1、關(guān)鍵是把房子的居住功能與投資功能區(qū)隔開(kāi)

一方面，住房作為商品，使用價(jià)值是供人居住，屬于耐用消費(fèi)品。消費(fèi)者無(wú)論買(mǎi)房還是租房，都是商品交換行為。另一方面，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，由于土地有長(zhǎng)期升值的趨勢(shì)，因而房子（實(shí)質(zhì)是土地）又可以成為投資品，可以投資保值，也可以投機(jī)賺錢(qián)。

這樣，住房市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)行為就分為兩類(lèi)，一類(lèi)是為了消費(fèi)，另一類(lèi)是為了投資或投機(jī)。社會(huì)上的低收入人群（即窮人）和絕大多數(shù)中等收入人群，買(mǎi)房或租房的目的是改善居住條件，更好地從事本職工作。而中等收入人群的高端人士和高收入人群（即富人），在滿(mǎn)足居住需求之后，還有較多資金，就會(huì)考慮再買(mǎi)更多的房子，但目的已不是消費(fèi)，而是投資保值。還有的人自己本沒(méi)有多少錢(qián)，但頭腦靈活、善于鉆營(yíng)，能夠從銀行或其他方面借來(lái)大量資金，購(gòu)買(mǎi)大量住宅，轉(zhuǎn)手倒賣(mài)賺大錢(qián)，這就是投機(jī)了。

顯然，對(duì)于社會(huì)上不同的購(gòu)房需求，必須區(qū)別對(duì)待，特別是對(duì)中低收入人群的消費(fèi)性住房需求，要有專(zhuān)門(mén)的制度安排。

西歐、北歐許多國(guó)家房?jī)r(jià)長(zhǎng)期穩(wěn)定，最主要的原因，是窮人的住房由政府保障，普通工薪階層的住房，通過(guò)參加非盈利的住宅合作社解決。二者合計(jì)，約占社會(huì)住房供應(yīng)總量的一半。這些房子可以按規(guī)定的程序流轉(zhuǎn)，但卻不允許上市自由交易，即只能用于滿(mǎn)足消費(fèi)者的居住需求，不能成為投資投機(jī)的對(duì)象。此外，還有約一半的房子由開(kāi)發(fā)商提供，并允許投資投機(jī)，讓有錢(qián)人可以炒作房子賺錢(qián)，同時(shí)承擔(dān)相應(yīng)的投資風(fēng)險(xiǎn)。這種制度安排，在住房的居住功能與投資功能之間筑了一道“防火墻”，使開(kāi)發(fā)商不能壟斷全社會(huì)的住房供應(yīng)，購(gòu)房者因此具有較強(qiáng)的議價(jià)能力。我國(guó)80年代形成的改革思路，很大程度上也是借鑒了這些國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)。

目前我國(guó)的城市住房制度存在的主要問(wèn)題，是在指導(dǎo)思想上沒(méi)有把廣大勞動(dòng)群眾的消費(fèi)性居住需求放在首位，客觀上讓少數(shù)投資投機(jī)者的利益裹挾了勞動(dòng)者的利益。多年來(lái)，國(guó)內(nèi)有不少學(xué)者如王小強(qiáng)、易憲容等，對(duì)此有大量的深入研究和分析。（參見(jiàn)梁曉：〈壓房?jī)r(jià)≠房地產(chǎn)健康發(fā)展〉、〈得民心者得天下：居者有其屋〉；易憲容：〈高房?jī)r(jià)使財(cái)富分配機(jī)制嚴(yán)重扭曲〉、〈房?jī)r(jià)為何會(huì)越調(diào)控越高〉）

發(fā)展市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，投資投機(jī)是題中應(yīng)有之意。但應(yīng)該看到，住房市場(chǎng)里的投資投機(jī)，與實(shí)體經(jīng)濟(jì)里的投資有重大區(qū)別。在生產(chǎn)領(lǐng)域中，資金（資本）與勞動(dòng)力相結(jié)合，可以創(chuàng)造財(cái)富、產(chǎn)生新的價(jià)值，而在房市里投資投機(jī)，則不會(huì)創(chuàng)造任何價(jià)值，不過(guò)是在買(mǎi)房人之間轉(zhuǎn)移價(jià)值而已。

