一、理清思路

據(jù)媒體報道，國家有關(guān)部門負(fù)責(zé)人宣稱，解決城市住房問題的基本思路是“市場加保障”。我認(rèn)為，這個思路過于籠統(tǒng)。

在“市場加保障”的框架下，可以有很多不同的具體模式。例如，新加坡模式是85％的人住政府提供的房屋，15％的人通過市場購買高檔住宅；又例如，美國模式是除了保障房外，政府財政支持“房利美”、“房的美”等，向特定收入人群提供信貸支持，這里既是市場，又帶有某種保障的成分；再例如，歐洲特別是北歐國家，除了向低收入人群提供保障房，還鼓勵中等收入人群合作建房，在信貸、稅收、土地等方面給予不同程度的優(yōu)惠，也是既是市場，又有保障的成分在里邊。盡管各國具體做法不同，但其基本精神卻是一致的：把自住性、消費性住房市場與投資、投機(jī)性住房市場區(qū)隔開來，或者說是把低、中、高檔住房區(qū)隔開來，對不同收入人群實行不同的住房政策。

我國目前的模式，是對低收入人群提供保障性住房，此外一律走市場。顯然，這個模式存在重大的缺陷。在我國城市，中等收入人群為數(shù)眾多，是自住性住房消費的主體。他們收入雖相對高一些，但仍然承受不了被投資、投機(jī)不斷抬升的房價。他們從業(yè)的領(lǐng)域遍及各行各業(yè)，事業(yè)發(fā)展和個人發(fā)展的需要，也不允許他們把主要時間和精力用于投資、投機(jī)房產(chǎn)，加入炒房大軍。但在現(xiàn)行模式下，他們的住房問題難以解決，不能安居樂業(yè)。所謂“房奴”、“蟻居族”、“啃老族”、“蝸居族”等現(xiàn)象，皆由此而生。我認(rèn)為，現(xiàn)在的城市住房模式應(yīng)當(dāng)改變，政府解決城市百姓住房問題的思路有必要作重大的調(diào)整。除了中等人群以外，農(nóng)民工的住房問題，也還沒有明確的政策，也需要作通盤的考慮。

調(diào)整思路，要從中國的實際出發(fā)，而不能簡單地照搬外國做法。新加坡的辦法好，但我國現(xiàn)在的財力難以承受。美國的辦法似乎力度不夠。比較起來，北歐的辦法更值得借鑒，但具體的扶持力度，也不能照搬。低起步，隨著政府財力的增加，逐步加大力度，可能更現(xiàn)實一些。在統(tǒng)一的思路下，各個城市的具體做法也不宜“一刀切”。

二、完善政策

1 住房供應(yīng)要多元競爭，防止壟斷

上世紀(jì)80年代末至90年代初，理論研究和政策研究界探討城市住房制度改革，最終形成的思路是，對存量住房實行“租售并舉，提租促售，以售帶租，小步快走”方針；對增量住房的建造與供應(yīng)，則是政府建房、合作建房、私人建房和開發(fā)商建房并舉。但后來實際執(zhí)行，卻沒有按這個方針走。原有住房是只售不租，一步到位；新增住房的供應(yīng)，一度只剩了開發(fā)商。改變方針，與當(dāng)時急于甩財政包袱有很大關(guān)系。但這樣做，卻不符合社會主義市場經(jīng)濟(jì)的規(guī)律。

本來，租和賣都是商品交換的形式，采用什么形式，應(yīng)由消費者根據(jù)自己的情況決定。西方發(fā)達(dá)國家的住房自有率，少的百分之四、五十，多的百分之六、七十（也有個別國家達(dá)百分之八、九十），仍有很多人依靠租房解決居住問題。我們只售不租，使解決住房問題的途徑過于單一，房屋租賃市場長期不能發(fā)育，誤導(dǎo)了人們的住房觀念，最終財政也還是要大量補(bǔ)貼。

本來，市場經(jīng)濟(jì)中住房供應(yīng)應(yīng)該是多元競爭的，但一段時期內(nèi)政府不投資了，對合作建房、私人建房也沒有任何鼓勵和引導(dǎo)措施，客觀上是打壓，結(jié)果導(dǎo)致開發(fā)商一家獨大，處于絕對壟斷地位。原來的無房戶和新增人口，解決住房問題只能去找開發(fā)商。但他們面對的是一個典型的賣方市場，正可謂“宰你沒商量”。隨著投資、投機(jī)日盛，房價節(jié)節(jié)攀升，形成了房子雖然大大的有，但大批窮人只能望房興嘆的現(xiàn)象，以及消費者補(bǔ)貼投資投機(jī)者，收入低的人補(bǔ)貼收入高的人等現(xiàn)象。

