非常高興再一次來《長安講壇》和大家相見。今天我想談一個(gè)大家關(guān)心的熱門話題，也就是房地產(chǎn)市場和房價(jià)問題。對于這個(gè)問題社會(huì)上爭議很多，有許多說法聽起來“似是而非”。我想先回應(yīng)一些“似是而非”卻非常流行的說法，分析一下在房地產(chǎn)問題的背后究竟存在什么問題。
這一輪房地產(chǎn)的風(fēng)波，最突出的現(xiàn)象是“兩極分化”，少數(shù)特大城市加上若干人口集中的大城市房價(jià)飛漲，人們感覺很恐怖；與此同時(shí)，三、四線城市高喊要去庫存，但房子賣不出去。以前是特大城市泡沫漲了，其他中小城市也跟著漲，但是這次是一方面暴漲，另一方面卻是下跌；一方面是供不應(yīng)求，另一方面卻是賣不出去，這是基本的事實(shí)。
我們需要解釋這是為什么？于是許多“似是而非”解釋“為什么”的說法就來了。
第一種說法是貨幣太多了。中國的M2(貨幣)這么多，超過GDP多少多少倍，自然房價(jià)就要漲，這是一個(gè)“似是而非”的說法。當(dāng)然，任何價(jià)格上漲都跟貨幣有些關(guān)系，但是反過來說，貨幣是一般等價(jià)物，它可以交易任何東西，即所謂的大水漫灌,水可以流到任何一個(gè)縫隙里去，可以流到任何一個(gè)市場上去?？墒?，這次貨幣怎么沒有流到豬肉市場上去？怎么沒流到食品市場上去？蔬菜市場上出現(xiàn)了“蒜你狠”、“豆你玩”、“姜你軍”，貨幣怎么沒到這些上去呢？怎么沒到股市上去呢？貨幣是跑到樓市上來了，為什么沒去二、三線城市，而只是集中在大城市？貨幣總是和價(jià)格有關(guān)系，任何價(jià)格漲了后面都有貨幣因素，但是用貨幣這個(gè)一般等價(jià)物，無法解釋某些市場上的特殊現(xiàn)象。相對比較歷史上的貨幣總量，并不是最多的，盡管比例在提高，杠桿在加大，但是現(xiàn)在每年M2的增長速度是10%、11%，而以前很長時(shí)間都在18%、19%。說錢多了，這是一個(gè)并不能解釋問題的說法。
第二種說法是“土地貴”。大家都聽說過房價(jià)貴是因?yàn)榈貎r(jià)貴，特別是房地產(chǎn)商特別愛說，地價(jià)比現(xiàn)在的房價(jià)都貴了，將來房價(jià)一定更貴，趕緊買房吧。這種說法為什么似是而非？一般來看，土地在前，房子在后，土價(jià)貴自然房價(jià)貴，因果關(guān)系好像挺明顯。但是我要問問房地產(chǎn)商們，樓價(jià)貴不是你們拍出來的嗎？你為什么敢拍這個(gè)價(jià)？各地都在限樓價(jià)，即使是不能超過樓價(jià)，大家還是舉牌往上拍，結(jié)果就競拍出了“地王”。地價(jià)是個(gè)派生價(jià)格，最終的產(chǎn)品還是房價(jià)，你預(yù)計(jì)未來的房價(jià)比現(xiàn)在的房價(jià)還要高，所以你才敢現(xiàn)在把地價(jià)拍得更高。
有的房地產(chǎn)商說我的預(yù)計(jì)錯(cuò)了，當(dāng)時(shí)預(yù)測房價(jià)還要漲，現(xiàn)在政策變了，結(jié)果出問題了。我說就是因?yàn)槟泐A(yù)計(jì)錯(cuò)誤，沒有預(yù)期到政府見到這個(gè)情況會(huì)采取措施。政府不可能看著這個(gè)泡沫不斷鼓起來，最后崩盤，導(dǎo)致全國性的大危機(jī)。因?yàn)槟銢]有預(yù)計(jì)到政府會(huì)改變政策，當(dāng)時(shí)拍了那么高的地價(jià)，將來賣不出那么高價(jià)的房子，原因只能怪你預(yù)期出現(xiàn)了錯(cuò)誤。1998年的香港，危機(jī)來了房價(jià)跌了50%，樓沒有賣出去就是房產(chǎn)商的損失。樓價(jià)高不高取決于很多因素，而樓價(jià)下跌了，你當(dāng)時(shí)已經(jīng)付的高價(jià)地錢也沒有人退給你。老百姓悲慘的是欠銀行的按揭貸款，房產(chǎn)價(jià)格還不如債務(wù)總額高，就成了負(fù)產(chǎn)階級。這屬于泡沫產(chǎn)生之后的問題，都屬于預(yù)期錯(cuò)誤的問題。
