農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地，是指存量農(nóng)村集體建設(shè)用地中，土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工礦倉儲(chǔ)、商服等經(jīng)營性用途的土地。

集體經(jīng)營性建設(shè)用地是一個(gè)歷史形成的概念。

1998年修訂實(shí)施的《土地管理法》規(guī)定，任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國有土地（第43條）；農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)（第63條）。齊精智律師提示在這兩款的限制下，農(nóng)村集體土地除了可用于審批宅基地建房和進(jìn)行公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，以及興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)之外，不能用于其他建設(shè)活動(dòng)。

1990年代中后期，我國農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)普遍進(jìn)行向私人所有改制，之后很少出現(xiàn)新辦的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)。這就意味著，農(nóng)村集體土地基本不能用于經(jīng)營性建設(shè)開發(fā)。農(nóng)民申請(qǐng)宅基地，主要是滿足其生產(chǎn)生活基本需求的“自用”性質(zhì)，不具備經(jīng)營性質(zhì)。這就是農(nóng)村宅基地及其上房屋，不能向外集體之外買賣，或者買賣之后，不能辦理房產(chǎn)證的原因。

本文將通過立法沿革、地方政府立法概況以及未來立法預(yù)期，對(duì)我國就農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的法律環(huán)境予以分析，找出企業(yè)開發(fā)利用的合法途徑。

一、我國現(xiàn)有法律對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地規(guī)定。

按照《土地管理法》的規(guī)定，集體建設(shè)用地可分為三類：鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）企業(yè)用地，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施及公益事業(yè)用地和農(nóng)村宅基地，但《物權(quán)法》并未將宅基地使用權(quán)納入建設(shè)用地使用權(quán)的范疇。

1、《中華人民共和國土地管理法》

第十一條 農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)。

第四十三條 任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。

第四十四條 建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。

省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目、國務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國務(wù)院批準(zhǔn)。

在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實(shí)施該規(guī)劃而將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，按土地利用年度計(jì)劃分批次由原批準(zhǔn)土地利用總體規(guī)劃的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。在已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體建設(shè)項(xiàng)目用地可以由市、縣人民政府批準(zhǔn)。

本條第二款、第三款規(guī)定以外的建設(shè)項(xiàng)目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。

第六十條 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦企業(yè)或者與其他單位、個(gè)人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)批準(zhǔn)文件，向縣級(jí)以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請(qǐng)，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限，由縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。

第六十一條 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)，需要使用土地的，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，向縣級(jí)以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請(qǐng)，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限，由縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。

第六十三條 農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。

2、《中華人民共和國物權(quán)法》

第一百五十一條 集體所有的土地作為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)依照土地管理法等法律規(guī)定辦理。

第一百八十三條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。

3、關(guān)于承租集體土地城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知財(cái)稅〔2017〕29號(hào)。

各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市財(cái)政廳（局）、地方稅務(wù)局，西藏、寧夏自治區(qū)國家稅務(wù)局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)財(cái)務(wù)局：

經(jīng)研究，現(xiàn)將承租集體土地城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策通知如下：

在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)，承租集體所有建設(shè)用地的，由直接從集體經(jīng)濟(jì)組織承租土地的單位和個(gè)人，繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

二、目前農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的立法改革。

1、《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見》。

二是建立農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市制度。

針對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地權(quán)能不完整，不能同等入市、同權(quán)同價(jià)和交易規(guī)則亟待健全等問題，要完善農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)制度，賦予農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股權(quán)能；明確農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市范圍和途徑；建立健全市場(chǎng)交易規(guī)則和服務(wù)監(jiān)管制度。

2、《關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題的通知》。

九、分階段依法確定集體建設(shè)用地使用權(quán)。1987年《土地管理法》實(shí)施前，使用集體土地興辦鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公益事業(yè)和公共設(shè)施，經(jīng)所在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核后，可依法確定使用單位集體建設(shè)用地使用權(quán)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地和其他經(jīng)依法批準(zhǔn)用于非住宅建設(shè)的集體土地，至今仍繼續(xù)使用的，經(jīng)所在農(nóng)民集體同意，報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核后，依法確定使用單位集體建設(shè)用地使用權(quán)。1987年《土地管理法》實(shí)施后，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公益事業(yè)和公共設(shè)施用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地和其他經(jīng)依法批準(zhǔn)用于非住宅建設(shè)的集體土地，應(yīng)當(dāng)依據(jù)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)文件，確定使用單位集體建設(shè)用地使用權(quán)。

3、《農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地土地增值收益調(diào)節(jié)金征收使用管理暫行辦法》。

第四條 本辦法所稱調(diào)節(jié)金，是指按照建立同權(quán)同價(jià)、流轉(zhuǎn)順暢、收益共享的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市制度的目標(biāo)，在農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市及再轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，對(duì)土地增值收益收取的資金。

農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織通過出讓、租賃、作價(jià)出資（入股）等方式取得農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市收益，以及入市后的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地土地使用權(quán)人，以出售、交換、贈(zèng)與、出租、作價(jià)出資（入股）或其他視同轉(zhuǎn)讓等方式取得再轉(zhuǎn)讓收益時(shí)，向國家繳納調(diào)節(jié)金。

第六條 調(diào)節(jié)金分別按入市或再轉(zhuǎn)讓農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地土地增值收益的20%-50%征收。

農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地土地增值收益，是指農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市環(huán)節(jié)入市收入扣除取得成本和土地開發(fā)支出后的凈收益，以及再轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的再轉(zhuǎn)讓收入扣除取得成本和土地開發(fā)支出后的凈收益。

試點(diǎn)縣綜合考慮土地增值收益情況，按照土地征收轉(zhuǎn)用與農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市取得的土地增值收益在國家和集體之間分享比例大體平衡以及保障農(nóng)民利益等原則，考慮土地用途、土地等級(jí)、交易方式等因素，確定調(diào)節(jié)金征收比例。

第七條 農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地以出讓、作價(jià)出資（入股）方式入市的，成交總價(jià)款為入市收入。

以租賃方式入市的，租金總額為入市收入。

4、《農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款管理暫行辦法》。

第三條 允許開展抵押貸款的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地僅限于國家確定的入市改革試點(diǎn)地區(qū)。

第四條 農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款，是指以農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)作為抵押財(cái)產(chǎn)，由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)向符合條件的借款人發(fā)放的在約定期限內(nèi)還本付息的貸款。