后來我們意識到，解決窮人的住房問題是政府的責(zé)任，逐漸建立并加強(qiáng)了廉租房等保障性住房的投入機(jī)制。從改革思路來看，實際是向90年代初的思路回歸?；仡欉@段歷史，是為了說明如下道理：房價高的根子是壟斷，而開發(fā)商的壟斷地位并不是開發(fā)商自己造成的，是政府的政策造成的。

保障性住房投入供應(yīng)機(jī)制的建立，使窮人解決住房問題有了希望，應(yīng)進(jìn)一步加大這方面的改革力度。但白領(lǐng)和其他中產(chǎn)階級仍在作“冤大頭”，怎樣解決他們的問題？在國外，住宅合作社作為非盈利組織，已有160年的歷史，有很成熟的組織制度和管理模式，是解決人民住房問題的重要途徑。我認(rèn)為，我國也應(yīng)大力發(fā)展合作建房，為此，有必要在土地、融資、稅收等方面給予政策支持。此外，在小城鎮(zhèn)甚至小城市，也應(yīng)允許私人建房。這些都是90年代初形成的改革思路。這一思路的基本精神之一是多元競爭，防止壟斷。按照這個精神，還可進(jìn)一步考慮在條件成熟時，允許集體建設(shè)用地進(jìn)入住宅市場。前提是用途管制、符合規(guī)劃。適宜進(jìn)入住宅市場的集體建設(shè)用地，多處于城鄉(xiāng)結(jié)合部，因區(qū)位條件限制，一般適合建廉租住房（包括外來務(wù)工人員住房）、普通商品房等。

按照上述改革思路，我國的住宅市場將分為幾個層次：政府投入的保障性住房，主要解決低收入人群的問題；合作建房，主要解決中產(chǎn)階級的問題；私人建房和集體建設(shè)用地建的住房，可作兩者的補(bǔ)充；以上住房只能用于居住消費，不允許用于投資、投機(jī)。至于開發(fā)商，則主要建富人居住的住宅和商業(yè)地產(chǎn)等，并允許投資和投機(jī)。這些高檔物業(yè)即使因投資、投機(jī)而產(chǎn)生嚴(yán)重泡沫，也不會對中低收入人群造成大的危害。當(dāng)然，開發(fā)商也可參與建普通商品房。由于存在其他競爭主體，所建房屋又不許投資、投機(jī)性購買，普通商品房的房價就不會失控，開發(fā)商也就只能從中獲得正常利潤。

2 積極引導(dǎo)住房需求

安居才能樂業(yè)，住房問題關(guān)系廣大人民的根本利益。解決好這個問題，不僅在房屋的供應(yīng)上要實現(xiàn)多元化競爭，防止開發(fā)商壟斷，還要運用財政、金融、土地、稅收等各種手段，積極引導(dǎo)人們對住房的需求。

住房需求，有自住性需求，有投資、投機(jī)性需求。發(fā)展市場經(jīng)濟(jì)，投資、投機(jī)是題中應(yīng)有之義，房子作為資產(chǎn)，可以成為資本投資的對象。但過度了，就會產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟(jì)，造成資源浪費和金融風(fēng)險。即使住房供應(yīng)上把中低收入人群與富人切割開了，高檔物業(yè)價格飆升，也會對中低檔住房產(chǎn)生一定影響。因此，對于房市里的投資、投機(jī)，雖不能簡單地禁止，但也不能放任自流，而是必須加以節(jié)制。例如，投資、投機(jī)者完全使用自有資金的很少，大部分要依靠銀行信貸，銀行對投資性購房貸款，應(yīng)慎重提供并適時適當(dāng)調(diào)高利率。又例如，財產(chǎn)稅或物業(yè)稅有利于抑制投資、投機(jī)，如果因條件不成熟不能全面推出，可否考慮針對兩套以上購房行為，先出臺臨時性的住房特別保有稅？再例如，投資、投機(jī)性購房是為賣而買，獲利的實質(zhì)是土地增值收益。本來我國已設(shè)立了土地增值稅，目的就是抑制土地投機(jī)，但卻執(zhí)行不力。今后隨著所得稅的完善和財產(chǎn)稅的開征，土地增值稅可以取消，但現(xiàn)在還是應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)征管的力度。