當(dāng)然，政府在土地問題上存在很大的問題，我想在后面著重講這個(gè)的問題。這里我首先要說的是，現(xiàn)在最流行的兩個(gè)說法，都解釋不了目前樓市的價(jià)格問題。
接下來，我們再系統(tǒng)的把土地問題講一講。買房子就是買地，地是最基本的資源，也是最基本的資產(chǎn)。很多東西的價(jià)格，包括制造業(yè)、商業(yè)的成本、老百姓的生活成本都和地價(jià)相關(guān)。我們平時(shí)買商品，價(jià)格中的一部分就包括商業(yè)成本中的地價(jià)成本。有必要把土地問題稍微系統(tǒng)講一講，讓大家理解土地在經(jīng)濟(jì)學(xué)上的意義，知道土地在現(xiàn)實(shí)生活當(dāng)中起到的作用。
首先，中國是一個(gè)人多地少的國家，也可以說是世界上土地稀缺度最高的國家。土地稀缺度的衡量，并不是按你擁有多少土地面積，而是按可居住面積計(jì)算。中國雖然有960萬平方公里的國土，但是真正能夠居住的和可耕種的面積并不多，除去喜馬拉雅山脈和各種各樣的沙漠荒原，中國版圖上綠色的平原面積很小。我們的人均可居住面積只是世界人均可居住面積的三分之一左右，所以人地關(guān)系相對來說就比較緊張。
第二，我們在人地關(guān)系中，還有一個(gè)更復(fù)雜的因素，就是要求糧食自給自足，對這個(gè)問題經(jīng)濟(jì)學(xué)家有各種爭論。有的經(jīng)濟(jì)學(xué)家說，進(jìn)口糧食就等于進(jìn)口土地，現(xiàn)在進(jìn)口的糧食已經(jīng)占到10%左右。但是這不是一個(gè)單純的經(jīng)濟(jì)學(xué)問題，也不是進(jìn)口糧食與土地關(guān)系的問題，中國的糧食問題是一個(gè)國際政治問題。我們有些農(nóng)業(yè)專家比較保守，現(xiàn)在管理國家這一代人也有著非常鮮明的記憶，上世紀(jì)六十年代中國鬧饑荒，很多國家對我們搞了糧食禁運(yùn)。我們不需要保持98%的自給自足，但是應(yīng)該保證90%、85%的自給自足，這是我們國家大的戰(zhàn)略問題，所以我們有一條控制可耕地面積的紅線，這條紅線就是根據(jù)自給自足的要求畫出來的。所以，一是我們的土地本來就少，二是大部分土地還要用來種種糧食，因此土地就感覺特別少。三是過去城市和農(nóng)村相分離，農(nóng)村家家戶戶都有宅基地和自留地，雖然農(nóng)民住房質(zhì)量不太高，但是人均面積比較大?，F(xiàn)在情況發(fā)生了變化，很多農(nóng)民進(jìn)城了，但是他的那塊地還在，而且也沒有改變用途。
重慶搞了一個(gè)制度叫地票制，地票上寫的農(nóng)民有多少宅基地、承包地。農(nóng)民進(jìn)了城，變成了城市戶口，能夠享受到城市提供的公共服務(wù)，如果他愿意放棄這一塊土地，這塊土地就可以納入城市建設(shè)。重慶的特點(diǎn)是直轄市，城市周圍都是農(nóng)村，農(nóng)民進(jìn)城和地票交易比較方便，也容易控制。但是如果人口流動(dòng)一跨省，湖南的農(nóng)民工到深圳打工，讓他帶一個(gè)地票，由深圳去監(jiān)督湖南的那塊土地怎么使用、怎么置換，這個(gè)至少目前很難做到。農(nóng)民進(jìn)了城，增加了城市的住房需求，但是他在農(nóng)村的那塊土地仍然閑置著。
有人說，農(nóng)民是低收入階層，雖然進(jìn)了城也不一定有買房需求，我認(rèn)為這是一個(gè)接替性的過程。農(nóng)民最初的需求是租房，一旦租了房子，原來住這個(gè)房子的人，就可以用獲得的房租提出改善性的住房需求去買新房。很多農(nóng)民在城里住的城中村、工棚、地下室，農(nóng)村的家里卻閑著一個(gè)大別墅，只是逢年過節(jié)才回去住幾天。很多土地閑置在那兒，閑置就等于浪費(fèi)。根據(jù)任志強(qiáng)的計(jì)算，農(nóng)村所有用于住房的土地加在一起，是現(xiàn)在城市全部用于住房土地的5倍。城市如果能擴(kuò)大5倍的土地使用面積，情況會(huì)大不一樣。但是，這個(gè)問題至少在近期內(nèi)還不容易解決。