農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地是指存量農(nóng)村集體建設(shè)用地中，土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工礦倉儲(chǔ)、商服等經(jīng)營性用途的土地。

第五條 在符合規(guī)劃、用途管制、依法取得的前提下，以出讓、租賃、作價(jià)出資（入股）方式入市的和具備入市條件的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)可以辦理抵押貸款。農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，地上的建筑物應(yīng)一并抵押。

前款所稱具備入市條件是指，尚未入市但已經(jīng)依法進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記并持有權(quán)屬證書，符合規(guī)劃、環(huán)保等要求，具備開發(fā)利用的基本條件，所有權(quán)主體履行集體土地資產(chǎn)決策程序同意抵押，試點(diǎn)縣（市、區(qū)）政府同意抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)土地可以入市的情形；尚未入市但改革前依法使用的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地，依法進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記并持有權(quán)屬證書，按相關(guān)規(guī)定辦理入市手續(xù)，簽訂土地使用合同，辦理變更登記手續(xù)的情形。

5、《國土資源部 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 國家旅游局 關(guān)于支持旅游業(yè)發(fā)展用地政策的意見》。

（二）支持使用未利用地、廢棄地、邊遠(yuǎn)海島等土地建設(shè)旅游項(xiàng)目。在符合生態(tài)環(huán)境保護(hù)要求和相關(guān)規(guī)劃的前提下，對(duì)使用荒山、荒地、荒灘及石漠化、邊遠(yuǎn)海島土地建設(shè)的旅游項(xiàng)目，優(yōu)先安排新增建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)，出讓底價(jià)可按不低于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定應(yīng)收取相關(guān)費(fèi)用之和的原則確定。對(duì)復(fù)墾利用垃圾場(chǎng)、廢棄礦山等歷史遺留損毀土地建設(shè)的旅游項(xiàng)目，各地可按照“誰投資、誰受益”的原則，制定支持政策，吸引社會(huì)投資，鼓勵(lì)土地權(quán)利人自行復(fù)墾。政府收回和征收的歷史遺留損毀土地用于旅游項(xiàng)目建設(shè)的，可合并開展確定復(fù)墾投資主體和土地供應(yīng)工作，但應(yīng)通過招標(biāo)拍賣掛牌方式進(jìn)行。

（三）依法實(shí)行用地分類管理制度。旅游項(xiàng)目中，屬于永久性設(shè)施建設(shè)用地的，依法按建設(shè)用地管理；屬于自然景觀用地及農(nóng)牧漁業(yè)種植、養(yǎng)殖用地的，不征收（收回）、不轉(zhuǎn)用，按現(xiàn)用途管理，由景區(qū)管理機(jī)構(gòu)和經(jīng)營主體與土地權(quán)利人依法協(xié)調(diào)種植、養(yǎng)殖、管護(hù)與旅游經(jīng)營關(guān)系。

（四）多方式供應(yīng)建設(shè)用地。旅游相關(guān)建設(shè)項(xiàng)目用地中，用途單一且符合法定劃撥范圍的，可以劃撥方式供應(yīng)；用途混合且包括經(jīng)營性用途的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)拍賣掛牌方式供應(yīng)，其中影視城、仿古城等人造景觀用地按《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》的“娛樂康體用地”辦理規(guī)劃手續(xù)，土地供應(yīng)方式、價(jià)格、使用年限依法按旅游用地確定。景區(qū)內(nèi)建設(shè)亭、臺(tái)、棧道、廁所、步道、索道纜車等設(shè)施用地，可按《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》“其他建設(shè)用地”辦理規(guī)劃手續(xù)，參照公園用途辦理土地供應(yīng)手續(xù)。風(fēng)景名勝區(qū)的規(guī)劃、建設(shè)和管理，應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、行政法規(guī)和國務(wù)院規(guī)定。鼓勵(lì)以長期租賃、先租后讓、租讓結(jié)合方式供應(yīng)旅游項(xiàng)目建設(shè)用地。

（十二）嚴(yán)格旅游業(yè)用地供應(yīng)和利用監(jiān)管。嚴(yán)格旅游相關(guān)農(nóng)用地、未利用地用途管制，未經(jīng)依法批準(zhǔn)，擅自改為建設(shè)用地的，依法追究責(zé)任。嚴(yán)禁以任何名義和方式出讓或變相出讓風(fēng)景名勝區(qū)資源及其景區(qū)土地。規(guī)范土地供應(yīng)行為，以協(xié)議方式供應(yīng)土地的，出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價(jià)。嚴(yán)格旅游項(xiàng)目配套商品住宅管理，因旅游項(xiàng)目配套安排商品住宅要求修改土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃的，不得批準(zhǔn)。嚴(yán)格相關(guān)旅游設(shè)施用地改變用途管理，土地供應(yīng)合同中應(yīng)明確約定，整宗或部分改變用途，用于商品住宅等其他經(jīng)營項(xiàng)目的，應(yīng)由政府收回，重新依法供應(yīng)。

本文件自下發(fā)之日起執(zhí)行，有效期五年。

三、地方政府關(guān)于農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的規(guī)定。

1、《湖北省農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理試行辦法》

第二條 本辦法所稱集體建設(shè)用地使用權(quán)，是指符合土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中權(quán)屬合法、界址清楚的集體建設(shè)用地使用權(quán)。

集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是指在集體土地所有權(quán)不變的前提下，轉(zhuǎn)移集體建設(shè)用地使用權(quán)的行為。包括出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押、入股以及其他經(jīng)雙方協(xié)商一致的流轉(zhuǎn)行為。

第五條 集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)后，其具體建設(shè)項(xiàng)目必須符合國家有關(guān)產(chǎn)業(yè)政策，嚴(yán)禁使用集體建設(shè)用地用于房地產(chǎn)開發(fā)和住宅建設(shè)。

第七條 集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)（除轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租外），須經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。

集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方案提交村民會(huì)議或者村民代表會(huì)議表決前，應(yīng)當(dāng)公布其流轉(zhuǎn)形式、擬建項(xiàng)目及其環(huán)境影響情況、土地使用者情況、流轉(zhuǎn)收益、土地使用期限以及村民需要了解的其他情況。

第十一條 集體建設(shè)用地出讓、出租，應(yīng)當(dāng)在土地有形市場(chǎng)或土地交易場(chǎng)所掛牌交易。

對(duì)使用集體建設(shè)用地從事商業(yè)、旅游、娛樂等經(jīng)營性項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)參照國有土地使用權(quán)出讓程序，采用招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式提供集體建設(shè)用地使用權(quán)。