不論任何社會(huì)，勞動(dòng)者都是人口的絕大多數(shù)。他們終日辛勞，掙錢(qián)養(yǎng)家，拿出自己的血汗錢(qián)買(mǎi)房或租房，目的是改善自己的生活條件，能夠更好地工作，奉獻(xiàn)社會(huì)。他們中的體力勞動(dòng)者（藍(lán)領(lǐng)），基本沒(méi)有條件在房市里搞什么投資；有些腦力勞動(dòng)者（白領(lǐng)）雖有條件，但都有自己的事業(yè)和人生追求，也沒(méi)有時(shí)間和精力在房市里倒買(mǎi)倒賣(mài)瞎折騰?？傊瑥V大勞動(dòng)者買(mǎi)房是為了消費(fèi)，而不是投資。這樣，如何保證勞動(dòng)者住房的消費(fèi)屬性，就成了住房制度設(shè)計(jì)必須考慮的問(wèn)題，這也是政府不可推卸的責(zé)任。

我國(guó)現(xiàn)行住房制度的一個(gè)顯著特征，是讓中等收入人群的消費(fèi)性需求，與少數(shù)有錢(qián)人的投資投機(jī)需求混在一起，到開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)。投資投機(jī)需求的行為特點(diǎn)是為賣(mài)而買(mǎi)，不管價(jià)格高低，只要房?jī)r(jià)看漲就敢于出手，在倒買(mǎi)倒賣(mài)之間，不斷推高房?jī)r(jià)。而消費(fèi)性需求的行為特點(diǎn)則是買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，房?jī)r(jià)看跌時(shí)猶豫不決怕吃虧，房?jī)r(jià)看漲時(shí)唯恐再漲，為了圓住房夢(mèng)，想方設(shè)法四處籌錢(qián)也要買(mǎi)。買(mǎi)下的房子很可能是投資投機(jī)者之前在低價(jià)位時(shí)的斬獲，房市里的所謂窮人補(bǔ)貼富人，就是這樣發(fā)生的。

在這個(gè)問(wèn)題上，開(kāi)發(fā)商與投資投機(jī)者的利益完全一致，投資投機(jī)活動(dòng)抬升了房?jī)r(jià)，開(kāi)發(fā)商就能大發(fā)利市。開(kāi)發(fā)商采用捂盤(pán)惜售，雇傭房托，傳播虛假信息等手段讓房?jī)r(jià)走高，投資投機(jī)客就可以繼續(xù)穩(wěn)賺不賠。他們共同合作了十幾年，使中國(guó)城市的房?jī)r(jià)居高不下，尤其是在一、二線城市，包括大多數(shù)白領(lǐng)在內(nèi)的工薪階層已經(jīng)沒(méi)有能力買(mǎi)房了，買(mǎi)了房的也要作一輩子房奴。事實(shí)充分表明，要解決普通老百姓的住有所居問(wèn)題，就必須改革住房制度，讓相關(guān)的房子只是耐用消費(fèi)品，而不能成為投資品。

這里邊恐怕還有一個(gè)理論性或觀念性的問(wèn)題，需要澄清，即如何看待房子的產(chǎn)權(quán)。現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)理論認(rèn)為產(chǎn)權(quán)是一組權(quán)利束，包括所有權(quán)、使用權(quán)，及其分解出的許多對(duì)資源進(jìn)行配置的權(quán)利。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，這些權(quán)利都受法律保護(hù)。具體到住房，所有權(quán)是產(chǎn)權(quán)，租賃權(quán)是產(chǎn)權(quán)，合作社住宅的排他性使用權(quán)也是產(chǎn)權(quán)，這些權(quán)利雖然有很大區(qū)別，但都可以保障權(quán)利人住有所居。例如，西方發(fā)達(dá)國(guó)家的住房自有率，少的百分之四、五十，多的百分之六、七十（個(gè)別國(guó)家達(dá)80％），這些自有住房中，就包括消費(fèi)者參加合作社后，購(gòu)買(mǎi)的不能上市交易的住房。此外，還有很多人靠租房解決居住問(wèn)題。