土地供給本身就有局限，再加上人為的因素，我們的城市容積率太低。多數(shù)城市批樓盤必須要建花園小區(qū)，對環(huán)境、生態(tài)要求很高，容積率只有2到3，而香港是9到10。我們本來就人多地少，人均土地稀缺程度不比香港更低，但是我們還要搞奢侈品，建很寬松的社區(qū)和房子。比如北京要求在日照最短的那一天，屋子里要有兩小時(shí)的日照時(shí)間，這標(biāo)準(zhǔn)就很高。年輕人誰在家里照日照？都去上班了。為了這兩小時(shí)的日照，兩個(gè)樓的間隔距離就要加大很多，因此減少了多少平方米的建筑。很多地方為了提高容積率，多幾個(gè)平方米就能多賣點(diǎn)錢。很多房地產(chǎn)商希望提高容積率，但是還得走后門去賄賂。一般性的問題是，土地緊缺，供給就相對少，土地貴了自然會(huì)影響地價(jià)，從供給側(cè)角度確實(shí)有這個(gè)因素。
除了這些因素之外，我想說的是，最近這一輪地價(jià)暴漲和房價(jià)暴漲，或者房價(jià)帶動(dòng)地價(jià)暴漲，或者預(yù)期房價(jià)帶動(dòng)地價(jià)漲，暴露出一個(gè)重要的政策性原因，就是我們的城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略導(dǎo)致兩極分化。
這是房地產(chǎn)的兩極分化，藍(lán)線是大城市，紅線是平均數(shù)。
中國從來不說城市化，而是說城鎮(zhèn)化。城鎮(zhèn)化和城市化在概念上沒什么區(qū)別，都是農(nóng)民進(jìn)城人口遷移的過程。但是在現(xiàn)實(shí)當(dāng)中，不同的提法代表著不同的政策和不同的做法。
這些年我們的基本做法，是限制大城市發(fā)展，鼓勵(lì)小城鎮(zhèn)發(fā)展。小城鎮(zhèn)發(fā)展顯然是地是不受限制的，至少?zèng)]有沖到頂，地是敞開供給的，大城市首先從限制人口開始，對人口流入設(shè)定一個(gè)規(guī)模，于此相適應(yīng)來配備土地。城市有多少人就有多少土地供給，就提供多少公共設(shè)施和服務(wù)。北京市就提出城市人口到什么時(shí)候要控制在多少萬以內(nèi)等等。大城市中心和周邊只能有這么多的土地供給，這就是現(xiàn)實(shí)。
因此，我們的愿景是什么呢？就是希望人們從農(nóng)村遷移出來以后，都到小城市中去找工作和安居樂業(yè)。我們不要把幸福函數(shù)復(fù)雜化，年輕人遷移的目的，就是要找一個(gè)好一點(diǎn)的工作，找一個(gè)有興趣的工作，找一個(gè)收入高一點(diǎn)的工作，這是最基本的?？墒乾F(xiàn)實(shí)中，很多產(chǎn)業(yè)和企業(yè)并沒有到小城市去，相反小城市的企業(yè)都往大城市搬。在內(nèi)陸地區(qū)的一些地方，原來指望沿海地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到這里來，內(nèi)陸地區(qū)的小城鎮(zhèn)可以發(fā)展。但是這些產(chǎn)業(yè)還是去了內(nèi)陸地區(qū)人口聚集的大城市。企業(yè)沒到小城市去，人怎么會(huì)到小城市去呢？它無法提供那么多就業(yè)，也無法提供那么多收入，所以人們還是涌向大城市。
我們要研究城市化的基本邏輯。為什么會(huì)有城市化？為什么農(nóng)村人口要向城市集中？最早出現(xiàn)的是鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)，后來許多鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)都進(jìn)城了。因?yàn)樵诜稚⒌泥l(xiāng)村沒法搞工業(yè)，它不具備聚集效應(yīng)，而聚集效應(yīng)是規(guī)模效應(yīng)的一種。當(dāng)年農(nóng)村搞鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，每個(gè)鎮(zhèn)或每個(gè)村都要搞工業(yè)，修路、通電、拉根電話線成本都非常高。而在城市周邊搞開發(fā)區(qū)，它的基礎(chǔ)設(shè)施不僅便宜，而且更健全、更齊備，包括物流，包括交通，包括信息等等，更有利與產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同樣的投入可以支撐更多的產(chǎn)業(yè)和更多的企業(yè)。