第十二條 集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格，不得低于省人民政府制定的當(dāng)?shù)貒型恋爻鲎屪畹蛢r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。沒有制定最低標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)參照農(nóng)用地分等定級(jí)估價(jià)成果或相鄰地段國有土地價(jià)格確定。

第十四條 集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的土地使用年限屆滿，土地使用權(quán)由土地所有者無償收回，其地上建筑物、其他附著物按照集體建設(shè)用地出讓合同約定處理。如合同未作約定，參照國有土地使用權(quán)到期地上建筑物、其他附著物處置辦法處理。

第十六條 土地使用者以轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)移集體建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，集體建設(shè)用地有償使用合同和登記文件中所載明的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。土地使用期限為原土地使用期限減去原土地使用者已使用期限后的剩余期限。未按土地出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。

第二十一條 鼓勵(lì)整理農(nóng)村集體建設(shè)用地，將原集體建設(shè)用地整理成耕地的，可在為實(shí)施土地利用總體規(guī)劃而將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的土地利用計(jì)劃中優(yōu)先使用城鎮(zhèn)范圍內(nèi)的土地。

嚴(yán)禁擅自將集體所有的農(nóng)用地和未利用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地進(jìn)行流轉(zhuǎn)。確需將集體所有的農(nóng)用地和未利用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，必須按照法律、法規(guī)規(guī)定辦理審批手續(xù)。

第二十二條 集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)向土地行政主管部門申報(bào)價(jià)格，并依法繳納有關(guān)稅費(fèi)。集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓發(fā)生增值的，其收繳和使用管理辦法，按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

2、《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》

第三條　取得農(nóng)民集體土地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，應(yīng)當(dāng)符合國家有關(guān)產(chǎn)業(yè)政策及當(dāng)?shù)赝恋乩每傮w規(guī)劃、城市規(guī)劃或村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃。涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)落實(shí)土地利用年度計(jì)劃的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用指標(biāo)。

第十五條　集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租用于商業(yè)、旅游、娛樂等經(jīng)營性項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)參照國有土地使用權(quán)公開交易的程序和辦法，通過土地交易市場(chǎng)招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式進(jìn)行。

第十六條　集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租合同約定的土地使用年限屆滿，土地使用權(quán)由農(nóng)民集體土地所有者無償收回，其地上建筑物、附著物按照集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租合同的約定處理。

原土地使用者要求繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)在土地使用年限屆滿前與農(nóng)民集體土地所有者協(xié)商，集體土地所有者同意繼續(xù)使用的，按本辦法的規(guī)定重新辦理集體建設(shè)用地使用權(quán)登記手續(xù)。

3、《煙臺(tái)市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理試行辦法》

第二條 本辦法所稱的集體建設(shè)用地，是指鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定的村鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)、公共設(shè)施、公益事業(yè)及其他設(shè)施使用并依法辦理了使用手續(xù)的土地。

第六條 新增的集體建設(shè)用地，必須按照土地利用總體規(guī)劃依法辦理農(nóng)地轉(zhuǎn)用及使用手續(xù)后方可實(shí)行流轉(zhuǎn)。

第七條 住宅用地不得實(shí)行流轉(zhuǎn)。

第九條 集體土地所有權(quán)人為鄉(xiāng)(鎮(zhèn))集體經(jīng)濟(jì)組織或村集體經(jīng)濟(jì)組織。集體建設(shè)用地使用權(quán)人為依法使用集體建設(shè)用地的單位或個(gè)人。

4、《成都市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法（試行）》

第八條 農(nóng)村集體建設(shè)用地整理由區(qū)（市）縣人民政府統(tǒng)籌安排，由市、縣人民政府土地管理部門及其下屬的土地開發(fā)整治中心具體負(fù)責(zé)實(shí)施。

第二十條 集體建設(shè)用地使用權(quán)可以采取協(xié)議、招標(biāo)、拍賣或者掛牌等方式流轉(zhuǎn)。

集體建設(shè)用地用于工業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)、服務(wù)業(yè)等經(jīng)營性用途以及有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)入土地有形市場(chǎng)采取招標(biāo)、拍賣或者掛牌等方式公開交易。

第三十六條 集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格不得低于政府公布的該區(qū)域的集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)最低保護(hù)價(jià)。

5、《東莞市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》

第三條 本辦法所稱集體建設(shè)用地，是指符合土地利用總體規(guī)劃，權(quán)屬合法，界址清楚，已經(jīng)依法批準(zhǔn)為建設(shè)用地的集體所有土地。

第七條 村民住宅用地使用權(quán)不得流轉(zhuǎn)，因轉(zhuǎn)讓、出租和抵押地上建筑物、其他附著物而導(dǎo)致住宅用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租和抵押的除外。村民出賣和出租住房（含農(nóng)民公寓住房）后，不得再申請(qǐng)新的住房用地（含農(nóng)民公寓住房）。

第八條 通過出讓、轉(zhuǎn)讓和出租方式取得的集體建設(shè)用地使用權(quán)不得用于商品住宅開發(fā)，按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃可以用于商品住宅開發(fā)的，必須依法征為國有土地。

第十五條 集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：

（一）工礦倉儲(chǔ)用地（含工業(yè)用地、采礦用地、倉儲(chǔ)用地）五十年；

（二）公共建筑用地（含機(jī)關(guān)團(tuán)體用地、教育用地、科研設(shè)計(jì)用地、文體用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地、慈善用地）五十年；

（三）商服用地（含商業(yè)用地、金融保險(xiǎn)用地、餐飲旅館業(yè)用地、其他商服用地）四十年；

（四）交通運(yùn)輸用地（含鐵路用地、公路用地、民用機(jī)場(chǎng)用地、港口碼頭用地、管道運(yùn)輸用地、街巷）五十年；

（五）公用設(shè)施用地（含公共基礎(chǔ)設(shè)施用地、瞻仰景觀用地、休閑用地）五十年；

（六）綜合或者其他用地五十年；

（七）依照本辦法第七條規(guī)定流轉(zhuǎn)的村民住宅用地應(yīng)當(dāng)完善出讓手續(xù)，出讓年限為七十年。

第十七條 集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租用于商業(yè)、旅游、娛樂等經(jīng)營性項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)參照國有土地使用權(quán)公開交易的程序和辦法，通過土地交易市場(chǎng)招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式進(jìn)行。