我國(guó)1998年房改以后，相關(guān)部門(mén)對(duì)產(chǎn)權(quán)理論的理解不夠全面。例如，針對(duì)中低收入人群推出經(jīng)濟(jì)適用房，政府在土地供應(yīng)、稅收等方面優(yōu)惠力度很大，按道理不允許上市才能保證房子的居住功能不產(chǎn)生異化。但政策卻規(guī)定，五年以后允許上市。這一來(lái)，經(jīng)濟(jì)適用房就與商品房一樣成為投資投機(jī)的對(duì)象，由此產(chǎn)生一系列亂象，違背初衷，終歸失敗。后來(lái)推出的公租房，仍然提出五年以后可以買(mǎi)斷上市。筆者斷言，按此實(shí)施下去，公租房也會(huì)產(chǎn)生異化。再后來(lái)又推出共有產(chǎn)權(quán)房，依然是終將允許上市。這些一以貫之的思路表明，有關(guān)政府部門(mén)對(duì)產(chǎn)權(quán)理論的認(rèn)識(shí)存在誤區(qū)，片面強(qiáng)調(diào)住房的所有權(quán)，而不注重保護(hù)住房的使用權(quán)、租賃權(quán)等其他權(quán)利。

廣大工薪階層買(mǎi)房的目的是為了住，而不是為了賣(mài)，多數(shù)家庭在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間里，只可能擁有一套住房，期間的房?jī)r(jià)高了還是低了，對(duì)他們沒(méi)有任何實(shí)際意義。就是說(shuō)有沒(méi)有所有權(quán)，對(duì)他們并不重要，重要的是居住權(quán)必須得到保護(hù)。我國(guó)現(xiàn)行住房制度片面強(qiáng)調(diào)住房的所有權(quán)，結(jié)果是突顯了房子的投資功能，房?jī)r(jià)越炒越高，老百姓買(mǎi)不起，使他們的居住權(quán)受到嚴(yán)重侵害。

從事投資投機(jī)活動(dòng)的人，也包括開(kāi)發(fā)商，只要資金來(lái)源正當(dāng)，不偷稅漏稅，不搞權(quán)錢(qián)交易，不違法亂紀(jì)，就不能讓他們對(duì)高房?jī)r(jià)承擔(dān)責(zé)任。應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)的是相關(guān)政府部門(mén)的制度設(shè)計(jì)存在缺陷，使投資投機(jī)失去根本制約。實(shí)際上，一旦房?jī)r(jià)失控，投機(jī)商、開(kāi)發(fā)商甚至各類(lèi)房產(chǎn)中介，在暴利驅(qū)使下，必然會(huì)產(chǎn)生各種違法活動(dòng)。這時(shí)，政府就會(huì)出臺(tái)短期調(diào)控措施，調(diào)控可能暫時(shí)抑制房?jī)r(jià)上漲，但也會(huì)打壓老百姓的住房需求，甚至傷及整體經(jīng)濟(jì)，因此難以持久。只要稍有放松，投資投機(jī)又會(huì)卷土重來(lái)，房?jī)r(jià)又會(huì)高漲。如此循環(huán)往復(fù)，陷入惡性循環(huán)，這恐怕是我國(guó)城市住房市場(chǎng)的真實(shí)寫(xiě)照。要擺脫這樣的尷尬局面，唯一的出路是按照把居住功能與投資功能區(qū)隔開(kāi)的思路，深化住房制度改革。

2、對(duì)城市住房制度深化改革的設(shè)想

國(guó)家有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人曾經(jīng)宣稱(chēng)，解決城市住房問(wèn)題的基本思路是“市場(chǎng)加保障”（趙沛楠：〈加快建設(shè)保障性安居工程多渠道解決住房困難家庭的住房問(wèn)題，專(zhuān)訪住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房保障司司長(zhǎng)侯淅珉〉）。我認(rèn)為，這個(gè)思路不能算錯(cuò)，但失之籠統(tǒng)。

