一、變一次性征收土地為土地入股

城鄉(xiāng)一體化改革中最困難的問(wèn)題是就業(yè)問(wèn)題及失業(yè)失地農(nóng)民的社會(huì)保障問(wèn)題。本次規(guī)劃打破傳統(tǒng)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)模式中一次性征收土地的模式,積極搭建平臺(tái),采取土地入股的模式,使農(nóng)民享受土地增值收益,從而更為有效地保障農(nóng)民的永續(xù)利益,均衡地區(qū)發(fā)展的區(qū)位差異,均衡因規(guī)劃用途差異而帶來(lái)的生態(tài)涵養(yǎng)地區(qū)與城市建設(shè)地區(qū)的土地價(jià)值差異 ( 圖9)。集體土地是農(nóng)民擁有的最重要的資產(chǎn)。規(guī)劃采取土地合作社模式,將分散在各村的土地資源集中,參照國(guó)有用地基準(zhǔn)地價(jià),按照不低于同一時(shí)間、同一地段國(guó)有土地70%的原則,確定集體建設(shè)用地入股標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地以土地年產(chǎn)值為基礎(chǔ)上浮一定比例入股,確保農(nóng)民及集體經(jīng)濟(jì)組織的利益。合作社以土地資源為資本,引入社會(huì)資本,發(fā)揮社會(huì)力量推動(dòng)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的作用。同時(shí),規(guī)定土地性質(zhì)仍為集體所有,投資企業(yè)擁有在合同期內(nèi)的土地使用權(quán),但無(wú)權(quán)拍賣、轉(zhuǎn)讓、抵押土地,切實(shí)保障了農(nóng)民利益。

二、“兩規(guī)”對(duì)接,劃定集體產(chǎn)業(yè)用地整理地區(qū)

社會(huì)學(xué)者認(rèn)為城鄉(xiāng)一體化的主要特征是逐步實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素的合理流動(dòng)和優(yōu)化組合。集中、集聚、集約發(fā)展仍然是我國(guó)城鄉(xiāng)空間發(fā)展必須堅(jiān)持的主要模式。規(guī)劃將某鎮(zhèn)49個(gè)村莊內(nèi)的各類要素資源進(jìn)行集中,向優(yōu)勢(shì)地區(qū)轉(zhuǎn)移,以實(shí)現(xiàn)發(fā)展的規(guī)模效應(yīng)。同時(shí),通過(guò)鄉(xiāng)鎮(zhèn)統(tǒng)籌引導(dǎo)農(nóng)村兩類用地的流轉(zhuǎn),包括產(chǎn)業(yè)用地和農(nóng)業(yè)用地(耕地)的流轉(zhuǎn),以提升土地利用效率。現(xiàn)階段充分尊重農(nóng)民權(quán)益,暫不考慮宅基地的流轉(zhuǎn)。

為了從空間層面引導(dǎo)建設(shè)用地的流轉(zhuǎn),規(guī)劃結(jié)合生態(tài)紅線、增長(zhǎng)邊界劃定了針對(duì)農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的空間管制分區(qū),即城市增長(zhǎng)邊界控制區(qū)、集體建設(shè)用地指標(biāo)流入?yún)^(qū)和集體建設(shè)用地減量與還綠區(qū)( 圖 10,圖 11)。

城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)劃的主要目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)的統(tǒng)籌發(fā)展與減量發(fā)展。規(guī)劃在用地總規(guī)?？s減的基礎(chǔ)上,考慮到發(fā)展的空間聚集性,結(jié)合現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和近期發(fā)展意向,在規(guī)劃的城市集中建設(shè)區(qū)外,劃定了集體建設(shè)用地指標(biāo)流入?yún)^(qū),引導(dǎo)集中建設(shè)區(qū)外減量與整理后的建設(shè)用地指標(biāo)流入該地區(qū),并優(yōu)先設(shè)置該地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施,保障城鄉(xiāng)建設(shè)與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)時(shí)序的同步性。

集體建設(shè)用地指標(biāo)流入?yún)^(qū)是有條件建設(shè)區(qū),在不影響生態(tài)紅線、不超過(guò)規(guī)模建設(shè)用地總規(guī)模的前提下,可與城市增長(zhǎng)邊界控制區(qū)內(nèi)的用地進(jìn)行開(kāi)發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移和置換,體現(xiàn)規(guī)劃引導(dǎo)的彈性。