第十八條 集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租或作價(jià)入股（出資）的，集體土地所有者和土地使用者應(yīng)當(dāng)按規(guī)定向市國土資源部門申請(qǐng)辦理土地登記和領(lǐng)取相關(guān)權(quán)屬證明，市國土資源部門應(yīng)當(dāng)依法給予辦理。

6、《河北省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法（試行）》

第三條　本辦法所稱集體建設(shè)用地，是指鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)用地，以及其他經(jīng)依法批準(zhǔn)用于非住宅建設(shè)的集體所有土地。

本辦法所稱集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，是指在所有權(quán)不變的前提下，出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押集體建設(shè)用地使用權(quán)的行為。

第八條　集體建設(shè)用地使用權(quán)的出讓年限不得超過同類用途國有土地使用權(quán)出讓的最高年限。集體建設(shè)用地出租的最高年限不得超過二十年。

第九條　出讓、出租集體建設(shè)用地使用權(quán)可以采用招標(biāo)、拍賣、掛牌或者協(xié)議的方式。

第十條　集體建設(shè)用地使用權(quán)的出讓價(jià)格可以參照當(dāng)?shù)氐耐恋卣魇諆r(jià)格確定。集體建設(shè)用地使用權(quán)出租的租金標(biāo)準(zhǔn)可以參照當(dāng)?shù)赝恋卣魇諆r(jià)格折算的數(shù)額確定。

第十四條　集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租合同約定的土地使用期限屆滿后，集體建設(shè)用地使用權(quán)由所有權(quán)人無償收回，地上建筑物和其他附著物按照出讓、出租合同的約定處理。出讓、出租合同未約定的，參照國有土地使用期限屆滿后地上建筑物和其他附著物的處理辦法處理。所有權(quán)人和使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)自土地使用期限屆滿之日起三十日內(nèi)，到原登記機(jī)關(guān)辦理土地使用權(quán)注銷登記。

7、《臨沂市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理暫行辦法》

第二條 本辦法適用于本市城市規(guī)劃建成區(qū)外鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村的集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)管理。商業(yè)、旅游、娛樂等集體建設(shè)用地必須采用招標(biāo)、拍賣、掛牌方式確定土地使用者。經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地不適用本辦法。

第三條 本辦法所稱集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，是指城市規(guī)劃建成區(qū)外集體建設(shè)用地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的行為。集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)可分為首次流轉(zhuǎn)和再次流轉(zhuǎn)，首次流轉(zhuǎn)是土地所有者與使用者之間的流轉(zhuǎn)，是指集體土地所有者將土地所有權(quán)與使用權(quán)分離，土地使用者有償取得一定年期的集體建設(shè)用地使用權(quán)；再次流轉(zhuǎn)是指依法有償取得集體建設(shè)用地使用權(quán)的單位或個(gè)人，在土地使用年期內(nèi)，將余期土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、作價(jià)出資(入股)。

第七條 集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，必須符合土地利用總體規(guī)劃和村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃。涉及占用農(nóng)用地的，必須辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，并實(shí)行建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審制度。

第九條 集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)使用年限，一般不超過30年；再次流轉(zhuǎn)的，不得超過前次流轉(zhuǎn)合同約定的剩余年限。

第十六條 土地流轉(zhuǎn)合同約定的使用期屆滿，土地使用者未提出續(xù)用申請(qǐng)的，土地使用權(quán)由土地所有者無償收回，集體土地流轉(zhuǎn)合同屆滿30日內(nèi)，流轉(zhuǎn)雙方報(bào)經(jīng)原登記機(jī)關(guān)核準(zhǔn)，辦理注銷登記，其地上建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物按照流轉(zhuǎn)合同約定的事項(xiàng)辦理。

8、《南京市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》

第三條 本辦法所稱集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)包括與建設(shè)用地實(shí)物對(duì)應(yīng)的集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)和建設(shè)用地指標(biāo)交易。

建設(shè)用地實(shí)物，是指經(jīng)依法登記，核發(fā)《集體土地使用證》的農(nóng)民集體所有土地。包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)公共設(shè)施、公益事業(yè)等存量建設(shè)用地和經(jīng)村莊合并、土地綜合整治以及其他依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)后新增的集體建設(shè)用地。

建設(shè)用地指標(biāo)，是指農(nóng)村宅基地及其附屬設(shè)施用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地等農(nóng)村集體建設(shè)用地通過萬頃良田工程、城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤、宅基地置換等形式復(fù)墾為耕地后，可用于建設(shè)的新增用地指標(biāo)。

第七條 農(nóng)民集體所有的建設(shè)用地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，所有權(quán)代表為村集體經(jīng)濟(jì)組織，沒有建立村集體經(jīng)濟(jì)組織的由村民委員會(huì)代行所有權(quán)；屬于村民小組農(nóng)民集體所有的，由村民小組行使所有權(quán)，村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)監(jiān)督；屬于鎮(zhèn)街農(nóng)民集體所有的，所有權(quán)代表為鎮(zhèn)街集體經(jīng)濟(jì)組織，沒有鎮(zhèn)街集體經(jīng)濟(jì)組織的，所有權(quán)代表為鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處。

第八條 市、區(qū)縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)對(duì)集體土地進(jìn)行權(quán)屬調(diào)查，確定土地所有者和使用者，由市、區(qū)縣人民政府頒發(fā)《集體土地所有權(quán)證》和《集體土地使用證》。

第九條 對(duì)法律規(guī)定不需要辦理征收手續(xù)的新增集體建設(shè)用地，在辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)后，可以根據(jù)土地所有者的要求，直接將集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)給土地所有者或土地所有者代表，頒發(fā)《集體土地使用證》。

第十條 集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)不得改變?cè)鷾?zhǔn)的規(guī)劃條件，規(guī)劃條件確需改變的，應(yīng)按以下方式處理：

(一)規(guī)劃條件的改變須符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃，并取得城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃管理部門的批準(zhǔn)；

(二)在辦理土地流轉(zhuǎn)前，土地流轉(zhuǎn)受讓方須與土地所有者簽訂補(bǔ)充協(xié)議，交納前后規(guī)劃條件下土地流轉(zhuǎn)價(jià)格差額；

(三)土地用途由非經(jīng)營性用地變更為商業(yè)、娛樂、旅游開發(fā)等經(jīng)營性用地的，土地使用權(quán)不得協(xié)議流轉(zhuǎn)，由土地所有者收回后重新按規(guī)定程序通過公開招拍掛方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)。

