集中安置、貨幣補(bǔ)償安置、就近行政村安置三種類型。”據(jù)虞秀軍介紹，一是集中安置：在山區(qū)村比較集中的鎮(zhèn)街單獨(dú)選址，規(guī)劃“異地奔小康”安居社區(qū)。村級集體組織成員的審批面積，以每戶100平方米建筑面積為基數(shù),按戶內(nèi)可審批人數(shù),人均增計(jì)40平方米。非村級組織成員原有舊房建筑占地面積大于（或等于）24平方米，可置換一套不超過140平方米的套房；占地面積小于24平方米,予以經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。二是貨幣補(bǔ)償安置：村級組織成員或配偶在本市其他區(qū)域有合法房產(chǎn)的（需提供房地產(chǎn)證明），可放棄水平套房安置。拆除山區(qū)房屋后，享受貨幣補(bǔ)償安置補(bǔ)助及舊房殘值補(bǔ)償。按實(shí)有在冊人口，可享受每人6萬元的貨幣補(bǔ)償安置補(bǔ)助，整體搬遷村可享受每人8萬元的貨幣補(bǔ)償政策，立戶子女須與父母同一批次申請補(bǔ)助。拆除舊房殘值補(bǔ)償，對磚木、磚混、磚混框架（鋁合金門窗結(jié)構(gòu)）結(jié)構(gòu)的房子，按建筑面積分別給予每平方米30－40元、60－80元、90－120元的補(bǔ)償，違法建筑不予補(bǔ)償。三是就近行政村安置：主要采取整村拆建。本集體經(jīng)濟(jì)組織成員土地補(bǔ)償：1－3人的小戶安排108平方米以內(nèi)，其中，子女單獨(dú)立戶的父母一人安排36平方米以內(nèi)，二人安排54平方米以內(nèi)；符合立戶條件且未婚的子女安排90平方米以內(nèi)，已婚的子女安排108平方米以內(nèi)；4－5人的中戶安排126平方米以內(nèi)；6人以上的大戶不超過140平方米

來自義烏市國土資源部門提供的數(shù)據(jù)顯示，目前，該市共有5個(gè)異地奔小康工程在建項(xiàng)目，兩個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃年底前后交付使用；其余3個(gè)項(xiàng)目處于土石方、基礎(chǔ)施工階段?？偨ㄖ娣e85．97萬平方米，總投資24．36億元，可安置下山脫貧對象1．1萬人。

典型案例：上溪鎮(zhèn)異地奔小康項(xiàng)目（“西苑”小區(qū)）

上溪鎮(zhèn)異地奔小康項(xiàng)目一期位于上溪鎮(zhèn)塘西村南側(cè)，用地面積47．2畝，2013年7月動(dòng)工建設(shè)，用于安置上溪鎮(zhèn)馬嶺、上山、樓角、石鼓后、里美山、五坪山、冷塢坪7個(gè)行政村的群眾異地奔小康，目前已經(jīng)全面結(jié)頂，已于2015年10月交付使用。

上溪鎮(zhèn)異地奔小康項(xiàng)目一期項(xiàng)目由8幢18層高層公寓組成，規(guī)劃建筑面積11．7萬平方米，其中地上9．7萬平方米，地下3萬平方米，共738套水平房，總投資2．7億元。目前已審批農(nóng)戶305戶、1007人，安置674套，占7個(gè)村總?cè)丝诘?span>59％，各村下山脫貧比例從40％至89％不等。

“下一步，我們將在認(rèn)真學(xué)習(xí)其他試點(diǎn)地區(qū)先進(jìn)做法的基礎(chǔ)上，通過試點(diǎn)探索農(nóng)村宅基地‘取得固定化、價(jià)值市場化、權(quán)益多樣化、配置有償化、管理科學(xué)化’的新機(jī)制，對農(nóng)村建設(shè)用地實(shí)行總量控制，努力維護(hù)好宅基地的基本保障功能，實(shí)現(xiàn)好宅基地的完整物權(quán)功能，發(fā)展好宅基地的價(jià)值增值功能，逐步建立‘依法公平取得、節(jié)約集約使用、自愿有償退出、權(quán)利權(quán)能完整’的宅基地制度，為國家破解農(nóng)民建房難問題積累經(jīng)驗(yàn)。”虞秀軍表示。