在“市場(chǎng)加保障”的框架下，可以有很多不同的具體模式。例如，新加坡模式是85％的人住政府提供的房屋，15％的人通過(guò)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)高檔住宅；又例如，美國(guó)模式是除了保障房外，政府財(cái)政支持“房利美”、“房的美”等，向特定收入人群提供信貸支持，這里既是市場(chǎng)，又帶有某種保障的成分；再例如，歐洲特別是北歐國(guó)家，除了向低收入人群提供保障房，還鼓勵(lì)中等收入人群加入合作社建房，在信貸、稅收、土地等方面給予不同程度的優(yōu)惠，也是既是市場(chǎng)，又有保障的成分在里邊。盡管以上各國(guó)模式具體做法不同，但其基本精神卻是一致的：把自住性、消費(fèi)性住房市場(chǎng)與投資、投機(jī)性住房市場(chǎng)區(qū)隔開(kāi)來(lái)，或者說(shuō)是把低、中、高檔住房區(qū)隔開(kāi)來(lái)，對(duì)不同收入人群實(shí)行不同的住房政策。我國(guó)現(xiàn)行住房制度，也可以算是“市場(chǎng)加保障”，但顯然與上述模式有根本區(qū)別。

改革中國(guó)的城市住房制度，要從中國(guó)的實(shí)際出發(fā)，而不能簡(jiǎn)單地照搬外國(guó)做法。新加坡模式雖然好，但我國(guó)現(xiàn)在的財(cái)力難以承受。美國(guó)模式似乎保障力度不夠。比較起來(lái)，北歐模式更值得借鑒，但具體的保障扶持力度，也不能照搬。低起步，隨著經(jīng)濟(jì)實(shí)力和政府財(cái)力的增加，逐步加大保障力度，可能更現(xiàn)實(shí)一些。在統(tǒng)一的思路下，各個(gè)城市的具體做法也不宜“一刀切”。

具體設(shè)想如下。

1、最低收入人群即窮人，由政府提供廉租房。住廉租房的人沒(méi)有所有權(quán)，但居住權(quán)受法律保護(hù)。其實(shí)，廉租房也有一定的市場(chǎng)性，因?yàn)橐患{租金。按照市場(chǎng)交換原則，租金水平不宜低于準(zhǔn)成本（折舊加維修），以便政府的投資經(jīng)過(guò)較長(zhǎng)時(shí)間還是可以收回，投入再生產(chǎn)。但按社會(huì)公平原則，租金水平又不宜高于租戶(hù)月收入的30％。這是一個(gè)需要在對(duì)租戶(hù)收入水平調(diào)查清楚基礎(chǔ)上，左右權(quán)衡的問(wèn)題。

不同的城市，最低收入人群占人口的比重，有的高一些，有的低一些，應(yīng)從實(shí)際出發(fā)確定供應(yīng)廉租房的人口比例。筆者認(rèn)為，全社會(huì)平均，這個(gè)比例宜控制在10％左右。高了，政府財(cái)政不堪負(fù)擔(dān)?，F(xiàn)在地方政府不僅要建廉租房，還要負(fù)責(zé)建公租房、共有產(chǎn)權(quán)房等，為了完成任務(wù)，普遍向市場(chǎng)融資。但從市場(chǎng)籌錢(qián)，盈利或還本付息的壓力很大，這也是各地方允許保障房五年后上市的一個(gè)現(xiàn)實(shí)原因。為了避免保障房的居住功能發(fā)生異化，建議政府只管到廉租房。管太多了不僅財(cái)政無(wú)力負(fù)擔(dān)，前期的融資、建設(shè)，后期的準(zhǔn)入、退出、收取房租、維修等工作量很大，容易滋生機(jī)構(gòu)臃腫、人浮于事、尋租腐敗等問(wèn)題，不利于精兵簡(jiǎn)政。

2、把大多數(shù)中等收入人群的購(gòu)買(mǎi)力，從開(kāi)發(fā)商的渠道里分離出來(lái)，發(fā)展各類(lèi)可以居住使用、可以繼承，但是不能上市自由交易的住房，從制度上保證普通百姓的消費(fèi)性住房，不得成為投資投機(jī)的對(duì)象。這一類(lèi)住房，政府在土地、稅收、信貸等方面，給予適當(dāng)優(yōu)惠，可以說(shuō)既是市場(chǎng)又有一定程度的政府保障。