城市化的基本定義和邏輯就是聚集，越大的聚集越有優(yōu)勢。當(dāng)然大的聚集也可能產(chǎn)生一些負(fù)的效果，但是總體比較，它的收益和成本代價(jià)哪個(gè)更高一點(diǎn)，最后就會(huì)向哪方面傾斜。世界歷史近百年來，大城市越來越發(fā)展，人口越來越向大城市集中，包括發(fā)達(dá)國家的大城市集中程度也是越來越高。聯(lián)合國專門寫了一個(gè)報(bào)告《大城市的優(yōu)勢》，說連治理污染也是大城市更有效益，只有一定規(guī)模人口的大城市，才可以建設(shè)高水平的污水處理廠。
人口聚集還會(huì)帶來很多東西。產(chǎn)業(yè)的聚集創(chuàng)造了就業(yè)，創(chuàng)造了收入，有就業(yè)和收入就能吸引人口。而人口的聚集又會(huì)創(chuàng)造新的服務(wù)業(yè)的就業(yè)，服務(wù)業(yè)就是家庭生活的社會(huì)化。在農(nóng)村，你想去飯館吃個(gè)飯可能要走二十里路，去飯館吃的人少，飯館沒有規(guī)模效應(yīng)就發(fā)展不下去。城市人口聚集，大家可以很方便的去下飯館，整個(gè)家庭生活就社會(huì)化了，同時(shí)又創(chuàng)造了更多的就業(yè)。順便說一說，你自己在家洗頭是不計(jì)入GDP的，也不創(chuàng)造收入。如果你到外面洗頭，理發(fā)師的工作就創(chuàng)造了GDP，你就創(chuàng)造了別人的就業(yè)和收入，這就是人口聚集帶來的好處。現(xiàn)在高級知識(shí)分子、大學(xué)畢業(yè)生都愿意往大城市聚集，就是因?yàn)榇蟪鞘杏袆?chuàng)新的機(jī)會(huì)，這涉及到現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)一個(gè)重要的知識(shí)外溢效應(yīng)原理，知識(shí)存量在互相碰撞中可以產(chǎn)生新的知識(shí)增量，知識(shí)存量越多增量越多。從城市角度講，人口越聚集，越能創(chuàng)造新的機(jī)會(huì)、創(chuàng)造新的經(jīng)濟(jì)、創(chuàng)造新的知識(shí)。大城市人口聚集，往往能產(chǎn)生新的文化和所謂的時(shí)尚、創(chuàng)意等等，很多年輕人選擇在北京漂著，就是喜歡這里有各種文化融合和創(chuàng)意的氛圍。2008年、2009年金融危機(jī)以后，沿海地區(qū)經(jīng)濟(jì)自由落體式的下滑，有2000萬農(nóng)民工下崗提前回家過年了。但是剛過完春節(jié)，我們觀察到有很多人又跑回城市來了。當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)還沒有恢復(fù)，人為什么就回來了？在調(diào)查中，一個(gè)小伙子說，回到農(nóng)村我的手機(jī)沒信號(hào)，所以我非得回來不可；另一個(gè)小姑娘說，我回去以后頭發(fā)沒法打理，所以就回來了。年輕人回到城里來，不光是因?yàn)檫@里有工作，而是更喜歡這里的生活。總之，大城市不僅創(chuàng)造了就業(yè)，創(chuàng)造了收入，而且還能不斷產(chǎn)生新鮮的事物，這就是人口遷移的規(guī)律。
