一、農(nóng)村房屋買賣糾紛案件特點(diǎn)

一是案情較為明確。訴訟主體一般是房屋、宅基地買賣的雙方，即出賣人和買受人；訴訟請(qǐng)求多是請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效，并要求被告也即買受人返還房屋或宅基地；房屋和宅基地是一體的，處理房屋糾紛時(shí)需同時(shí)處理宅基地問(wèn)題。

二是調(diào)解難度大。該類案件的標(biāo)的是當(dāng)事人居住的房屋，房屋作為最基本的生活資料，是農(nóng)民的命脈，關(guān)系當(dāng)事人的切身利益，一旦合同被確認(rèn)無(wú)效、返還房屋或宅基地，有的可能導(dǎo)致當(dāng)事人居無(wú)定所，因此，該類案件一般調(diào)解難度較大，處理不好矛盾也易激化。

三是買賣時(shí)間較長(zhǎng)。買賣行為大多發(fā)生于同村莊鄰之間，雙方相互熟知，甚至是至親好友，因此買賣房屋或宅基地時(shí)相關(guān)手續(xù)不盡周全完善，多為口頭約定。另有案件為要求單獨(dú)返還宅基地，和要求返還房屋類似，雙方在買賣或贈(zèng)與宅基地時(shí)，口頭約定，并無(wú)書(shū)面協(xié)議。事隔幾年后，因各種主客觀原因致使一方反悔，請(qǐng)求買賣無(wú)效、返還房屋。

四是房屋或宅基地已實(shí)際交付、使用。該類買賣的房屋、宅基地大多已按照約定履行完畢，出賣人交付了房屋，買受人交付了房款，而且大多數(shù)房屋已經(jīng)過(guò)裝修、改建、翻建等添附行為，但未變更房屋產(chǎn)權(quán)及宅基地使用權(quán)手續(xù)，埋下糾紛隱患。宅基地的買賣或者贈(zèng)與，受讓方已經(jīng)在宅基上建設(shè)房屋等，無(wú)法還原。單獨(dú)處理宅基地難度較大。

二、農(nóng)村房屋買賣糾紛成因

一是買賣合同不規(guī)范埋下糾紛隱患。原、被告雙方買賣房屋、宅基地時(shí)有的僅為口頭協(xié)議未簽訂買賣合同，或者雖簽訂買賣合同但內(nèi)容不規(guī)范，欠缺法律上的形式要件，合同自身存有瑕疵，使得買賣雙方履行過(guò)程中對(duì)合同內(nèi)容出現(xiàn)爭(zhēng)議，釀成糾紛。

二是房屋升值的利益驅(qū)動(dòng)，使當(dāng)事人背棄誠(chéng)信。近年來(lái)農(nóng)村逐步試行向社區(qū)化發(fā)展，不再規(guī)劃宅基地，一方面使得農(nóng)村宅基地資源趨向緊張，另一方面，實(shí)行以農(nóng)村平房折換社區(qū)樓房或者以面積折換面積措施，房屋的巨大增值空間和前景，與賣房人原得的賣房款或者將社區(qū)樓房轉(zhuǎn)讓他人頂名要樓的轉(zhuǎn)讓費(fèi)形成了巨大反差。另外，2013年1月31號(hào)中央下發(fā)了一號(hào)文件，要求加快包括農(nóng)村宅基地在內(nèi)的農(nóng)村集體土地所有權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)地籍調(diào)查，全面開(kāi)展農(nóng)村土地確權(quán)登記頒證工作。一些已經(jīng)出賣房屋、宅基地或轉(zhuǎn)讓社區(qū)樓房名額的農(nóng)村村民以及出賣了農(nóng)村房屋、宅基地的城鎮(zhèn)居民開(kāi)始反悔，想方設(shè)法地想收回房屋，導(dǎo)致該類糾紛時(shí)有發(fā)生。

三是城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村房屋的政策禁止性，為當(dāng)事人請(qǐng)求返還提供了空間和依據(jù)。受我國(guó)傳統(tǒng)思想的影響，很多在外上班的城鎮(zhèn)居民退休前后逐漸盛行在農(nóng)村老家置辦房產(chǎn)，以便老來(lái)“葉落歸根”。由于農(nóng)村宅基地的福利性質(zhì)和土地資源的緊缺，國(guó)務(wù)院辦公廳及國(guó)土資源部均出臺(tái)了嚴(yán)格規(guī)定：“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。”以此來(lái)加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理。這些政策規(guī)定將城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村房屋限定為禁止性行為，為賣房戶要求確認(rèn)合同無(wú)效、返還房屋、贏得訴訟提供了法律支撐，也不可避免地助長(zhǎng)了當(dāng)事人違背誠(chéng)信的惡習(xí)。

三、解決問(wèn)題的對(duì)策建議

一要加強(qiáng)立案審查和訴前調(diào)解。由于該類糾紛多發(fā)生于同村莊鄰之間，涉及土地房產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)及村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格等問(wèn)題，村民自治組織或行政機(jī)關(guān)對(duì)問(wèn)題發(fā)生的歷史原因和實(shí)際情況更加了解，由基層組織處理社會(huì)效果往往強(qiáng)于訴訟。因此，對(duì)于該類糾紛法院應(yīng)慎重受理，或者受理后積極組織村民自治組織、行政機(jī)關(guān)、人民調(diào)解委員會(huì)進(jìn)行訴前調(diào)解，盡量將矛盾解決在基層。

二要加大該類案件調(diào)解力度。房屋買賣合同糾紛具有特殊性，案件審理前要對(duì)實(shí)際情況進(jìn)行實(shí)地調(diào)查、了解、取證，多調(diào)查走訪當(dāng)?shù)卮迕?、村干部、相關(guān)行政部門及人員，詳細(xì)掌握第一手證據(jù)資料，為案件快速審理和公正裁判打好堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，避免因案情不清、證據(jù)不足而無(wú)法調(diào)判。同時(shí)，基于該類案件的特殊性，還應(yīng)借力當(dāng)事人同族長(zhǎng)輩、親朋、有威望的莊鄰、村干部及有關(guān)組織等力量，最大限度地做好調(diào)解工作，避免矛盾加深和激化，力爭(zhēng)案結(jié)事了人和，以實(shí)現(xiàn)法律效果與社會(huì)效果的有機(jī)統(tǒng)一。

三要綜合案件實(shí)際情況。審理過(guò)程中要根據(jù)案件實(shí)際情況，對(duì)糾紛發(fā)生的成因、過(guò)程、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度、房屋的居住使用情況，特別是買賣后買方對(duì)房屋的增建、翻新、裝修以及周圍同類房屋的增值情況，全面綜合考慮，將法律、政策與民風(fēng)民俗相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人利益和法律效果的最大化。

四要加強(qiáng)法律宣傳。建議聯(lián)合房管部門、土地管理部門，在村民自治組織的配合下，多方式多渠道地加強(qiáng)《物權(quán)法》、《合同法》、《土地管理法》及有關(guān)法律、行政法規(guī)、政策的宣傳，提高群眾法律知識(shí)水平和對(duì)該類買賣行為的認(rèn)知辨別能力。同時(shí)，要加強(qiáng)房地產(chǎn)管理部門對(duì)該類房屋買賣過(guò)戶交易的審查審核，嚴(yán)把法律關(guān)，防止產(chǎn)生矛盾隱患及不良后果，從根源上解決問(wèn)題。

（作者單位：山東省莒南縣人民法院）

中國(guó)鄉(xiāng)村發(fā)現(xiàn)網(wǎng)轉(zhuǎn)自：中國(guó)法院網(wǎng) 2014-07-29

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