其中，大力發(fā)展住宅合作經(jīng)濟(jì)，是比較好的選擇。住宅合作社是非盈利經(jīng)濟(jì)組織，所建的房子，沒(méi)有所謂的開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)，即便政府不給任何優(yōu)惠和扶持，價(jià)格也會(huì)控制在建安、土地、稅費(fèi)、資金利息等成本范圍區(qū)間。以我國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，政府恐難以給合作社直接的資金支持，但在土地供應(yīng)和稅費(fèi)等方面，還是可以給予優(yōu)惠政策。合作社建房還有一個(gè)好處是適應(yīng)范圍廣，中等收入群體中收入較高的人，參與建標(biāo)準(zhǔn)高一些、面積大一些的房子，收入低的人，建檔次低一點(diǎn)、面積小一點(diǎn)的房子?？梢宰龅桨葱瓒ü粫?huì)產(chǎn)生開(kāi)發(fā)商普遍存在的閑置浪費(fèi)現(xiàn)象（參見(jiàn)〈中國(guó)城鎮(zhèn)住房空置率狀況及住房市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)發(fā)布〉；〈北京380多萬(wàn)房主失聯(lián)，上海10％的房子是空的，中國(guó)究竟有多少空房〉）。

此外，在一定時(shí)期內(nèi)，現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)適用房，共有產(chǎn)權(quán)房，限價(jià)商品房等，還可以繼續(xù)存在，但必須把允許上市的規(guī)定改為不允許上市。只要符合規(guī)劃，允許集體經(jīng)濟(jì)組織在集體土地上，開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房、共有產(chǎn)權(quán)房、限價(jià)房以及公共租賃房等。在縣城以下的小城鎮(zhèn)，還應(yīng)允許小城鎮(zhèn)居民按一戶(hù)一宅原則，自建住房。政府則不再投資共有產(chǎn)權(quán)房和公共租賃房。

3、年收入在數(shù)百萬(wàn)以上的富人在全國(guó)人口所占比例，大概不會(huì)超過(guò)5％。但他們主要居住在城市，因而占城市人口的比例會(huì)高一些，可以粗略估計(jì)為10％，一、二線城市的比例會(huì)更高。此外，中產(chǎn)階級(jí)中的高級(jí)白領(lǐng)收入也比較可觀，身家數(shù)千萬(wàn)的已為數(shù)很多。他們也有條件像富人一樣，購(gòu)買(mǎi)高檔商品房，并且有余力再買(mǎi)房子投資保值。這部分人占城市人口的比例，有可能達(dá)到20％。按以上估算，二者占城市人口30％左右，他們是開(kāi)發(fā)商的主要服務(wù)對(duì)象，或者說(shuō)開(kāi)發(fā)商主要為這兩部分人蓋房子。

如此算下來(lái)，10％的最低收入人群靠政府，30％的高收入人群靠開(kāi)發(fā)商，還有約60％的人，購(gòu)買(mǎi)不能自由交易的消費(fèi)性住房，或者租房解決居住問(wèn)題。誠(chéng)然，城市的原戶(hù)籍居民大部分已有了住房，但考慮新增的城市人口、流動(dòng)人口特別是農(nóng)民工等因素，基本格局恐怕不會(huì)根本改變。

以上城市住房制度改革的設(shè)想，實(shí)際是對(duì)80年代末90年代初形成的改革思路的回歸。若干年前，有人把現(xiàn)行住房制度概括為“雙軌制”（即商品房＋保障房）。針對(duì)這個(gè)說(shuō)法，我提出“雙軌制”不能從根本上解決城鎮(zhèn)居民的住有所居問(wèn)題，應(yīng)該實(shí)行“三軌制”，增加一個(gè)以合作社住房為主的既是市場(chǎng)又有保障軌。七、八年過(guò)去，發(fā)展住宅合作經(jīng)濟(jì)始終未受到應(yīng)有的重視，因此仍有必要深入研究探討。

中國(guó)鄉(xiāng)村發(fā)現(xiàn)網(wǎng)轉(zhuǎn)自：野三坡論壇

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