我國(guó)農(nóng)村宅基地的總面積約為1.7億畝, 約占集體建設(shè)用地的54%。近年來(lái), 隨著農(nóng)民大量進(jìn)城, 宅基地閑置現(xiàn)象突出。然而, 長(zhǎng)期以來(lái)受土地管理制度制約, 農(nóng)民有宅基地使用權(quán)卻沒(méi)有處置權(quán)、擁有資產(chǎn)卻帶不來(lái)財(cái)產(chǎn)收入。
自2015年起, 包括宅基地制度改革在內(nèi)的農(nóng)村土地制度改革試點(diǎn)在全國(guó)31個(gè)省份的33個(gè)縣市區(qū)展開(kāi)。試點(diǎn)3年來(lái), 已取得階段性成效。在此基礎(chǔ)上, 今年中央一號(hào)文件提出, 探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”。可以預(yù)見(jiàn), 隨著改革的推進(jìn), 農(nóng)民將獲得更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利, 鄉(xiāng)村振興也將獲得新的發(fā)展空間。而隨著農(nóng)村宅基地和農(nóng)房可流轉(zhuǎn)、可抵押、可退出等多種創(chuàng)新形式出現(xiàn), 老房子正在變成“錢袋子”。
可流轉(zhuǎn):喚醒沉睡的資產(chǎn)
湖北武漢市從去年4月開(kāi)始, 鼓勵(lì)市民用租賃、合作等方式下鄉(xiāng)利用農(nóng)村空閑農(nóng)房。2017年底, 全市閑置農(nóng)房中已超過(guò)1萬(wàn)套被簽約出租。在江夏區(qū)梁子湖畔, 59歲的村民范秀云說(shuō), 自家農(nóng)房簽了5年的出租合約, “每年可以獲得4萬(wàn)元房租收入, 非常劃算?！?/p>
長(zhǎng)期以來(lái), 所有權(quán)歸村集體、村民僅擁有使用權(quán)的農(nóng)村宅基地, 除了嚴(yán)格禁止買賣轉(zhuǎn)讓外, 能否出租、流轉(zhuǎn)一直是法律政策模糊地帶。借鑒農(nóng)村承包地“三權(quán)分置”辦法, 將宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”, 將使用權(quán)剝離出來(lái), 即可在有條件情況下進(jìn)行流轉(zhuǎn), 盤(pán)活資源。
晉江 (縣級(jí)市) 是福建省唯一的宅基地改革試點(diǎn)縣。走進(jìn)磁灶鎮(zhèn)大埔村, 整齊劃一的農(nóng)民住宅小區(qū)映入眼簾。就在15年前, 這里要路沒(méi)路、要配套沒(méi)配套, 污水橫流。這一切關(guān)鍵就在于土地, 土地的關(guān)鍵又在于錢。經(jīng)過(guò)統(tǒng)一規(guī)劃, 大埔村探索農(nóng)民宅基地有償退出、置換機(jī)制, 村民將現(xiàn)有宅基地和房屋退出, 用于置換住宅小區(qū)的新房, 不愿意置換的, 可通過(guò)宅基地有償退出機(jī)制領(lǐng)取補(bǔ)償款。
晉江通過(guò)“指標(biāo)置換、資產(chǎn)置換、貨幣補(bǔ)償、借地退出”等多種模式探索宅基地退出機(jī)制, 目前全市共騰退宅基地6345畝。
可抵押:農(nóng)房+金融=融資新渠道
湖北宜城市小河鎮(zhèn)高莊村養(yǎng)殖戶熊興林去年拿到農(nóng)房不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后, 馬上找銀行抵押貸款10萬(wàn)元, 用于擴(kuò)建豬舍。受農(nóng)村宅基地所有權(quán)限制, 農(nóng)房一直無(wú)法成為抵押物, 通過(guò)“三權(quán)分置”, 并經(jīng)過(guò)確權(quán)發(fā)證后, 宅基地使用權(quán)可以類似農(nóng)民承包地一樣, 用于抵押融資貸款。
10多年前, 晉江就已經(jīng)開(kāi)始了農(nóng)房抵押貸款的探索。晉江市國(guó)土資源局副局長(zhǎng)陳英俊表示, 隨著早期經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口擴(kuò)張, 一批位置好的村莊演變成“城中村”或“鎮(zhèn)中村”, 這些農(nóng)村宅基地及集體性質(zhì)建設(shè)用地, 盡管受政策限制不能自由交易, 但其潛在的價(jià)值得到了極大的提升。在此背景下, 農(nóng)民的住房財(cái)產(chǎn)權(quán)觀念不斷強(qiáng)化, 入市流轉(zhuǎn)的意識(shí)不斷增強(qiáng)。
晉江農(nóng)商銀行積極探索城鎮(zhèn)住房抵押在農(nóng)房領(lǐng)域延伸的可能。2015年, 晉江開(kāi)拓出以農(nóng)村住房抵押貸款為主體的“農(nóng)房樂(lè)”產(chǎn)品, 將原本局限于農(nóng)房的抵押范圍擴(kuò)大至農(nóng)房及宅基地, 并正式將宅基地的價(jià)值顯化到抵押評(píng)估價(jià)值中, 有效解決了早期農(nóng)房及宅基地價(jià)值難以分割的問(wèn)題。