這里特別要指出的是，目前我國的住房供應(yīng)，低端市場已基本切割出來了，但中端市場與高端市場尚未切割開。因此，仍壟斷房市的開發(fā)商們與投資、投機(jī)客們相結(jié)合，勢必不斷推高房價，使中等收入人群的利益受到極大損害，這正是目前所發(fā)生的情況。這一輪的房價上漲，銀行信貸寬松和各種“救市”政策，起著至關(guān)重要的作用。從去年的房市低迷到今年的房價飛漲，我們可以清楚地得出如下判斷：房市投資、投機(jī)本不可怕，可怕的是政府的政策失誤，會把投資、投機(jī)推向瘋狂。投資、投機(jī)者們所從事的是正常的市場活動，只要資金來源合法，不偷稅、漏稅，不搞權(quán)錢交易，就不應(yīng)對市場的后果負(fù)責(zé)。該負(fù)責(zé)的，是我們的有關(guān)各級政府和各部門的政策。市場經(jīng)濟(jì)體制剛剛建立，政府對如何調(diào)控經(jīng)濟(jì)還在積累經(jīng)驗，政策出現(xiàn)偏差難以避免，但應(yīng)及時糾正偏差，避免重復(fù)性的失誤。

對于自住性的需求，也應(yīng)積極引導(dǎo)，所謂引導(dǎo)，更多的是扶持。中等收入人群在住房問題上，面臨多種選擇，可以借貸購買高檔住宅，可以投資、投機(jī)，但真正適合他們的，則是購買中檔住宅從而有能力擴(kuò)大其它方面的消費。引導(dǎo)他們選擇后者，需要有政策的傾斜。例如，按照國際上通行的住宅合作社章程，建房資金一般由住戶認(rèn)股1/3，國家資助1/3，銀行長期低息貸款1/3。住房建成后產(chǎn)權(quán)歸合作社集體所有，社員有優(yōu)先分配權(quán)、繼承權(quán)和使用權(quán)，但沒有所有權(quán)，不能出租和出賣，住房的維修保養(yǎng)由合作社管理委員會負(fù)責(zé)。合作建房目的是自住，沒有開發(fā)商利潤，價格便宜，又有財政和銀行的支持減輕個人負(fù)擔(dān)，加之蓋的房子質(zhì)量好、配套齊全，自然能夠吸引人積極參加。類似這樣的辦法，我們完全可以參考借鑒。住宅合作社還有一個好處，消費者在設(shè)計階段就可介入，根據(jù)自己的支付能力和喜好，提出購買多大面積、什么樣式房子的愿望。這樣，合作社可根據(jù)社員的需要，設(shè)計和建造不同類型的房子，可謂需求引導(dǎo)供應(yīng)。實際上，住宅合作社不僅適合中產(chǎn)階級的需要，也適合收入水平相對低一些的人群解決住房問題。其實，我國上世紀(jì)80年代就已有了住宅合作社，90年代初有關(guān)方面還曾出臺了《城鎮(zhèn)住宅合作社管理暫行辦法》，住宅合作事業(yè)一度呈現(xiàn)了好的發(fā)展勢頭，90年代末，全國已有5000多家住宅合作社。如果能夠進(jìn)一步扶持、引導(dǎo)、規(guī)范，本可有廣闊的發(fā)展前景。但房改全面推開以后，開發(fā)商成了扶持的重點，住宅合作事業(yè)因此停滯萎縮了。

引導(dǎo)住房需求，銀行發(fā)揮著重要作用。但現(xiàn)在我們的銀行的房貸政策，對投資、投機(jī)約束不夠，對自住性需求扶持力度更顯不足。美國是最發(fā)達(dá)的市場經(jīng)濟(jì)國家，但他們并沒有簡單地把普通百姓的住房問題，完全推給市場。他們的“房的美”和“房利美”，依托政府的財政支持，以優(yōu)惠的利率向特定人群提供住房信貸，為解決百姓的住房問題，發(fā)揮了重要作用。我們也應(yīng)考慮建立類似的政策性金融機(jī)構(gòu)。上世紀(jì)70年代，瑞典建立了“國家聯(lián)合儲蓄銀行和住房聯(lián)盟”（HSB），至80年代中期，聯(lián)合了3000多個住房合作社，掌握著30萬套住宅。合作社社員在那里存款，符合條件即可分配住宅。80年代中后期，HSB新建的公寓占全國新建公寓的25%。這個經(jīng)驗，也很值得我們借鑒。