回顧中國這些年來的發(fā)展，人口遷移大多數(shù)是奔著大城市去的，當(dāng)然也不是一下子都到了北上廣深，而是一個(gè)階梯一個(gè)階梯上來的。很多在大城市打工的農(nóng)民，已經(jīng)在家鄉(xiāng)的縣城里買了房子，縣城里的人想去地市級城市，地市級城市的人又想去省城。大城市必須要聚集一定規(guī)模的人口，才會(huì)出現(xiàn)好的學(xué)校、醫(yī)院和各種文化生活。據(jù)說少于一千萬人口的城市，都養(yǎng)不起一個(gè)以西洋音樂為主的音樂廳。希望有多元化的生活，在小城市不行，只有到大城市，全世界都是如此，中國也不例外，人的基本選擇邏輯是一樣的。
然而，我們現(xiàn)在實(shí)行的是大城市設(shè)限，不讓人們進(jìn)大城市，沒有按照未來人口不斷進(jìn)入大城市的規(guī)模，來考慮和安排各方面公共品的供給，包括土地的供給。如果現(xiàn)在還是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，還在嚴(yán)格執(zhí)行戶籍制度，人口只能在原戶籍地所在地待著，你還可以規(guī)劃和掌控大城市規(guī)模。但是，現(xiàn)在政府已經(jīng)不能禁止人們選擇到哪里去了，因?yàn)檫w移是自由的，人為設(shè)限只是想控制資源，但是實(shí)際上限制不了人口遷移。你規(guī)定某個(gè)城市只能有一千八百萬人口，但是只要人們愿意來，很快就會(huì)超過這個(gè)限制，這就形成了現(xiàn)在中國城市兩極分化的矛盾。
兩極分化是指人口流出城市和人口流入城市，人口流入特別集中的城市就會(huì)出現(xiàn)各種暴漲局面，包括住房的供給和需求關(guān)系。比如有的城市六年前研究資源約束，提出這個(gè)城市只能養(yǎng)活八百萬人口，結(jié)果現(xiàn)在人口達(dá)到了兩千一百萬，這個(gè)城市肯定會(huì)出現(xiàn)供求關(guān)系緊張，包括交通、公安、社會(huì)保障等等一系列社會(huì)公共服務(wù)都會(huì)不足。北京統(tǒng)計(jì)有一千六百萬人口，但是在北京實(shí)際用的手機(jī)有兩千七百萬部，其中當(dāng)然一手兩機(jī)的，但是算下來至少也有兩千萬人口了，因?yàn)楹芏嗤鈦沓Ｗ∪丝诤捅逼蛔暹€是隱形的。
那么，小城市的房地產(chǎn)是怎么回事呢？2004-2007年房地產(chǎn)過熱，2007年出了國幾條把房價(jià)壓下去，2008年北、上、廣、深等大城市房價(jià)跌得很厲害。于是許多小城市地方政府紛紛招攬房地產(chǎn)商去做投資，因?yàn)榇蟪鞘邢拶彛〕鞘胁幌拶?，不少房地產(chǎn)商包括一些知名地產(chǎn)商都跑到小城市拿地，在二三四線城市建了一些房子，以為這些地方將來也能像大城市一樣房價(jià)上漲。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，房子蓋好了但人卻走光了。
城市的兩極分化，一方面是人口大量涌入導(dǎo)致供求關(guān)系嚴(yán)重失衡，另一方面是人口不斷流出，供求過剩需求不足。暴露出城鎮(zhèn)化政策包括現(xiàn)在的做法出了偏差，違背了人的遷移規(guī)律，違背了城市化、工業(yè)化的規(guī)律。城市化、工業(yè)化是人的行為，人的行為的基本邏輯是要追求就業(yè)，追求收入，追求改善的生活。而我們老是逆著走。
也許人們會(huì)問，那么小城鎮(zhèn)到底該怎么辦呢？難道我們要放棄發(fā)展小城鎮(zhèn)了嗎？人家歐洲的小城鎮(zhèn)為什么一直在發(fā)展呢？我們來分析一下歐洲小城鎮(zhèn)為什么會(huì)保持發(fā)展。
第一個(gè)原因，因?yàn)闅W洲工業(yè)化進(jìn)程比較漫長，大概用了100-150年的時(shí)間，農(nóng)民才基本走完。到了一定階段，原來的農(nóng)民還沒有走光，退休的人已經(jīng)回來了。這些退休回來的人和沒走的人有著本質(zhì)的區(qū)別。因?yàn)閺某抢锿诵莼貋淼娜耸悄弥簧姆e蓄回來的，是帶著社?；貋淼?，他們是通過在城市就業(yè)提高了收入有了積蓄的一群人，并且還帶回來了他們在現(xiàn)代城市生活的經(jīng)歷和經(jīng)驗(yàn)。他們回來到小城鎮(zhèn)，第一件事修繕老宅，讓老宅實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。