集體建設(shè)用地減量與還綠區(qū)是整個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的生態(tài)安全保障地區(qū)與農(nóng)業(yè)生產(chǎn)地區(qū),是實(shí)現(xiàn)集體建設(shè)用地減量的重點(diǎn)地區(qū)。在該地區(qū)內(nèi)不許新增城鄉(xiāng)建設(shè)用地。

三、搭建產(chǎn)業(yè)平臺(tái),切實(shí)提升鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平

建立開(kāi)發(fā)區(qū)統(tǒng)籌利用鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體建設(shè)用地的機(jī)制,促進(jìn)低端低效產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。對(duì)于調(diào)整集中后的集體產(chǎn)業(yè)用地,統(tǒng)一交付開(kāi)發(fā)區(qū)進(jìn)行招商,大力發(fā)展科技研發(fā)、文化創(chuàng)意、休閑旅游和養(yǎng)老服務(wù)等符合首都經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向的產(chǎn)業(yè),以及建設(shè)公共租賃住房,使集體產(chǎn)業(yè)用地與城市功能有效對(duì)接,成為城市發(fā)展建設(shè)新的空間載體,同時(shí)切實(shí)提高農(nóng)民的收入與鄉(xiāng)鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平。

四、城市建設(shè)用地指標(biāo)帶動(dòng)低效集體產(chǎn)業(yè)用地的減量

以城市建設(shè)用地指標(biāo)帶動(dòng)集體產(chǎn)業(yè)用地減量。具體而言,就是使用鄉(xiāng)鎮(zhèn)尚未征地的城市建設(shè)用地指標(biāo)(包括鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)尚未征地的指標(biāo))帶動(dòng)實(shí)施集體產(chǎn)業(yè)用地的減量工作。

在減量工作制度設(shè)計(jì)層面,采取全鎮(zhèn)平衡的辦法,打破過(guò)去單個(gè)項(xiàng)目就地平衡的模式,在鄉(xiāng)鎮(zhèn)內(nèi)進(jìn)行整體資源的統(tǒng)籌,并梳理全鎮(zhèn)的集體產(chǎn)業(yè)用地減量任務(wù),以“城增帶鄉(xiāng)減”為原則,確定地區(qū)未來(lái)發(fā)展的拆建比(圖12)。拆建比即鄉(xiāng)鎮(zhèn)內(nèi)需要騰退的建設(shè)用地總量與剩余城市建設(shè)用地資源的比值。當(dāng)采取“以拆定供”的管理辦法時(shí),如果需要獲得一定的新增城市建設(shè)用地指標(biāo),就必須騰退相應(yīng)拆建比的集體建設(shè)用地。為了加強(qiáng)拆建比在實(shí)施中的剛性,規(guī)劃將全鎮(zhèn)的拆建比作為地區(qū)未來(lái)城市建設(shè)的重要指標(biāo),納入地塊出讓條件以及土地一級(jí)開(kāi)發(fā)條件,在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)驗(yàn)收中進(jìn)行評(píng)估,并將其融入規(guī)劃編制、管理和審批的環(huán)節(jié)。

這種不在空間上劃定待拆用地范圍的方式,通過(guò)“指標(biāo)式”管控,建立了長(zhǎng)效、動(dòng)態(tài)的實(shí)施機(jī)制,給未來(lái)的不確定性預(yù)留了空間。

五、提升鄉(xiāng)鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施配套水平

為了實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)區(qū)與周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的一體化建設(shè),加強(qiáng)城市產(chǎn)業(yè)園區(qū)對(duì)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)的責(zé)任感與使命感,規(guī)劃建立了以開(kāi)發(fā)區(qū)為主體、以周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)為資助對(duì)象的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)平臺(tái),加大開(kāi)發(fā)區(qū)對(duì)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施的投入力度,提升鄉(xiāng)鎮(zhèn)整體的基礎(chǔ)設(shè)施配套水平。

中國(guó)鄉(xiāng)村發(fā)現(xiàn)網(wǎng)轉(zhuǎn)自：《規(guī)劃師》 2016年12期

(掃一掃，更多精彩內(nèi)容！)