三、加強(qiáng)管理

管理，涉及許多環(huán)節(jié)，以下僅是幾例。

1 取消預(yù)售

開發(fā)商良莠不齊，有的開發(fā)商其實根本不具備開發(fā)實力，卻能在這個行當(dāng)里賺大錢，一個重要原因是預(yù)售制度，使開發(fā)商能夠用買房人的錢蓋房，所謂“空手套白狼”。賣“樓花”，世界多數(shù)國家和地區(qū)都嚴(yán)格禁止。個別國家允許，也嚴(yán)格規(guī)定按工程進(jìn)度和質(zhì)量分期付款，購房人對每一期工程都要監(jiān)督、查驗。我國在發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)初期，為了扶持、鼓勵開發(fā)商，允許預(yù)售，可能是必要的，但卻不應(yīng)成為長期的政策。事實證明，現(xiàn)行預(yù)售制度不能保障消費者權(quán)益。許多混亂，如購買面積與實際面積不符、偷工減料、實際格局與圖紙不符、質(zhì)量低劣甚至卷款潛逃等，都與預(yù)售制度有直接關(guān)系，給消費者帶來無窮的傷害與煩惱。即使是奉公守法的開發(fā)商，預(yù)售制度也容易誘導(dǎo)他們盲目擴(kuò)張。這樣的制度，沒有理由繼續(xù)實行下去了。停止預(yù)售，部分開發(fā)商可能資金斷裂，拖累銀行，可考慮采取過渡措施，如改一次性付全款為按工程進(jìn)度和質(zhì)量分期付款。最終，還是應(yīng)當(dāng)按國際慣例，取消預(yù)售制度為好。

2 “捂地”要付地租

開發(fā)商“捂地”時間加上施工期，一二年也好，三五年也罷，甚至更長時間，按道理這期間的地租應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)，但實際上沒有哪家負(fù)擔(dān)，地價統(tǒng)統(tǒng)攤?cè)敕績r，由購房者負(fù)擔(dān)。這樣明顯不合理的事情，該由誰來管，似乎并不明確。我以為，物價部門、建設(shè)部門都有責(zé)任管起來。

3 公開基本財務(wù)信息

開發(fā)商的成本、利潤等財務(wù)信息極不透明。據(jù)有關(guān)研究，我國城鎮(zhèn)居民總資產(chǎn)凈值中，房產(chǎn)凈值所占的比重，1995年為43.7%，2002年上升為64.4%，之后繼續(xù)上升。可見，老百姓一生的大部分心血都投到房子里了。企業(yè)到股市融資，要求其必須向社會公開財務(wù)信息，以保證股民權(quán)益。房子與股票相比，更是百姓的身家性命，為什么房子的信息就不能公開呢？老百姓并不想知道企業(yè)的商業(yè)秘密，他們只是需要了解成本、利潤等基本信息，所謂花錢買個明白。財務(wù)信息不明，稅收也不可能有科學(xué)依據(jù)，政府有關(guān)人員與開發(fā)商的關(guān)系也就說不清、道不明。誠然，開發(fā)商的財務(wù)比較復(fù)雜，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史短，一下子難以建立起完備的財務(wù)信息制度。但這件事應(yīng)抓緊做，不宜久拖下去。

以上，從思路、政策和管理幾個方面，探討了房地產(chǎn)業(yè)存在問題及解決辦法。這些，都是政府的責(zé)任。對于普通老百姓來說，汽車、家電可以不買或買低檔的，但住房與糧食一樣，是生活必需品，須臾不可離開。事涉廣大人民的根本利益，各級政府、各有關(guān)部門都應(yīng)切實承擔(dān)起人民賦予的責(zé)任。、

本文寫于2009年11月。

（作者系中國土地學(xué)會副理事長）

中國鄉(xiāng)村發(fā)現(xiàn)網(wǎng)轉(zhuǎn)自：土地學(xué)人

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