第二件事是把公共服務(wù)帶回來了，小城鎮(zhèn)出現(xiàn)了社保機(jī)構(gòu)為人們提供服務(wù)，于是這個(gè)小城鎮(zhèn)就保護(hù)發(fā)展下來了。歐洲人口的交替是在漫長的城市化、工業(yè)化進(jìn)程實(shí)現(xiàn)的，歐洲的小城鎮(zhèn)能夠比較完整地保存下來，而且得以延續(xù)發(fā)展，是因?yàn)檫@里有了新的收入基礎(chǔ)，有了新的公共服務(wù)機(jī)構(gòu)和設(shè)施，已經(jīng)變成了新型的小城鎮(zhèn)。而我們屬于在三十幾年內(nèi)快速實(shí)現(xiàn)工業(yè)化的國家，這個(gè)過程很短，目前還有三分之一的農(nóng)民還沒有走出去。
第二個(gè)原因，歐洲人口密度很高，已經(jīng)形成了許多城市群、城市帶。使用各種交通工具，能在一個(gè)小時(shí)最多一個(gè)半小時(shí)內(nèi)從一個(gè)小城鎮(zhèn)到達(dá)大城市市中心，這個(gè)區(qū)域都是屬于城市群的范疇，而不是邊緣地區(qū)，這相當(dāng)于北京市周邊的那些小城市。歐洲很多這樣的大城市幾乎重疊在一起，其周邊的小城市其實(shí)都不是真正意義的小城市，而是大城市群當(dāng)中的組成部分。
中國雖然人均可居住土地的面積很小，但是大城市確實(shí)比較分散?，F(xiàn)在有了高速鐵路、城際快軌，速度越快半徑越大，涉及面越廣，使得周邊的小城市有機(jī)會(huì)跟著中心大城市一起發(fā)展。最近暢銷的一本英文小說叫《列車上的女孩》，就是講一個(gè)女孩坐通勤車，往返一個(gè)小城鎮(zhèn)到倫敦之間來回上下班。紐約金融界的人士也都住在周邊城市，這就是城市群的概念。一個(gè)小城鎮(zhèn)的位置在哪里，有沒有發(fā)展前途，要看它和大城市的關(guān)系位置怎么樣。
中國屬于快速工業(yè)化國家，類似于韓國和日本。我們用了50年時(shí)間，工業(yè)化達(dá)到了80%多，現(xiàn)在還在繼續(xù)工業(yè)化，這個(gè)歷史的進(jìn)程還很長。這50年會(huì)出現(xiàn)一個(gè)什么情況呢？第一是人口進(jìn)到城里來了，但是退休的人群還沒有形成。第一代有錢的退休人群正在形成，我說的有錢并不是說很有錢，至少中產(chǎn)階級。他們想著現(xiàn)在房子便宜，趕緊買了等退休回來住。海南的發(fā)展應(yīng)該是等到第一代有錢的人退休以后，目前這一代人還沒有形成呢。
所以在這個(gè)階段，加上中國地域遼闊，很多小城市不在大城市群里，發(fā)展就會(huì)遇到困難。現(xiàn)在我們正在形成一些大城市群，應(yīng)該順應(yīng)這個(gè)潮流，應(yīng)該鼓勵(lì)大城市群的發(fā)展。中國有14億人口，在珠三角、長三角，出現(xiàn)五千萬到一億人的大城市群都是可以想象的，它們是幾個(gè)城市群的疊加。比如蘇州周邊一大塊加起來有一億人口，深圳周邊再把香港算上，把廣州算上，也會(huì)達(dá)到上億的人口規(guī)模。我們的內(nèi)陸中心城市，這幾年快速交通發(fā)展的成效已經(jīng)顯現(xiàn)出來，武漢、長沙、南京、合肥、成都、重慶、鄭州、西安等一些省會(huì)城市已經(jīng)成為人口聚集區(qū)。
從目前看，一些小城市可能就是要隨著人口遷出逐漸消亡，但是我相信它們當(dāng)中的大多數(shù)沒有到發(fā)展的時(shí)候。目前就是人口遷出的時(shí)候，而人口遷出也是一種發(fā)展。假定你就是那些資源，原來那么多人，分母那么大，人均GDP、人均收入就上不去。人口遷移有兩個(gè)效果，到人口聚集地增加了分母，在人口流出地減少了分母，減少了分母整個(gè)分?jǐn)?shù)就大了，同樣的收入分到每個(gè)人頭上就高了，就可以提高收入。農(nóng)村就是這樣的情況，大量的人口走掉，少數(shù)的人種大面積的土地，耕作的農(nóng)民收入就高了?，F(xiàn)在就是一些內(nèi)陸地區(qū)的二、三、四線城市人口遷出的過程，但是并不是說它沒有機(jī)會(huì)了。