第十九條 集體建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)入股是指集體建設(shè)用地所有者或使用者將一定年期的集體建設(shè)用地土地使用權(quán)收益金折成股份，由土地使用者持股，參與分紅的行為。作價(jià)入股年限應(yīng)與企業(yè)登記的經(jīng)營年限相銜接，最長不得超過《集體土地使用證》載明的剩余土地使用年限。土地使用權(quán)作價(jià)入股的紅利(收益金)可以按實(shí)際收益分配，也可以按固定收益分配，每年支付一次。

第二十條 集體建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)入股一般采取雙方協(xié)議方式。集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租可以采取雙方協(xié)議方式，也可以采取公開招拍掛方式。但土地使用者為集體土地所有者或集體土地所有者代表，且土地流轉(zhuǎn)用于商業(yè)、娛樂、旅游開發(fā)的須采取公開招拍掛方式。

9、《長沙市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》

第二條 本辦法所稱的集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，是指已經(jīng)依法批準(zhǔn)為集體建設(shè)用地的土地使用權(quán)，在保持土地所有權(quán)不變的前提下，依照規(guī)定的程序，通過有償、有限期的出讓、租賃、作價(jià)（出資）入股、聯(lián)營、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押等方式發(fā)生轉(zhuǎn)移的行為。

第十五條 集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓，是指集體建設(shè)用地所有者將一定年限的集體建設(shè)用地使用權(quán)讓與土地使用者，由土地使用者向集體土地所有者支付出讓價(jià)款的行為。以集體建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)入股（出資），與他人合作、聯(lián)營等形式共同興辦企業(yè)的，按集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓的有關(guān)規(guī)定辦理。

第十七條 集體建設(shè)用地使用權(quán)租賃年限按以下情況確定：

（一）對(duì)短期使用或用于修建臨時(shí)建筑物的集體建設(shè)用地，應(yīng)實(shí)行短期租賃，租賃年限一般不超過 5年；

（二）對(duì)需要進(jìn)行地上建筑物、構(gòu)筑物建設(shè)后較長時(shí)期使用的集體建設(shè)用地，應(yīng)實(shí)行有期限租賃，具體租賃期限由租賃合同約定，但最長租賃期限不得超過第十六條規(guī)定的集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓的最高年限。

10、《珠海市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)實(shí)施辦法（試行）》

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)（不含橫琴新區(qū)）的集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)及相關(guān)管理活動(dòng)，適用本辦法。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織在集體建設(shè)用地上建設(shè)公共租賃房用于出租、農(nóng)村宅基地管理等事項(xiàng)，另行制定相關(guān)辦法。

第三條 本辦法所稱集體建設(shè)用地，是指符合土地利用總體規(guī)劃，現(xiàn)狀為建設(shè)用地的農(nóng)村集體所有的土地。

集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，是指在土地所有權(quán)不變的前提下，出讓、租賃、轉(zhuǎn)讓、出租、轉(zhuǎn)租、抵押集體建設(shè)用地使用權(quán)的行為。

第七條 集體建設(shè)用地使用權(quán)可以流轉(zhuǎn)用于工業(yè)、商業(yè)、旅游、酒店、娛樂、辦公等類用途。

集體建設(shè)用地使用權(quán)不得用于商品住宅和非農(nóng)村住宅建設(shè)。

第十條 集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓，是指集體建設(shè)用地所有者將一定年期的集體建設(shè)用地使用權(quán)讓與土地使用者，由土地使用者向集體建設(shè)用地所有者支付出讓價(jià)款，土地使用者取得集體建設(shè)用地使用權(quán)的行為。以集體建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)入股（出資），與他人合作、聯(lián)營等形式共同興辦企業(yè)的，視同集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓。

第二十三條 集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、租賃合同約定的土地使用年限屆滿，集體建設(shè)用地使用權(quán)由集體建設(shè)用地所有者無償收回，其地上建筑物、附著物按照集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、租賃合同的約定處理。

第四十五條 集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)實(shí)行最低限價(jià)制度。

集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不得低于相應(yīng)國有建設(shè)用地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的70%。

集體建設(shè)用地使用權(quán)租賃年租金標(biāo)準(zhǔn)不得低于相應(yīng)集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)/出讓年限。

集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、租賃公開交易底價(jià)不得低于相應(yīng)國有建設(shè)用地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的70%，由區(qū)人民政府（經(jīng)濟(jì)功能區(qū)管委會(huì)）負(fù)責(zé)核定。

11、《昆明市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》

第三條 本辦法所稱集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，是指在所有權(quán)不變的前提下，出讓、租賃、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和作價(jià)入股集體建設(shè)用地使用權(quán)的行為。

第六條 流轉(zhuǎn)土地的用途按照土地利用現(xiàn)狀分類國家標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

禁止未經(jīng)批準(zhǔn)將土地利用總體規(guī)劃確定的農(nóng)用地和未利用地變?yōu)榧w建設(shè)用地。

第八條 依法批準(zhǔn)的集體建設(shè)用地應(yīng)當(dāng)確權(quán)登記，依法取得土地所有權(quán)或者使用權(quán)證書。土地權(quán)屬無爭(zhēng)議的，方可依法申請(qǐng)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)。

第九條 集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，應(yīng)當(dāng)報(bào)經(jīng)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)。

工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂等經(jīng)營性項(xiàng)目使用集體建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式公開出讓。

第十六條 集體建設(shè)用地租賃和作價(jià)出資（入股）的管理，參照本辦法中集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，但租賃最高年限不得超過二十年。

12、　《巴中市農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法(試行)》

第二條本辦法所稱農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地，是指具有生產(chǎn)、經(jīng)營性質(zhì)的農(nóng)村集體建設(shè)用地。包括：

(一)第二次土地利用現(xiàn)狀調(diào)查成果認(rèn)定屬于經(jīng)營性用途的農(nóng)村集體建設(shè)用地;

(二)因企業(yè)原因無法繼續(xù)生產(chǎn)經(jīng)營的原鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地;

(三)原村小學(xué)、衛(wèi)生院(站、所)等鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村、社公共設(shè)施、公益事業(yè)，因政策等原因無法繼續(xù)使用，經(jīng)縣(區(qū))人民政府審批同意改變?yōu)榻?jīng)營性用途的集體建設(shè)用地;