地制度改革促義烏改革轉(zhuǎn)型

——訪義烏市委書記李一飛

我國原有農(nóng)村宅基地制度設(shè)計(jì)，一方面因擔(dān)心耕地安全引發(fā)糧食安全，而要求農(nóng)民建房少占用耕地，更不得違法占用；另一方面又對土地資源實(shí)行無償提供。由于宅基地使用的無償性造成稀缺資源使用的不經(jīng)濟(jì)性，一定程度上形成目前農(nóng)村宅基地超標(biāo)準(zhǔn)占用、少批多建、未批先建等現(xiàn)象，導(dǎo)致宅基地分配不公、利用粗放、退出不暢等問題。對此，義烏市委書記李一飛在接受中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，從義烏的實(shí)踐來看，實(shí)施農(nóng)村宅基地制度改革，建立宅基地有償使用和有償退出機(jī)制，有利于推動(dòng)農(nóng)民宅基地依法公平取得，進(jìn)一步挖掘存量市場供應(yīng)潛力，緩解土地供需緊張的矛盾。

改革為農(nóng)民實(shí)現(xiàn)“戶有所居”提供了政策依據(jù)

據(jù)李一飛介紹，自1996年起，義烏一直在探索新農(nóng)村建設(shè)改造模式，但因人均宅基地面積不足110平方米，在改造過程中無法避免地要增加農(nóng)村宅基地總量，導(dǎo)致陷入城市與農(nóng)村兩頭增地、兩頭搶地的怪圈。為此，自2013年起，義烏主動(dòng)探索分區(qū)域保障農(nóng)民住房的模式。在城鎮(zhèn)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)，推行城鄉(xiāng)新社區(qū)集聚建設(shè)，允許農(nóng)民以合法宅基地置換國有出讓土地高層公寓和產(chǎn)業(yè)用房，高層公寓保障“戶有所居”，產(chǎn)業(yè)用房增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入，推動(dòng)農(nóng)村向社區(qū)轉(zhuǎn)變、農(nóng)民向市民轉(zhuǎn)變。在城鎮(zhèn)規(guī)劃紅線范圍外的農(nóng)村，開展控制宅基地總量為前提的“空心村”改造，鼓勵(lì)建設(shè)突出地域特征、時(shí)代特色、鄉(xiāng)土風(fēng)情、文化傳承的美麗鄉(xiāng)村。在自然條件較差的山區(qū)村，實(shí)施“異地奔小康”工程，引導(dǎo)地處邊緣山區(qū)、自然承載能力極差的農(nóng)村農(nóng)民下山脫貧，用產(chǎn)權(quán)置換或貨幣置換方式，集中安置到建制鎮(zhèn)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)。

“從目前的情況來看，實(shí)施農(nóng)村宅基地制度改革，為義烏前期在不同區(qū)域以多種形式開展農(nóng)民住房保障提供了政策依據(jù)，有利于節(jié)約集約用地，拓展發(fā)展空間。”李一飛說。

改革為完善宅基地用益物權(quán)預(yù)留了政策空間

李一飛告訴記者，義烏“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”氛圍濃厚，農(nóng)民脫離農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)商辦廠的現(xiàn)象比較普遍。其中，較多農(nóng)民希望將空置農(nóng)房盤活，給予變現(xiàn)處置或者進(jìn)行抵押融資；部分農(nóng)民則希望能跨區(qū)域、跨城鄉(xiāng)購買宅基地，便于生活居住和生產(chǎn)經(jīng)營。實(shí)施農(nóng)村宅基地制度改革，允許在不改變宅基地集體所有制性質(zhì)的前提下流轉(zhuǎn)，并適時(shí)開展農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押擔(dān)保試點(diǎn)，能有效盤活農(nóng)民資產(chǎn)，使得農(nóng)民宅基地使用權(quán)不再游離于土地市場之外，用益物權(quán)得到進(jìn)一步保障。