一是小城鎮(zhèn)的人口少了，但是人均收入可以提高；二是如果能保護(hù)好老宅，保護(hù)好當(dāng)?shù)氐纳鷳B(tài)和特色文化，就為將來人口回流做好了準(zhǔn)備。我有個(gè)朋友以前是新聞界的，現(xiàn)在他回到了老家汶川，在那兒修了一個(gè)外表和當(dāng)?shù)亟ㄖL(fēng)格一樣，但內(nèi)部非?，F(xiàn)代化的民宅，他把現(xiàn)代文明帶了回去。還有一位金融精英，說我老家有一座土樓，退休以后我回去修土樓去，那土樓可就值錢了。
我們應(yīng)該順應(yīng)人口遷移規(guī)律和城市化規(guī)律。騰出更多的土地發(fā)展大城市，包括這些城市周邊的小城鎮(zhèn)、衛(wèi)星城等。盲目的和歐洲比，很容易犯毛病。韓國、日本都屬于快速工業(yè)化國家，都犯類似的錯(cuò)誤。日本當(dāng)年也是讓大家到小城鎮(zhèn)去，說不要到東京來，最后的結(jié)果是全國一億三千萬人口，有30%的人口住在東京，20%的人口住在大阪，兩個(gè)加一塊達(dá)到50%。日本經(jīng)濟(jì)90年初開始下滑和這個(gè)有關(guān)系。韓國也說不要到首爾來，還搞新農(nóng)村運(yùn)動(dòng)，結(jié)果是新農(nóng)村建成之日就是村民走光之時(shí)?，F(xiàn)在有50%的人口聚集在首爾，這個(gè)首爾是大首爾的概念。都想均衡地發(fā)展，所以很容易犯同樣的錯(cuò)誤。
從這個(gè)意義上講，遵循規(guī)律，破解難題，需要做大量的調(diào)整，不僅僅是簡單的控制房價(jià)、限購，還包括一些最基本的、更深層次措施，包括設(shè)立財(cái)產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅、經(jīng)濟(jì)制度、經(jīng)濟(jì)手段，還包括要調(diào)整我們的城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略。
著名的社會(huì)學(xué)家費(fèi)孝通的博士論文是調(diào)研小城鎮(zhèn)的， 據(jù)說他臨終前兩年曾經(jīng)對他的學(xué)生說，也許在中國小城鎮(zhèn)這條路可能走不通。 不同的歷史階段對不同的問題有不同的認(rèn)識(shí)，今天我們講這個(gè)問題可能看得更清楚一些?，F(xiàn)在我們的大城市房價(jià)暴漲，小城市卻有那么多的積壓，一眼望不到頭的房子也沒賣出去幾套，因?yàn)榭隙]有人在那兒買。所謂美國的鬼城就是一個(gè)小村，而我們的鬼城真是成群的高樓大廈，很慘烈。現(xiàn)在社會(huì)已經(jīng)開始吸取教訓(xùn)了，一是發(fā)展房地產(chǎn)首先要想那個(gè)地方能創(chuàng)造多少就業(yè)，沒有創(chuàng)造就業(yè)，搞了房地產(chǎn)最后結(jié)局都是一樣的。然后還要看位置在什么地方，是在城市群里面，還是城市群外面，小城鎮(zhèn)并不等于二、三、四線城市，小城鎮(zhèn)指在是大城市群之外的；二是我們暫時(shí)改不了糧食要自給自足的現(xiàn)狀，但是我們可以提高城市容積率；三是我們的土地分配可以改變，大城市和小城市之間的關(guān)系可以改變，這是我們政策戰(zhàn)略的配套；四是要進(jìn)一步深化農(nóng)村改革，土地確權(quán)，土地能夠流轉(zhuǎn)，在城市化的前提下，盡可能的把多出來一部分土地特別是宅基地，流轉(zhuǎn)出來成為城市土地供給的一個(gè)組成部分，來緩解房地產(chǎn)的問題。