(四)其他。

第三條 本辦法所稱農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，是指符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)總體規(guī)劃以及產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，權(quán)屬合法、界址清楚，已經(jīng)依法批準(zhǔn)為經(jīng)營性建設(shè)用地并獲得集體土地使用權(quán)證書的土地，在不改變集體土地所有權(quán)的前提下，以出讓、出租、作價(jià)出資(入股)和轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租以及抵押等有償方式轉(zhuǎn)移集體建設(shè)用地使用權(quán)的行為。

除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，中華人民共和國境內(nèi)的自然人、法人和其他組織，均可申請(qǐng)參加農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)活動(dòng)。

第四條 本辦法適用于巴中市行政區(qū)域內(nèi)的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理。

農(nóng)村村民住宅和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村、社公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)使用集體土地不適用本辦法，應(yīng)依照土地管理法律法規(guī)規(guī)定辦理。

第七條流轉(zhuǎn)的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)總體規(guī)劃，并遵守土地用途管制和遵循依法、自愿、有償、平等、公開的原則。

流轉(zhuǎn)的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地可以用于工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂、服務(wù)等生產(chǎn)、經(jīng)營性項(xiàng)目，但不得用于商品房地產(chǎn)開發(fā)和其他住宅開發(fā)建設(shè)。

第二十三條流轉(zhuǎn)合同約定的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用期屆滿且不續(xù)期的，土地使用者應(yīng)當(dāng)?shù)皆怯洐C(jī)關(guān)辦理農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)注銷登記，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)由集體土地所有者無償收回，其地上建筑物、其他附著物按照流轉(zhuǎn)合同約定處理。

13、《潮州市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理試行辦法》

第二條　本市行政區(qū)域內(nèi)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)適用本辦法。

本辦法所稱集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是指在集體建設(shè)用地所有權(quán)不變的前提下，集體建設(shè)用地使用權(quán)以有償方式發(fā)生轉(zhuǎn)移、再轉(zhuǎn)移的行為，包括出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押等，但利用本村建設(shè)用地建設(shè)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)用地、農(nóng)村村民住宅用地的除外。

集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓，是指集體土地所有者將一定年期的集體建設(shè)用地使用權(quán)讓與土地使用者，由土地使用者向集體土地所有者支付出讓價(jià)款的行為。以集體建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)入股（出資）、與他人合作、聯(lián)營等形式共同興辦企業(yè)的，視同集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓。

第八條 新增集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租。依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)后新增的集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租，應(yīng)當(dāng)在統(tǒng)一的交易平臺(tái)進(jìn)行。工業(yè)用地和商業(yè)、旅游、娛樂等經(jīng)營性集體建設(shè)用地，以及同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)在土地公開交易機(jī)構(gòu)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式公開出讓、出租，并取得土地公開交易機(jī)構(gòu)出具的成交確認(rèn)書或中標(biāo)通知書。

第十三條　集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓后，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同簽訂后持相關(guān)材料，依照《土地登記辦法》和我市相關(guān)規(guī)定，向土地行政主管部門申請(qǐng)辦理權(quán)屬登記，由登記機(jī)關(guān)頒發(fā)集體建設(shè)用地使用證。

第二十七條　集體建設(shè)用地使用權(quán)人要求繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲在土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同屆滿前一年內(nèi)與合同另一方協(xié)商，合同另一方同意繼續(xù)使用的，按本辦法的規(guī)定重新簽訂合同，支付土地出讓價(jià)款或租金，辦理登記手續(xù)。

集體建設(shè)用地使用期限屆滿，使用權(quán)人未提出續(xù)期申請(qǐng)或提出續(xù)期申請(qǐng)未獲批準(zhǔn)的，土地所有權(quán)人可無償收回土地。其地上建筑物、附著物按照集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同的約定處理。

14、《三亞市集體建設(shè)用地開發(fā)利用管理暫行辦法》

第二條　本辦法所稱集體建設(shè)用地，是指經(jīng)依法批準(zhǔn)用于鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)、農(nóng)村村民住宅等村鎮(zhèn)建設(shè)，以及其他經(jīng)依法批準(zhǔn)用于非農(nóng)建設(shè)或者可依法確認(rèn)為建設(shè)用地的農(nóng)村集體所有土地。

第十條 利用集體建設(shè)用地進(jìn)行經(jīng)營性項(xiàng)目建設(shè)，參照國有土地建設(shè)項(xiàng)目審批程序進(jìn)行項(xiàng)目審批。未經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)，不得在集體建設(shè)用地上安排建設(shè)項(xiàng)目。

第十四條 在符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，并有利于穩(wěn)定家庭承包經(jīng)營體制、留足本集體經(jīng)濟(jì)組織成員生產(chǎn)生活用地的前提下，除村民宅基地和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)用地外，權(quán)屬合法、界址清楚，并辦理了集體建設(shè)用地所有權(quán)登記手續(xù)的集體建設(shè)用地使用權(quán)按規(guī)定程序報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，以出讓、出租、作價(jià)入股、與他人聯(lián)合舉辦企業(yè)或抵押等方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)用于收益穩(wěn)定、有利于促進(jìn)農(nóng)民就業(yè)的經(jīng)營性項(xiàng)目。

第十六條 集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓用于商業(yè)、旅游、娛樂等經(jīng)營性項(xiàng)目的，應(yīng)參照國有土地使用權(quán)公開交易的規(guī)定，以招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式在土地有形市場(chǎng)進(jìn)行公開交易。集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓的使用年限不得超過國家規(guī)定的同類國有土地使用權(quán)出讓的最高年限。

在風(fēng)景名勝區(qū)范圍內(nèi)集體建設(shè)用地的使用權(quán)不得出讓。

第十七條 集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、聯(lián)營合作、作價(jià)入股的，最長年限為5 0年，確因特殊情況需延長的，報(bào)省政府批準(zhǔn)。

以集體建設(shè)用地使用權(quán)出租，出租年限不超過30年。

第十九條 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以出讓、出租、作價(jià)入股、聯(lián)營等方式使用集體建設(shè)用地，應(yīng)取得村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意。

以集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、入股，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)委托土地評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)土地使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，土地估價(jià)報(bào)告報(bào)市國土行政主管部門確認(rèn)備案后，作價(jià)入股的以土地評(píng)估價(jià)與投資方約定投資額比例確定股權(quán)比例。