晉江市2015年12月成為全國(guó)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押試點(diǎn)縣 (市) , 截至2018年4月末, 晉江農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款余額為9.98億元, 比試點(diǎn)前增加4.48億元, 居全國(guó)前列。其中, 農(nóng)房抵押貸款占比達(dá)88%。
可退出:自愿退出, 有償使用, 倡導(dǎo)“集約”
新型城鎮(zhèn)化推進(jìn)過(guò)程中, 大量進(jìn)城農(nóng)民不愿將戶口隨遷進(jìn)城, 關(guān)鍵是遷走戶口就意味著自動(dòng)放棄承包地與宅基地的承包權(quán)和資格權(quán)。隨著多地探索宅基地資源有償退出, 標(biāo)志著農(nóng)民獲得宅基地使用權(quán)的公平處置權(quán)利。
一年多前, 安徽省金寨縣白塔畈鎮(zhèn)劉沖村村民張統(tǒng)知家搬到集中安置點(diǎn)。他說(shuō), 新房建房成本8萬(wàn)多元, 老房子享受宅基地有償退出政策, 每平方米補(bǔ)償70元, 共補(bǔ)償2萬(wàn)多元, 加上房屋補(bǔ)償13萬(wàn)多元, 如此下來(lái)不僅沒(méi)掏錢還有余錢。
與此同時(shí), 很多地區(qū)由于管理混亂, 出現(xiàn)農(nóng)村常住人口不斷減少, 農(nóng)村宅基地面積不斷增加等亂象。一些地區(qū)在宅基地改革試點(diǎn)中, 紛紛探索宅基地有償使用機(jī)制, 引導(dǎo)村民集約用地。
湖北宜城市基于全市80%的宅基地超占面積現(xiàn)狀, 采取倒逼退出、獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)償、集體回購(gòu)、增減掛鉤等多種形式, 引導(dǎo)農(nóng)民退出閑置和多余的宅基地;同時(shí)創(chuàng)新采取“政府定價(jià)、村定標(biāo)準(zhǔn)、動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)”的辦法, 對(duì)超占部分實(shí)行“分段+調(diào)節(jié)”的階梯式繳費(fèi)。
可入市:“三塊地”改革試點(diǎn)的創(chuàng)新探索
在晉江金井鎮(zhèn)圍頭村, 村民和投資方都看中了一個(gè)地塊, 準(zhǔn)備投資開(kāi)農(nóng)家樂(lè)。地塊不大, 權(quán)屬關(guān)系卻異常復(fù)雜。按照過(guò)去的辦法, 國(guó)土部門要先收儲(chǔ)、再報(bào)批、再招拍掛?！皶r(shí)間至少一兩年。”陳英俊說(shuō)。
按村集體的想法, 既要以土地招商, 又不出讓土地所有權(quán)。有這樣的好事?有!這就是晉江的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市改革探索。首先, 入市的主體必須是村集體經(jīng)濟(jì)組織, 或村集體授權(quán)的股份合作社;其次, 無(wú)須再走收儲(chǔ)、上報(bào)的路子, 只需要最終由晉江市政府批準(zhǔn)即可。
晉江規(guī)定, 農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市, 與國(guó)有建設(shè)用地同等入市、同權(quán)同價(jià), 無(wú)論最后這塊地是商業(yè)用地還是工業(yè)用地, 出讓后收益的70%~85%都返還給入市者。
2018年2月, 圍頭村這塊3495平方米的土地迎來(lái)新的開(kāi)發(fā)者, 圍頭村村集體獲得了182萬(wàn)元收益。根據(jù)改革政策, 還可以為地塊競(jìng)得人抵押融資。
“通過(guò)開(kāi)展農(nóng)村土地制度改革, 晉江的土地集約利用水平得到較大提升, 農(nóng)民權(quán)益得到有效保障, 農(nóng)村新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)發(fā)展迅速。”陳英俊表示。
筆者了解到, 截至2017年9月, 全國(guó)已有577宗集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市, 總面積1.03萬(wàn)畝, 總價(jià)款約83億元。如浙江德清縣完成入市交易136宗, 農(nóng)民和農(nóng)民集體獲得收益1.55億元, 惠及農(nóng)民9.1萬(wàn)余人, 為探索建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)、增加農(nóng)民收益奠定了基礎(chǔ)。
中國(guó)鄉(xiāng)村發(fā)現(xiàn)網(wǎng)轉(zhuǎn)自：農(nóng)村.農(nóng)業(yè).農(nóng)民(B版)2018年09期
(掃一掃，更多精彩內(nèi)容！)