地方政府可不可能起點(diǎn)作用？當(dāng)然是可以的。如果有地不供，把地價(jià)憋得高高的，就是地方政府的責(zé)任，香港就有這樣的先例。我們有的城市，比如重慶，雖然是那么擁擠的一個(gè)山城，但是它的地價(jià)并不高，只有每平方米六、七千塊錢房價(jià)。因?yàn)樗幸恍┑锰飒?dú)厚的優(yōu)勢，一是有地票，二是一些山地不屬于耕地，它可以作為房地產(chǎn)土地供給。要想使房價(jià)便宜就一個(gè)辦法，當(dāng)房價(jià)高到一定程度的時(shí)候，就開始放地，把你的房價(jià)砸下來。不能老在需求方做文章，也要在供給方面做文章，這個(gè)問題就集中在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。這些問題不是一天、兩天能解決的，但是你要不做不改，這些問題永遠(yuǎn)解決不了。我們城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略不改，我們的容積率不改，農(nóng)村土地制度不改，這些問題就會(huì)持續(xù)加大?？傆X得需求太大供給太小，就只能抑制需求，限購不是通過供給方解決問題，而是抑制需求。抑制需求是有道理的，特別是投資性需求。但是現(xiàn)在房價(jià)高到社會(huì)承受不了，是因?yàn)榇_實(shí)需要購買住房的老百姓越來越買不起房了，這就影響到國計(jì)民生了。如果保證房子有限的供給，只供給那些要住的人，而不供給那些要炒房的人，這是限購的邏輯。可不可以不搞限購呢？當(dāng)然可以。限購只是一個(gè)行政手段，而且是非常嚴(yán)厲的行政手段，只有中國搞得了，其他國家搞不了，因?yàn)橛绣X不讓買房子，是沒有道理的。
從需求方角度看，不一定限購，辦法就是實(shí)行房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅具有內(nèi)在的穩(wěn)定性，房價(jià)越高征的稅越高。房產(chǎn)稅加上交易稅在其他國家多數(shù)都有，而且很見效。最近新加坡搞房產(chǎn)稅和交易稅，新加坡城市中心的房價(jià)已經(jīng)跌了40%。但是這一點(diǎn)我們也遲遲做不了，迄今為止沒有列入國務(wù)院的議程。有人說中國的土地都是國有的，但是英國也一樣，英國任何一塊土地都是皇家的，在上面蓋房子也是租的，他們對使用土地和蓋房子包括使用者都要征收房產(chǎn)稅。還有人說是有既得利益的阻礙，曾經(jīng)有過這樣一個(gè)笑話，說領(lǐng)導(dǎo)聚到一塊討論房產(chǎn)稅問題，前15分鐘還在討論國家稅收，15分鐘后就討論到自己的房子要交多少稅，這就討論不下去了。但是這些對實(shí)施房產(chǎn)稅都不會(huì)構(gòu)成障礙。中國改革的經(jīng)驗(yàn)不就是新人新辦法，老人老辦法嗎？20年過渡期，從新房子開始征起，老房子賣了才征，你看能不能實(shí)行得了？實(shí)行房產(chǎn)稅的問題不要跟反腐掛鉤，新房新辦法，老房老辦法。
還有一種說法是房產(chǎn)稅不管用，你這就違反了經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本常識(shí)。價(jià)格肯定是管用的，價(jià)格不管用往往是價(jià)格沒到足夠高。上海、重慶搞試點(diǎn)，只有百分之零點(diǎn)幾的房產(chǎn)稅當(dāng)然不管用，如果像美國一樣到了3%-4%的房產(chǎn)稅你看起不起作用？中國的炒房團(tuán)跑到美國，說美國次貸了危機(jī)房子便宜，轉(zhuǎn)了一圈最后一問每年還得交4%的稅，結(jié)果全都不買了。房價(jià)越高交稅越多，價(jià)格哪有不起作用的，價(jià)格不起作用一定是價(jià)格不夠高。雖然還有一些因素和理由，但是我覺得都有辦法可以克服。但是現(xiàn)在一時(shí)半會(huì)兒還實(shí)行不了，客觀上就沒有列入日程。
(根據(jù)速記整理，本人未審閱)
作者簡介：樊綱 論壇學(xué)術(shù)委員會(huì)成員、中國經(jīng)濟(jì)體制改革研究會(huì)副會(huì)長、 中國（深圳）綜合開發(fā)研究院院長
中國鄉(xiāng)村發(fā)現(xiàn)網(wǎng)轉(zhuǎn)自：中國經(jīng)濟(jì)50人論壇
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