以集體建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)入股合作開發(fā)的（不含上市公司），在集體建設(shè)用地使用權(quán)入股合作協(xié)議簽訂之前，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可和合作投資人先行約定選擇固定回報(bào)的獲利方式（即投資獲利之前，每年收回固定回報(bào)值不得低于土地評(píng)估價(jià)值的同期存款利息；如投資獲利，則以股權(quán)應(yīng)享份額和約定固定回報(bào)值之間“就高不就低”原則獲利）。

15、《海南省建設(shè)用地使用權(quán)統(tǒng)一交易管理辦法》

第十一條 工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂、住宅等經(jīng)營性用地以及同一地塊有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓。其中，商品住宅用地（含商業(yè)和住宅混合類用地）應(yīng)當(dāng)采取拍賣或者掛牌方式出讓，其他經(jīng)營性用地可以采取招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。

16、《中山市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理暫行辦法》

第三條 本辦法所稱集體建設(shè)用地，是指農(nóng)民集體所有的土地中已依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地。本辦法所稱集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，是指集體建設(shè)用地使用權(quán)依照法定程序，通過有償、有限期的出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、轉(zhuǎn)租和抵押等方式發(fā)生轉(zhuǎn)移的行為。

第四條 集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)后，土地所有權(quán)仍歸村農(nóng)民集體所有。依法流轉(zhuǎn)的集體建設(shè)用地使用權(quán)享有與城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)同等的權(quán)益。

第六條 集體農(nóng)用地應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，轉(zhuǎn)為集體建設(shè)用地后方可進(jìn)行流轉(zhuǎn)。

集體未利用地應(yīng)先經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)開發(fā)后，方可進(jìn)行流轉(zhuǎn)。

第七條 集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)前，應(yīng)當(dāng)先確定集體土地所有權(quán)，核發(fā)土地所有權(quán)證書。農(nóng)民集體土地所有權(quán)的確定，由經(jīng)營、管理該土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織（或村民委員會(huì)，下同）申請(qǐng)，市土地行政主管部門審核后，報(bào)市人民政府確認(rèn)。

第十八條 集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租用于商業(yè)、旅游、娛樂等經(jīng)營性項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)參照國有土地使用權(quán)公開交易的程序和辦法，通過土地交易市場(chǎng)招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式進(jìn)行。

第二十八條 集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租的最高年限，參照同類國有土地使用權(quán)出讓最高年限確定。集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租的，使用年限不得超過原出讓或出租合同約定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

第三十一條 集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同約定的使用期屆滿，土地使用權(quán)由農(nóng)民集體土地所有者無償收回，其地上建筑物和附著物按流轉(zhuǎn)合同的約定處理；合同沒有約定的，按有關(guān)法律規(guī)定處理。原土地使用者應(yīng)在使用期屆滿之日起30日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)證向市土地行政主管部門申請(qǐng)辦理注銷登記。

17、《石阡縣人民政府關(guān)于集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的實(shí)施意見》

一、集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓

集體建設(shè)用地使用權(quán)，是指土地管理相對(duì)人享有的非農(nóng)業(yè)建設(shè)使用集體土地的權(quán)利，集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓，是指集體土地所有權(quán)人將集體建設(shè)用地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者支付土地使用權(quán)價(jià)款的行為。出讓集體建設(shè)用地使用權(quán)可以采用協(xié)議出讓和公開出讓（招標(biāo)、拍賣和掛牌出讓）兩種方式。以出讓方式獲得的集體建設(shè)用地使用權(quán)，可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和作價(jià)入股，但是，集體建設(shè)用地使用權(quán)不能用于商品房開發(fā)。以出讓方式獲得集體建設(shè)用地使用權(quán)的，使用期限屆滿，使用者可以申請(qǐng)續(xù)期，需要續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新以出讓方式取得集體建設(shè)用地使用權(quán)。

有償取得集體建設(shè)用地使用權(quán)的，土地使用最高年限按土地用途確定：居住用地70年；工業(yè)用地50年；商服用地40年；其他用地50年。

五、集體建設(shè)用地使用權(quán)入股

集體建設(shè)用地使用權(quán)入股，是指集體建設(shè)用地使用權(quán)人將一定年限的集體建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)折成企業(yè)股份，由集體建設(shè)用地使用權(quán)人持股，參與分紅的行為。出讓方式取得的集體建設(shè)用地使用權(quán)可以入股，行政劃撥方式取得的集體建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)按照本意見的規(guī)定補(bǔ)辦出讓手續(xù)后才能入股。具體入股程序按照《銅仁市人民政府關(guān)于農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的實(shí)施意見》（銅府發(fā)〔2012〕53號(hào)）的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

18、《上海市關(guān)于開展農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)工作的若干意見 》

三、確定農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)范圍和內(nèi)容

（六）劃定流轉(zhuǎn)范圍。凡符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃、依法取得的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)，原則上均可流轉(zhuǎn)。

（七）明確農(nóng)村集體建設(shè)用地用途。依法取得的農(nóng)村集體建設(shè)用地，可以用于工業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)、服務(wù)業(yè)等經(jīng)營性項(xiàng)目。禁止使用農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)行商品住宅開發(fā)建設(shè)。國家和本市基礎(chǔ)設(shè)施、公共管理和服務(wù)設(shè)施等公益性項(xiàng)目建設(shè)需要使用農(nóng)村集體建設(shè)用地的，依法征收為國有后使用。

四、做好農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)基礎(chǔ)工作

（十一）明確農(nóng)村集體土地權(quán)屬。農(nóng)村集體土地原則上以村為單位，確權(quán)給村農(nóng)民集體所有，并在登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記。屬于村民小組農(nóng)民集體所有的土地，在登記時(shí)予以載明。市、區(qū)縣兩級(jí)土地管理部門設(shè)立負(fù)責(zé)農(nóng)村集體土地確權(quán)登記的機(jī)構(gòu)，從事土地登記具體工作。各鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）規(guī)劃和土地管理所負(fù)責(zé)做好基礎(chǔ)調(diào)查工作。

（十四）加強(qiáng)對(duì)收益分配使用的監(jiān)管。設(shè)置農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)收益資金專戶，建立以鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）為單位的財(cái)務(wù)監(jiān)管體系，每年對(duì)集體經(jīng)濟(jì)組織土地收益的分配使用情況進(jìn)行審計(jì)，審計(jì)結(jié)果向該集體經(jīng)濟(jì)組織成員公開。