在李一飛看來，我國原有農(nóng)村宅基地制度設(shè)計(jì)，一方面因擔(dān)心耕地安全引發(fā)糧食安全，而要求農(nóng)民建房少占用耕地，更不得違法占用；另一方面又對土地資源實(shí)行無償提供。由于宅基地使用的無償性造成稀缺資源使用的不經(jīng)濟(jì)性，一定程度上形成目前農(nóng)村宅基地超標(biāo)準(zhǔn)占用、少批多建、未批先建等現(xiàn)象，導(dǎo)致宅基地分配不公、利用粗放、退出不暢等問題。實(shí)施農(nóng)村宅基地制度改革，建立宅基地有償使用和有償退出機(jī)制，有利于推動(dòng)農(nóng)民宅基地依法公平取得，進(jìn)一步挖掘存量市場供應(yīng)潛力，緩解土地供需緊張的矛盾。

改革為建立宅基地有償使用和有償退出機(jī)制奠定了政策基礎(chǔ)

李一飛說，目前義烏正在實(shí)施的《義烏市土地利用總體規(guī)劃（2006—2020年）》，到2020年年底城鄉(xiāng)建設(shè)用地控制規(guī)模為162．78平方公里，但到2013年年底，義烏城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)模實(shí)際已達(dá)175．33平方公里。特別是目前在義烏實(shí)施的國家級改革就有7項(xiàng)，習(xí)近平總書記、李克強(qiáng)總理等領(lǐng)導(dǎo)同志對義烏非常重視，積極支持義烏先行先試，大量的改革項(xiàng)目正在積極推進(jìn)。最近，浙江省正在完善土地利用總體規(guī)劃，將義烏城鄉(xiāng)建設(shè)用地控制指標(biāo)調(diào)整為169平方公里，仍比實(shí)際用地規(guī)模倒掛了6．33平方公里。因義烏人均宅基地面積低于浙江省人均125平方米的標(biāo)準(zhǔn)，更遠(yuǎn)低于嘉興市人均170平方米、重慶市人均200平方米的標(biāo)準(zhǔn)，宅基地退出復(fù)墾難度較大。實(shí)施農(nóng)村宅基地制度改革，允許試點(diǎn)地區(qū)根據(jù)人口和發(fā)展需求，組織編制村級土地利用規(guī)劃，合理確定農(nóng)村居民點(diǎn)布局，確保宅基地用地規(guī)模，保障符合申請條件農(nóng)戶的宅基地和發(fā)展用地需求，這為城鄉(xiāng)建設(shè)用地倒掛的試點(diǎn)地區(qū)打開了政策之門。

改革為破解農(nóng)村建房難題提供了政策支持

除此之外，李一飛還告訴記者，2012年至2014年，義烏用于保障農(nóng)民住房的新增建設(shè)用地指標(biāo)年均為109公頃，約占每年新增建設(shè)用地指標(biāo)的20％，遠(yuǎn)高于浙江省不少于10％的原則性規(guī)定。但即便如此，落實(shí)的農(nóng)村建房指標(biāo)仍遠(yuǎn)不能滿足農(nóng)民建房的剛性需求。

據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，義烏人均建筑面積少于15平方米的住房困難戶仍有4831戶、經(jīng)鑒定D級危房戶有5891戶?！皩?shí)施農(nóng)村宅基地制度改革，將農(nóng)村建房所需新增建設(shè)用地指標(biāo)全部在國家下達(dá)的省級指標(biāo)規(guī)模內(nèi)年終一次性核銷，農(nóng)村建房指標(biāo)不受下達(dá)計(jì)劃性指標(biāo)制約，不再擠占地方有限的建設(shè)用地指標(biāo)，能夠使得改革成果將更充分惠及廣大百姓?！崩钜伙w表示。

中國鄉(xiāng)村發(fā)現(xiàn)網(wǎng)轉(zhuǎn)自：中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)

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