19、《北京市農(nóng)民集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點(diǎn)辦法》

第二條 本辦法所稱農(nóng)民集體建設(shè)用地使用權(quán)，是指除村民建設(shè)住宅用地、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)用地以外的集體建設(shè)用地使用權(quán)（以下簡稱集體建設(shè)用地使用權(quán)）。集體建設(shè)用地使用權(quán)，在土地所有者和土地使用者自愿的前提下，可依本辦法規(guī)定，以轉(zhuǎn)讓、租賃、作價(jià)出資（入股）等方式流轉(zhuǎn)。

第五條 嚴(yán)禁擅自將農(nóng)民集體所有的農(nóng)用地和未利用地變?yōu)榻ㄔO(shè)用地，為實(shí)施規(guī)劃確需將上述土地變?yōu)榻ㄔO(shè)用地的，必須按有關(guān)法律規(guī)定，履行申請(qǐng)和批準(zhǔn)手續(xù)；嚴(yán)禁利用集體建設(shè)用地進(jìn)行商品住宅開發(fā)，按規(guī)劃可以開發(fā)的，必須征為國有；集體建設(shè)用地使用者必須按批準(zhǔn)流轉(zhuǎn)的用途使用，不得擅自變更土地用途。

20、《佛山市南海區(qū)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)實(shí)施辦法》

第八條 集體建設(shè)用地必須按年度計(jì)劃出讓、出租。由區(qū)國土部門聯(lián)合各鎮(zhèn)（街道）共同編制《南海區(qū)集體建設(shè)用地出讓、出租年度供應(yīng)計(jì)劃》，報(bào)區(qū)人民政府批復(fù)后，下發(fā)各鎮(zhèn)（街道）執(zhí)行。鎮(zhèn)（街道）審批流轉(zhuǎn)申請(qǐng)時(shí)，確需調(diào)整供應(yīng)計(jì)劃和指標(biāo)的，另行報(bào)請(qǐng)區(qū)人民政府批準(zhǔn)。

第十五條 集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租的最高年限，不得超過同類用途國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的最高年限。

第二十一條 集體建設(shè)用地使用權(quán)公開出讓、出租的起始價(jià)（起始租金）或協(xié)議出讓價(jià)（協(xié)議租金），原則上不得低于集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)（基準(zhǔn)租金）的70%；因特殊原因，起始價(jià)（起始租金）或協(xié)議出讓價(jià)（協(xié)議租金）低于70%的，該宗地在申請(qǐng)流轉(zhuǎn)審批時(shí)，村（居）集體經(jīng)濟(jì)組織須提交加具公章的相關(guān)說明材料，說明材料應(yīng)包含降低起始價(jià)（起始租金）或協(xié)議出讓價(jià)（協(xié)議租金）的原因。

第二十六條 集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租期限屆滿的，集體建設(shè)用地使用權(quán)由村（居）集體經(jīng)濟(jì)組織無償收回，其地上建筑物、附著物按照集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租合同的約定處理。

第二十七條 根據(jù)“土地用途管制”原則，嚴(yán)格區(qū)分農(nóng)用地發(fā)包與集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，禁止農(nóng)用地以建設(shè)用地名義出讓、出租，以及農(nóng)用地與建設(shè)用地捆綁出讓、出租。

農(nóng)用地發(fā)包時(shí)，禁止在發(fā)包條件中設(shè)定該宗地轉(zhuǎn)建設(shè)用地后其使用權(quán)由承包人直接取得。已發(fā)包的農(nóng)用地?cái)M轉(zhuǎn)為建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的，必須先中止原承包合同，轉(zhuǎn)為集體建設(shè)用地后，重新辦理流轉(zhuǎn)手續(xù)。

第三十七條 集體土地商服產(chǎn)業(yè)載體項(xiàng)目，是指經(jīng)認(rèn)定的出讓集體建設(shè)用地以商服用途進(jìn)行開發(fā)，竣工驗(yàn)收后，按規(guī)劃、住建部門審定的房屋基本單元進(jìn)行分割登記、分拆銷售的開發(fā)項(xiàng)目。

第四十四條 經(jīng)認(rèn)定的集體土地商服產(chǎn)業(yè)載體項(xiàng)目用地出讓，必須進(jìn)入集體建設(shè)用地區(qū)級(jí)交易平臺(tái)進(jìn)行公開交易。

第四十五條 集體土地商服產(chǎn)業(yè)載體項(xiàng)目通過竣工驗(yàn)收后，按規(guī)劃、住建部門審定的房屋基本單元進(jìn)行確權(quán)，經(jīng)住建部門核發(fā)現(xiàn)售備案證明的，可以分拆銷售。

四、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的未來立法。

國土資源部關(guān)于《中華人民共和國土地管理法（修正案）》（征求意見稿）公開征求意見的公告：

三、將第十一條改為第十二條，修改為：“國家實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，依法對(duì)土地以及房屋、林木等定著物進(jìn)行登記。

“農(nóng)民集體所有的土地，由縣級(jí)以上人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記造冊(cè)，核發(fā)證書，確認(rèn)所有權(quán)。

“農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級(jí)以上人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記造冊(cè)，核發(fā)證書，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)。

十三、將第四十四條改為第四十三條，將第二款修改為：“建設(shè)占用永久基本農(nóng)田或者國務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國務(wù)院批準(zhǔn)?！?/p>

將第三款修改為：“在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實(shí)施該規(guī)劃而將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，按土地利用年度計(jì)劃分批次由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。其中，設(shè)區(qū)的市、自治州人民政府批準(zhǔn)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃的，除宅基地以外，農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地由市、自治州人民政府批準(zhǔn)。在已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體建設(shè)項(xiàng)目用地由市、縣人民政府批準(zhǔn)?！?/p>

二十五、增加一條，作為第六十三條：“國家建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。符合土地利用總體規(guī)劃的集體經(jīng)營性建設(shè)用地，集體土地所有權(quán)人可以采取出讓、租賃、作價(jià)出資或者入股等方式由單位或者個(gè)人使用，并簽訂書面合同。

“按照前款規(guī)定取得的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租或者抵押。

“集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓轉(zhuǎn)讓的辦法，由國務(wù)院另行制定。”

綜上，在我國土地管理法就農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地尚未正式修訂之前，企業(yè)應(yīng)當(dāng)當(dāng)?shù)卣延械姆ㄒ?guī)并考慮到立法修訂的影響，審慎的開發(fā)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地。

作者單位：陜西明樂律師事務(wù)所

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